מיסוי עסקאות נדל"ן בחו"ל: איך לא לשלם מס פעמיים בישראל ובחו"ל

ישראלי שמשכיר דירה בלייפציג או באתונה משלם מס קודם כול במדינה שבה הדירה נמצאת, ובישראל מקבל זיכוי על המס הזה עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. ברוב המקרים המס הכולל שווה לגבוה מבין שני המסים, לא לסכום שלהם. המלכודת היא שבמסלול המס המופחת של 15% על שכר דירה מחו״ל, הזיכוי הזה בדרך כלל לא ניתן, ומי שבוחר בו בלי לחשב עלול לשלם מס כפול במו ידיו.

לישראל יש אמנות למניעת כפל מס עם עשרות מדינות, ביניהן ארה״ב, בריטניה וגרמניה. המנגנון שעליו כולן נשענות הוא זיכוי ממס זר, וזה מה שכדאי להבין לעומק.

איך עובד זיכוי ממס זר?

תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם. המדינה שבה הנכס נמצא, מדינת המקור, מקבלת לפי רוב האמנות את הזכות הראשונה למסות הכנסה מנדל״ן. ישראל, מדינת התושבות, ממסה גם היא, אבל מנכה מהמס הישראלי את מה שכבר שולם בחו״ל.

שני כללים קובעים כמה באמת תשלמו.

הזיכוי מוגבל לגובה המס הישראלי על אותה הכנסה. אם שילמתם בחו״ל יותר ממה שהייתם משלמים בישראל, העודף לא מוחזר לכם כאן. קיימים כללים מוגבלים לניצול עודפים בשנים אחרות, וזו בדיוק שאלה לרואה חשבון.

הזיכוי ניתן רק על מס שבאמת שולם ותועד. שומה או אישור תשלום מרשות המס הזרה הם המסמך שיחסוך לכם את המס הכפול. בלעדיהם, הזיכוי בסכנה.

שכר דירה מחו״ל: מסלול רגיל או מסלול 15%?

כאן נמצא רוב הכסף, ורוב הטעויות.

במסלול הרגיל ההכנסה נטו, אחרי הוצאות כמו ריבית משכנתא, תחזוקה, ניהול ופחת, מצטרפת להכנסות שלכם וממוסה לפי מדרגות המס. הכנסה משכירות אינה הכנסה מיגיעה אישית, ולכן אצל מי שמתחת לגיל 60 שיעור המס עליה מתחיל בדרך כלל ב-31%. בהכנסות גבוהות מתווסף מס יסף. במסלול הזה מקבלים זיכוי על המס הזר.

במסלול 15% משלמים 15% מההכנסה ברוטו, בניכוי פחת בלבד, בלי ניכוי שאר ההוצאות. המסלול פשוט, אבל לפי הכללים המוכרים לא ניתן בו זיכוי בגין המס ששולם בחו״ל.

דוגמה מספרית: דירה בחו״ל עם שכר דירה של 90,000 ₪ בשנה

אלון, 47, מהרצליה, מחזיק דירה להשכרה באירופה. כל הסכומים הבאים מתורגמים לשקלים והם הנחות להמחשה, לא שיעורי המס של מדינה מסוימת:

שכר הדירה השנתי הוא 90,000 ₪. הוצאות, כולל ריבית, ניהול ופחת, מסתכמות ב-30,000 ₪, כך שההכנסה נטו היא 60,000 ₪. הפחת לבדו הוא 15,000 ₪. במדינת הנכס שילם אלון 20% מההכנסה נטו, כלומר 12,000 ₪.

המסלול שנראה זול בעין, 15%, עולה לאלון 4,650 ₪ יותר בשנה. הסיבה היא שבמסלול הזה הוא מאבד את הזיכוי על 12,000 ₪ שכבר שילם בחו״ל.

מתי 15% כן משתלם? כשהמס במדינת הנכס נמוך מאוד או אפסי, וכשיש מעט הוצאות לנכות. במדינות שגובות מס משמעותי על שכר דירה, המסלול הרגיל עם זיכוי יוצא לרוב זול יותר. אין כאן תשובה אחת, ולכן החישוב צריך להיעשות כל שנה מחדש מול רואה חשבון.

מה קורה כשמוכרים את הדירה?

נכס בחו״ל אינו חייב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין, שחל על נכסים בישראל. הרווח ממכירתו ממוסה בישראל כרווח הון לפי פקודת מס הכנסה, בדרך כלל בשיעור 25% על הרווח הריאלי אצל יחיד. גם כאן חל זיכוי ממס זר.

נניח שאלון מוכר את הדירה ברווח ריאלי של 400,000 ₪. המס הישראלי לפני זיכוי הוא 100,000 ₪. אם במדינת הנכס שילם 15% מס על הרווח, 60,000 ₪, יוותר לו לשלם בישראל 40,000 ₪. אם שילם שם 30%, כלומר 120,000 ₪, לא ישלם מס נוסף בישראל, אבל גם לא יקבל כאן החזר על 20,000 ₪ העודפים.

פרט שמפספסים: חישוב הרווח כשהנכס נקנה במטבע זר. תנודות שער יכולות לייצר רווח בשקלים גם כשבמטבע המקומי כמעט לא הרווחתם, או להפך. יש כללים ספציפיים לאופן החישוב, וזה אחד המקומות שבהם ייעוץ מקצועי מחזיר את עצמו.

האם צריך לדווח בישראל אם כבר שילמתי מס בחו״ל?

כן. זו הטעות הנפוצה והיקרה ביותר. גם כשהמס בחו״ל גבוה מהישראלי והמס לתשלום כאן יוצא אפס, חובה לדווח על ההכנסה בדוח השנתי לרשות המסים. הזיכוי לא ניתן אוטומטית, הוא נתבע בדוח.

רשות המסים מקבלת מידע על חשבונות ונכסים פיננסיים בחו״ל במסגרת הסכמים בינלאומיים לחילופי מידע. ההנחה שמה שקורה בחו״ל נשאר בחו״ל כבר לא מחזיקה.

עולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים נהנים מהטבות מיוחדות על הכנסות מחו״ל לתקופה מוגבלת. הכללים בנושא השתנו בשנים האחרונות, ולכן כדאי לבדוק מה חל עליכם נכון לשנת 2026.

מה עושים לפני שקונים נכס בחו״ל?

1. בודקים שיש אמנת מס בין ישראל למדינת היעד, ומה היא קובעת על הכנסה מנדל״ן.
2. מבררים את שיעור המס המקומי על שכר דירה ועל מכירה, כדי לדעת אם המסלול הרגיל או 15% רלוונטי.
3. מחליטים מראש אם להחזיק ישירות או דרך חברה. לכל מבנה השלכות מס שונות בשתי המדינות.
4. פותחים תיקייה לכל מסמך: חוזה רכישה, שומות מס זרות, קבלות על הוצאות ושערי המרה.

שאלות נפוצות

האם אשלם מס פעמיים על שכר דירה מחו״ל?

ברוב המקרים לא, אם תבחרו במסלול הרגיל ותדווחו כנדרש. ישראל מזכה את המס ששולם בחו״ל עד גובה המס הישראלי, כך שהנטל הכולל שווה בערך לגבוה מבין שני המסים. במסלול 15% הזיכוי בדרך כלל לא ניתן, ושם כפל מס בהחלט אפשרי.

מה קורה אם אין אמנת מס עם המדינה שבה הנכס?

גם בלי אמנה, הדין הישראלי מאפשר ככלל זיכוי בגין מס זר ששולם על הכנסה מחו״ל. עם זאת, הכללים וההגבלות עשויים להיות שונים, ובמקרה כזה חשוב במיוחד לבדוק את המצב הספציפי עם יועץ מס.

האם מס ששילמתי בחו״ל יכול להוריד מס על המשכורת שלי בישראל?

לא. הזיכוי מוגבל למס הישראלי על אותה הכנסה מחו״ל, ולא ניתן להשתמש בו כדי להקטין מס על הכנסות אחרות כמו משכורת. לגבי ניצול עודפים בשנים אחרות יש כללים מוגבלים שכדאי לבדוק עם רואה חשבון.

האם צריך רואה חשבון בשביל דירה אחת בחו״ל?

ברוב המקרים כן. בחירת המסלול, חישוב הזיכוי, המרת מטבע וכללי המכירה הם בדיוק המקומות שבהם טעות של שנה אחת עולה יותר משכר הטרחה. רואה חשבון או יועץ מס שמכיר מיסוי בינלאומי יבדוק את המקרה הספציפי שלכם.

להעמקה בנושאי השקעות ומיסוי אפשר לעיין במאמרים נוספים במרכז הידע או להצטרף להדרכה החינמית של מכללת סקילס.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.