שימוש במדד פדיון פנימי (IRR) להשוואת כדאיות בין עסקאות נדלן שונות
עסקה שמניבה IRR של 7.7% יכולה להשאיר לכם פחות כסף ביד מעסקה עם IRR של 6%. זה לא באג, זה בדיוק מה שצריך להבין לפני שמשווים עסקאות נדל״ן לפי המספר הזה. IRR, שיעור התשואה הפנימי, הוא הריבית השנתית שבה כל הכסף שיצא וכל הכסף שנכנס בעסקה מתקזזים לאפס, בהתחשב במועד שבו כל שקל זז. הוא הכלי הטוב ביותר להשוות עסקאות עם תזרימים בעיתוי שונה, בתנאי שבודקים לצידו גם את הרווח בשקלים, את משך העסקה ואת רגישות ההנחות.
למה תשואה פשוטה לא מספיקה בנדל״ן
דירה להשכרה ודירה לשיפוץ ומכירה נראות כמו שני עולמות. באחת הכסף נכנס בטפטוף של שכר דירה ובסוף יש מכירה. בשנייה משלמים הכל מראש, משקיעים בשיפוץ, ומוכרים אחרי שנתיים.
תשואה פשוטה, רווח חלקי השקעה, מתעלמת מהשאלה מתי קיבלתם את הכסף. 100,000 ₪ רווח אחרי שנתיים שווים יותר מ-100,000 ₪ אחרי חמש שנים, כי בשלוש השנים שבאמצע הכסף יכול לעבוד במקום אחר. IRR מתרגם כל עסקה לריבית שנתית אחת, וכך אפשר להעמיד אותן זו מול זו.
דוגמה: דירה להשכרה בחיפה מול שיפוץ ומכירה בבאר שבע
המספרים להמחשה בלבד ומעוגלים. לצורך פשטות נניח רכישה במזומן ונתעלם ממס.
עסקה א׳: דירה להשכרה בחיפה. עלות כוללת עם מס רכישה ועלויות עסקה 1,500,000 ₪. שכר דירה נטו 45,000 ₪ בשנה, כלומר 3%. מכירה בסוף שנה 5 ב-1,750,000 ₪ נטו מעלויות מכירה.
עסקה ב׳: דירה ישנה בבאר שבע לשיפוץ ומכירה. רכישה ב-1,200,000 ₪, שיפוץ של 100,000 ₪ בשנה הראשונה, מכירה בסוף שנה 2 ב-1,500,000 ₪ נטו.
| שנה | עסקה א׳ | עסקה ב׳ |
|---|---|---|
| 0 | 1,500,000- ₪ | 1,200,000- ₪ |
| 1 | 45,000 ₪ | 100,000- ₪ |
| 2 | 45,000 ₪ | 1,500,000 ₪ |
| 3 | 45,000 ₪ | 0 |
| 4 | 45,000 ₪ | 0 |
| 5 | 1,795,000 ₪ | 0 |
| IRR | כ-6.0% | כ-7.7% |
| רווח כולל בשקלים | 475,000 ₪ | 200,000 ₪ |
לפי IRR, עסקה ב׳ מנצחת. לפי הרווח בשקלים, עסקה א׳ מרוויחה יותר מפי שניים. שתי התשובות נכונות, והן עונות על שאלות שונות.
איך מכריעים כשהמדדים סותרים
השאלה המכרעת היא מה תעשו עם 1,500,000 ₪ כשעסקה ב׳ תסתיים בסוף שנה 2. אם תמצאו עסקת שיפוץ נוספת עם תשואה דומה, ב׳ עדיפה. אם הכסף ישב שלוש שנים בפיקדון או בקרן כספית בריבית נמוכה, היתרון שלה נמחק.
כאן נכנס NPV, הערך הנוכחי הנקי. בוחרים ריבית היוון שמייצגת את האלטרנטיבה שלכם, נניח 5%, ומהוונים את כל התזרים. בדוגמה שלנו שתי העסקאות יוצאות כמעט זהות, עם NPV של כ-65,000 ₪ כל אחת. במילים אחרות: בהינתן אלטרנטיבה של 5%, ה-IRR הגבוה של ב׳ לא שווה יותר כסף. הוא רק מהיר יותר.
ועוד נקודה שמשקיעים מפספסים: בשיפוץ ומכירה העבודה שלכם היא חלק מהעסקה. חודשים של קבלנים, פיקוח ומכירה אינם מופיעים בתזרים, אבל הם עלות אמיתית.
איפה ה-IRR נשבר: רגישות להנחות
רוב ה-IRR של הדירה בחיפה לא מגיע משכר הדירה. הוא מגיע מההנחה שהדירה תימכר ב-1,750,000 ₪. בדקנו מה קורה אם ההנחה הזו לא מתממשת:
- מכירה ב-1,600,000 ₪: ה-IRR יורד לכ-4.2%.
- מכירה במחיר הקנייה, 1,500,000 ₪: ה-IRR הוא כ-3%, בדיוק תשואת השכירות.
זה המבחן הכי חשוב שאפשר לעשות לכל מודל נדל״ן. אם ההחלטה שלכם מתהפכת כשמשנים את מחיר המכירה ב-5% או מאריכים את לוח הזמנים בשנה, ה-IRR לא אומר לכם הרבה. הוא משקף את האופטימיות של מי שבנה את הגיליון.
בעסקאות קבלן יש מלכודת נוספת: תשלומים בעת מסירה צמודים בדרך כלל למדד תשומות הבנייה, כך שהסכום שיצא מהכיס בפועל עשוי להיות גבוה מהמספר בחוזה. מי שלא מכניס את זה לתזרים מנפח את ה-IRR.
מה מינוף עושה ל-IRR
נחזור לחיפה, הפעם עם משכנתא של 50% מהעסקה, שזה גם בערך התקרה שבנק ישראל מתיר בדירה להשקעה. הון עצמי 750,000 ₪, הלוואה 750,000 ₪. לשם פשטות נניח הלוואה שמשלמים עליה רק ריבית, מה שאינו המבנה הרגיל במשכנתא ישראלית, אבל מבהיר את המנגנון.
בריבית של 4.5% ומכירה ב-1,750,000 ₪, ה-IRR על ההון העצמי עולה לכ-7.3%. נשמע טוב. אבל בריבית של 6% ומחיר מכירה שלא זז, ה-IRR צונח לאפס: חמש שנים של עבודה, סיכון וניהול שוכרים, בלי שקל רווח. מינוף מגדיל את ה-IRR כשההנחות מתממשות ומוחק אותו כשהן לא. הרחבה על הצד הזה יש במינוף חכם בנדל״ן.
איך מחשבים IRR בפועל באקסל
אין צורך בנוסחה ידנית. בונים עמודה אחת של תזרימים לפי סדר: היציאה הראשונה במינוס, כל הכנסה בפלוס, כל הוצאה נוספת במינוס. הפונקציה IRR מחזירה את התוצאה כשהתזרימים שנתיים ובמרווחים שווים. כשהתאריכים לא סדירים, למשל תשלומים לקבלן בתאריכים שונים, משתמשים ב-XIRR עם עמודת תאריכים.
שלושה דברים שכדאי לבדוק לפני שמאמינים לתוצאה:
- האם כל העלויות בפנים: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי, ביטוח, תקופות בלי שוכר.
- האם התזרים לפני מס או אחרי מס. על שכר דירה למגורים יש כמה מסלולי מיסוי, ובמכירה של דירה להשקעה ייתכן מס שבח. לחישוב אחרי מס כדאי להיעזר ברואה חשבון.
- האם יש יותר ממעבר אחד בין מינוס לפלוס בתזרים. במקרה כזה ייתכנו כמה פתרונות IRR, ועדיף להסתמך על NPV.
כלים נוספים לחישובים כאלה יש בעמוד המחשבונים.
שאלות נפוצות
מה נחשב IRR טוב בעסקת נדל״ן?
אין מספר אחד. ה-IRR צריך להיות גבוה מהאלטרנטיבה שלכם בסיכון דומה, בתוספת פרמיה על חוסר הנזילות ועל העבודה שהעסקה דורשת. אם אג״ח ממשלתיות או קרן כספית נותנות תשואה קרובה ל-IRR של דירה ממונפת, קשה להצדיק את הסיכון.
מה ההבדל בין IRR ל-NPV?
NPV מחשב כמה שקלים של ערך העסקה מייצרת מעבר לאלטרנטיבה שבחרתם, כשמהוונים בריבית שנקבעה מראש. IRR הוא הריבית שבה ה-NPV שווה לאפס. כשהם סותרים, בעיקר בעסקאות בגודל או במשך שונים, NPV נותן בדרך כלל תשובה אמינה יותר.
האם IRR מניח שאני משקיע מחדש את שכר הדירה?
כן, באופן מובלע הוא מניח שכל תזרים ביניים מושקע מחדש באותו שיעור. כשה-IRR גבוה, ההנחה הזו אופטימית. MIRR מאפשר להגדיר שיעור השקעה מחדש ריאלי יותר, ונותן לרוב תוצאה שמרנית יותר.
האם אפשר להשוות לפי IRR עסקה של שנתיים לעסקה של עשר שנים?
אפשר, אבל בזהירות. עסקה קצרה עם IRR גבוה משאירה אתכם עם כסף שצריך למצוא לו בית חדש, ולא בטוח שתמצאו בית באותה תשואה. לכן בהשוואה כזו בודקים גם NPV וגם את הרווח הכולל בשקלים לאורך אותה תקופה.
המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.