נדל"ן מניב בגרמניה: האם השוק האירופי עדיין אטרקטיבי לישראלים

לישראלי שמחפש תזרים חיובי מדירה להשכרה, גרמניה של 2026 פחות אטרקטיבית ממה שהייתה לפני עשור: שכר הדירה השנתי בערים הגדולות מגיע לעיתים קרובות לאחוזים בודדים ממחיר הדירה, המשכנתא יקרה בהרבה מאשר בשנות הריבית האפסית, והרגולציה על שכר דירה הדוקה. היא עדיין יכולה להיות הגיונית למי שמחזיק הון עצמי גבוה ואופק של 10 שנים ומעלה, בעיקר כי אחרי 10 שנות החזקה הרווח ממכירת דירה פרטית פטור ממס הכנסה בגרמניה. מי שקונה בשביל הכנסה חודשית צריך לעשות את החשבון פעמיים.

נקודת המפנה הייתה 2022. הבנק המרכזי האירופי התחיל להעלות ריבית באמצע השנה, וריבית המשכנתא הקבועה בגרמניה קפצה בתוך פחות משנה מסביבות 1% לרמה של 3% עד 4%. עסקאות שנבנו על כסף כמעט חינמי הפסיקו להסתדר, ובשנה שאחרי מחירי הדירות בגרמניה ירדו לראשונה מזה שנים רבות.

למה ישראלים התאהבו בגרמניה, ומה השתנה

בעשור שעד 2021 הסיפור היה פשוט: מחירים נמוכים ביחס לתל אביב, משכנתא בריבית של 1% לעשר שנים, ומחירים שעלו שנה אחרי שנה. גם אם שכר הדירה בקושי כיסה את ההחזר, עליית הערך סגרה את הפער.

שני דברים השתנו. הריבית, שהפכה משכנתא ממונפת מתזרים חיובי לתזרים שלילי. והציפייה לעליית ערך, שנחלשה אחרי הירידה במחירים. מה שנשאר הם היתרונות היציבים: מערכת משפטית צפויה, ביקוש לשכירות בערים הגדולות, ופטור ממס בגרמניה אחרי 10 שנים.

חוקי השכירות: מה שמשקיעים ישראלים מגלים מאוחר מדי

גרמניה היא מדינה של שוכרים, והחוק בהתאם. באזורים שהוגדרו כשוק דיור לחוץ חל מנגנון בלימת שכר הדירה, Mietpreisbremse: בחוזה חדש שכר הדירה לא יכול לעלות ביותר מ-10% על שכר הדירה ההשוואתי המקומי, כפי שמופיע במדד השכירות של העיר. המנגנון הוארך כמה פעמים מאז הושק.

בחוזה קיים יש תקרה נוספת על העלאות: עד 20% בשלוש שנים, ובשווקים לחוצים 15%. פינוי דייר אפשרי רק בעילות שהחוק מכיר, כמו אי תשלום או צורך אמיתי של הבעלים, ולא בגלל שחוזה הסתיים.

ברלין ניסתה ללכת רחוק יותר עם הקפאת שכר דירה ב-2020, והחוק בוטל ב-2021 על ידי בית המשפט החוקתי הפדרלי. זה לימד שני דברים: שהרגולציה יכולה להשתנות מהר, ושהיא יכולה להשתנות לשני הכיוונים.

דוגמה: דני מתל אביב קונה דירה ב-250,000 אירו

דני, בן 45, קונה דירה ותיקה בעיר גרמנית בינונית ב-250,000 אירו. העלויות הנלוות, מס רכישה של המדינה הפדרלית, נוטריון, רישום ותיווך, מסתכמות בדוגמה ב-10%, כלומר 25,000 אירו. מס הרכישה לבדו נע בין 3.5% ל-6.5% לפי המדינה.

הוא ממן 150,000 אירו במשכנתא ל-25 שנה ומשכיר ב-800 אירו לחודש, 9,600 אירו בשנה. הוצאות שהבעלים נושא בהן, תחזוקה וחלק מדמי הניהול שלא מגולגלים לשוכר, 1,500 אירו בשנה. כל המספרים הם הנחות להמחשה.

אותה דירה, אותו שוכר, ושינוי של הריבית הפך את העסקה מתזרים חיובי קטן לתזרים שלילי. דני שם 125,000 אירו מהכיס, בערך חצי מיליון שקל, והרווח שלו תלוי כמעט רק בעליית ערך ובשער האירו.

כדאי לזכור שהחזר המשכנתא כולל גם קרן, כלומר חלק מהתזרים השלילי הוא חיסכון בנכס. זה נכון, אבל זה לא משנה את העובדה שדני מממן את ההשקעה מהמשכורת בכל חודש.

המיסוי: גרמניה, ישראל ואמנת המס

הכנסה משכירות בגרמניה ממוסה בגרמניה, אחרי ניכוי הוצאות, ריבית ופחת על חלק המבנה. בישראל, תושב ישראל מדווח על ההכנסה ומקבל זיכוי על המס ששולם בגרמניה לפי האמנה בין המדינות. בישראל קיים גם מסלול מס מופחת בשיעור 15% על הכנסה משכירות בחו״ל, עם מגבלות על ניכויים ועל זיכוי ממס זר. איזה מסלול עדיף תלוי בנתונים, ולכן זו שאלה לרואה חשבון.

במכירה, דירה פרטית שהוחזקה 10 שנים לפחות פטורה ממס הכנסה בגרמניה. הפטור הגרמני לא פוטר אתכם בישראל: רווח ההון חייב בדיווח בישראל, בשיעור של 25% על הרווח הריאלי, עם זיכוי על מס זר אם שולם. זה המקום שבו משקיעים רבים מופתעים.

איפה ההשקעה בגרמניה נשברת

מינוף גבוה בריבית של 2026. מי שממן 80% מהדירה נכנס לתזרים שלילי עמוק, ותלוי לגמרי בעליית מחירים שאינה מובטחת.

עסקאות חבילה ממשווקים. דירות שנמכרות לישראלים דרך מצגות, עם תשואה מובטחת לשנתיים ודמי ניהול גבוהים, נמכרות לא פעם במחיר גבוה מהשוק המקומי. לפני שקונים, כדאי לראות מה שילמו גרמנים על דירות דומות באותו רחוב.

מטבע. ההכנסה והנכס באירו, החיים בשקלים. תנודה של 10% בשער יכולה למחוק שנתיים של תשואה.

ניהול מרחוק. בניין גרמני מנוהל על ידי אגודת בעלים עם החלטות על שיפוצים גדולים, ואתם תשלמו את חלקכם גם אם לא הצבעתם בעד.

למי זה עדיין מתאים

לדעתי גרמניה מתאימה היום למשקיע שיש לו הון עצמי גבוה, מינוף נמוך, אופק של 10 שנים ומעלה, ומטרה של גיוון נכסים מחוץ לישראל ולא של הכנסה חודשית. מי שמחפש תזרים יכול למצוא תשואה דומה או גבוהה יותר בקרנות ריט נסחרות או באג״ח, עם נזילות מלאה ובלי נוטריון. מי שמחפש דירה פיזית באירופה צריך לבחור עיר לפי ביקוש של שוכרים ולא לפי מחיר נמוך.

שאלות נפוצות

האם עדיין משתלם לקנות דירה להשכרה בגרמניה?

זה תלוי בהון העצמי ובמטרה. עם מימון גבוה ובריביות הנוכחיות התזרים החודשי נוטה להיות שלילי, ולכן העסקה נשענת על עליית ערך. למשקיע לטווח ארוך עם מינוף נמוך, שמחפש גיוון גיאוגרפי, היא עדיין יכולה להתאים.

מה העלויות הנלוות לרכישת דירה בגרמניה?

מס רכישה שנע בין 3.5% ל-6.5% לפי המדינה הפדרלית, שכר נוטריון ורישום, ולעיתים עמלת תיווך. בסך הכל כדאי לתכנן תוספת של כ-10% על מחיר הדירה, ולבדוק את הפירוט בעסקה הספציפית.

האם אשלם מס בישראל על מכירת דירה בגרמניה אחרי 10 שנים?

גם אם המכירה פטורה ממס בגרמניה אחרי 10 שנות החזקה, תושב ישראל חייב לדווח על הרווח בישראל, והוא חייב במס רווחי הון של 25% על הרווח הריאלי. את החישוב המדויק כדאי לבדוק עם רואה חשבון או יועץ מס שמכיר את האמנה.

האם אפשר להעלות שכר דירה בגרמניה?

כן, אבל במגבלות. בחוזה קיים ההעלאה מוגבלת ל-20% בשלוש שנים, ובאזורים לחוצים ל-15%. בחוזה חדש באזור שחלה בו בלימת שכר הדירה, השכר לא יכול לעלות ביותר מ-10% על שכר הדירה ההשוואתי המקומי.

להמשך קריאה על נדל״ן מניב, מיסוי השקעות בחו״ל וחלופות נסחרות אפשר להיכנס למרכז הידע או להצטרף להדרכה החינמית של מכללת סקילס.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.