השפעת אינפלציית הדיור על מדד המחירים לצרכן והחלטות ריבית

מחיר הדירות עצמו לא נכנס למדד המחירים לצרכן בישראל. מה שנכנס הוא שכר הדירה, והוא הרכיב הכבד ביותר בסל. לכן כשהשכירות עולה בקצב מהיר, היא יכולה לבדה להשאיר את האינפלציה מעל יעד בנק ישראל של 1% עד 3%, גם כשמחירי המזון והדלק נרגעים. וכשהאינפלציה נתקעת מעל היעד, קשה לבנק ישראל להוריד ריבית, מה שמשפיע ישירות על המשכנתא, על הפריים ועל כל מי שמחזיק אג״ח.

איך מודדים דיור במדד המחירים לצרכן?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת כל חודש את מדד המחירים לצרכן. רכיב הדיור בו מבוסס על שכר דירה: גם עבור שוכרים וגם עבור מי שגר בדירה בבעלותו, שנמדד לפי שכר הדירה שהיה משלם על דירה דומה.

מחירי הדירות נמדדים בנפרד, במדד מחירי הדירות, שאינו חלק מהמדד לצרכן. זה מבלבל הרבה אנשים: שנה שבה מחירי הדירות קופצים לא בהכרח מופיעה במדד באותה עוצמה, ושנה שבה מחירי הדירות יורדים יכולה עדיין להציג עלייה בשכירות.

ההיגיון הוא שדירה היא גם נכס השקעה, ומה שנחשב צריכה הוא שירותי המגורים עצמם. אפשר להתווכח על השיטה, אבל זה מה שנמדד, וזה מה שבנק ישראל מסתכל עליו.

למה השכירות כל כך דביקה?

רוב חוזי השכירות נחתמים לשנה או יותר. כשהשוק מתחמם, העלייה לא מופיעה במדד בבת אחת, אלא מחלחלת כשחוזים מתחדשים בהדרגה. אותו דבר קורה בכיוון ההפוך: גם כשהביקוש נחלש, המדד ממשיך להראות עליות עוד כמה חודשים.

זה הופך את רכיב הדיור לאינרציה של המדד. מחיר דלק יכול לרדת 10% בחודש. שכר דירה כמעט אף פעם לא זז ככה. לכן כשהדיור מתחיל לעלות מהר, הוא נוטה להמשיך לעלות זמן מה, וזה בדיוק מה שמדאיג בנק מרכזי.

דוגמה מספרית: כמה השכירות תורמת לאינפלציה

נניח, להמחשה בלבד, שמשקל רכיב הדיור במדד הוא 25%, ושאר הסל מתנהג בנפרד.

בתרחיש השני, שאר המשק יציב לגמרי, ובכל זאת האינפלציה נמצאת בקצה העליון של היעד רק בגלל השכירות. בתרחיש השלישי היא כבר מעל היעד.

ועכשיו מהצד של משק הבית. זוג היפותטי שוכר דירת שלושה חדרים בפתח תקווה ב-5,500 ₪ בחודש. עלייה של 6% בחידוש החוזה מוסיפה 330 ₪ בחודש, כמעט 4,000 ₪ בשנה. אם השכר שלהם עלה ב-3%, הם מרגישים את האינפלציה חזק יותר ממה שהמדד הכללי מראה. זה גם מסביר למה אנשים רבים חשים שהאינפלציה גבוהה מהנתון הרשמי: הסל האישי שלהם שונה מהסל הממוצע.

איך זה משפיע על החלטות הריבית?

הוועדה המוניטרית של בנק ישראל קובעת את הריבית במטרה להחזיר את האינפלציה לטווח היעד. כשרכיב הדיור לוחץ למעלה, הוועדה מתקשה להוריד ריבית גם אם הכלכלה מאטה, כי הורדה עלולה לדחוף עוד יותר את הביקוש לדיור.

יש כאן גם מעגל לא נוח. ריבית גבוהה מייקרת משכנתאות, וחלק מהאנשים שהיו קונים דירה נשארים בשכירות. זה מגדיל את הביקוש לשכירות ויכול להעלות את שכר הדירה, שמעלה את המדד. הקשר לא אוטומטי, אבל הוא אחד הדברים שהוועדה צריכה לשקול.

ריבית הפריים בישראל היא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. כל החלטה של הוועדה עוברת כמעט מיד למסלולי הפריים במשכנתא, להלוואות ולמסגרות האשראי.

מה זה אומר על המשכנתא שלכם?

למשכנתא בישראל יש כמה מסלולים, ולכל אחד רגישות אחרת. לפי הוראות בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא צריך להיות בריבית קבועה.

מסלול הפריים מושפע ישירות מהחלטות הריבית. מסלול צמוד מדד מושפע מהאינפלציה עצמה: כל עלייה במדד מגדילה את יתרת הקרן. כלומר, עלייה בשכר הדירה במדינה יכולה להגדיל את החוב של מי שכבר קנה דירה, דרך ההצמדה.

דוגמה פשוטה: יתרה של 400,000 ₪ במסלול צמוד מדד, ושנה עם אינפלציה של 3%. היתרה עולה בכ-12,000 ₪, לפני שמשלמים ריבית ולפני ההחזרים. המספרים להמחשה בלבד.

מי שבונה או ממחזר משכנתא בתקופה שבה רכיב הדיור לוחץ על המדד, צריך לחשוב לא רק על הריבית היום, אלא על כמה זמן היא עשויה להישאר גבוהה.

ומה זה אומר על ההשקעות?

אג״ח צמודות מדד מגינות על הקרן מפני אינפלציה, ולכן הן מתחרות טוב יותר כשהמדד גבוה מהצפוי. אג״ח שקליות לא צמודות מרוויחות כשהאינפלציה בפועל נמוכה מהציפיות. הפער בין התשואה על שני הסוגים מלמד מה השוק מצפה שתהיה האינפלציה.

בשוק המניות, ריבית שנשארת גבוהה לאורך זמן פוגעת בדרך כלל בחברות ממונפות ובמניות נדל״ן יזמי. חברות נדל״ן מניב עם חוזים צמודים למדד יכולות ליהנות מאינפלציה, כל עוד המימון שלהן לא מתייקר מהר יותר.

מי שרוצה לראות איך אינפלציה פוגעת בתקציב המשפחתי יכול לקרוא על ניהול תקציב בתקופת אינפלציה. ומי שרוצה להבין איך בונים תיק שמתחשב באינפלציה ובריבית, יכול ללמוד את זה בקורס ההשקעות.

שאלות נפוצות

למה מחירי הדירות לא נכללים במדד המחירים לצרכן?

כי דירה נחשבת נכס השקעה ולא מוצר צריכה. המדד מודד את עלות שירותי המגורים, ולכן משתמש בשכר דירה. מחירי הדירות מתפרסמים בנפרד במדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

האם עלייה בשכר הדירה מעלה את המשכנתא שלי?

לא ישירות, אבל דרך שני ערוצים. היא מעלה את המדד, ולכן את יתרת המסלולים הצמודים. והיא יכולה להשפיע על החלטות הריבית של בנק ישראל, שעוברות למסלול הפריים.

מה יעד האינפלציה של בנק ישראל?

יעד האינפלציה הוא טווח של 1% עד 3% בשנה. כשהאינפלציה מעל הטווח לאורך זמן, בנק ישראל נוטה לשמור על ריבית גבוהה או להעלות אותה.

למה האינפלציה בדיור לא יורדת מהר?

כי חוזי שכירות מתחדשים בהדרגה, בדרך כלל פעם בשנה. שינוי בשוק מופיע במדד לאט, בשני הכיוונים. לכן גם אחרי שהביקוש נחלש, רכיב הדיור יכול להמשיך לעלות כמה חודשים.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.

המדד האחרון ו-12 החודשים שלפניו, מתעדכן אוטומטית: מדד המחירים לצרכן.