כיצד השפעת הריבית של בנק ישראל מעצבת את שוק המשכנתאות

בין אפריל 2022 למאי 2023 העלה בנק ישראל את הריבית מ-0.1% ל-4.75%, ומשפחות עם מסלול פריים גדול ראו את ההחזר החודשי שלהן קופץ במאות שקלים ואף יותר. הריבית של בנק ישראל משפיעה על המשכנתא בשני ערוצים: ישירות, דרך ריבית הפריים שזזה באותו יום, ובעקיפין, דרך המחיר שהבנקים גובים על כל שאר המסלולים בהלוואות חדשות. מי שמבין את שני הערוצים יודע איזה חלק מהמשכנתא שלו חשוף, ומה אפשר לעשות עם זה.

איך ריבית בנק ישראל הופכת לריבית הפריים?

הוועדה המוניטרית של בנק ישראל מתכנסת כמה פעמים בשנה וקובעת את הריבית המוניטרית. ריבית הפריים בישראל מוגדרת כריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. אין כאן שיקול דעת של הבנק המסחרי: אם הוועדה מעלה ברבע אחוז, הפריים עולה ברבע אחוז, והתשלום הבא על מסלול הפריים כבר מחושב לפי הריבית החדשה.

במסלול פריים אתם לא משלמים פריים נקי. אתם משלמים פריים פלוס או מינוס מרווח שנקבע ביום החתימה, למשל פריים מינוס 0.5%. המרווח נשאר קבוע לכל חיי ההלוואה. מה שזז הוא הבסיס.

זו הסיבה שמסלול הפריים נראה זול בתקופות של ריבית נמוכה ומפתיע לרעה כשהמגמה מתהפכת.

מה קורה לשאר מסלולי המשכנתא כשהריבית עולה?

כאן נמצא הערוץ העקיף, וזה החלק שרוב הלווים מפספסים. משכנתא קיימת בריבית קבועה לא צמודה לא משתנה כשבנק ישראל מעלה ריבית. התשלום נשאר כפי שנחתם.

אבל מי שלוקח משכנתא חדשה מגלה שגם הקבועה התייקרה. הבנקים מתמחרים ריבית קבועה לפי עלות הגיוס שלהם לטווח ארוך, והיא מושפעת מתשואות אג״ח ממשלתיות, שמגיבות לציפיות לגבי הריבית העתידית של בנק ישראל. לכן תמחור הקבועה יכול לזוז עוד לפני שהוועדה בכלל החליטה, רק כי השוק מצפה להחלטה.

במסלולים משתנים כל חמש שנים הריבית מתעדכנת בנקודת השינוי לפי עוגן שנקבע בחוזה. מי שנקודת השינוי שלו נופלת בתקופת ריבית גבוהה יחטוף את העלייה באיחור, אבל יחטוף.

ומסלולים צמודי מדד מוסיפים שכבה נוספת: האינפלציה. בנק ישראל מעלה ריבית בדיוק כשהאינפלציה גבוהה, כך שבתקופות האלה לווה עם מסלול צמוד יכול לספוג פגיעה משני הכיוונים, גם דרך הקרן שמתעדכנת במדד וגם דרך הריבית בנקודת השינוי.

כמה זה עולה בשקלים? דוגמה מספרית

הדוגמה להמחשה בלבד. זוג מראשון לציון לקח ב-2021 משכנתא של 1.2 מיליון ₪ ל-25 שנה, ומתוכה 400,000 ₪ במסלול פריים מינוס 0.5%.

כשריבית בנק ישראל עמדה על 0.1%, הפריים היה 1.6% והריבית במסלול שלהם 1.1%. ההחזר החודשי על החלק הזה עמד על כ-1,525 ₪.

אחרי שנה הריבית כבר התחילה לטפס, ובמאי 2023 הגיעה ל-4.75%. הפריים עלה ל-6.25%, והריבית במסלול שלהם ל-5.75%. על יתרת קרן של כ-386,000 ₪ ל-24 השנים שנותרו, ההחזר קפץ לכ-2,475 ₪.

תוספת של כ-950 ₪ בחודש על שליש מהמשכנתא בלבד. כלל אצבע שימושי: ברמות ריבית כאלה, כל רבע אחוז על 400,000 ₪ ל-25 שנה שווה בערך 60 ₪ בחודש. זה נשמע קטן, עד שהוועדה מעלה חמש ושש פעמים ברצף.

איך בנק ישראל מגביל את החשיפה לריבית משתנה?

מעבר להחלטות הריבית, בנק ישראל גם מסדיר את מבנה המשכנתא עצמו. לפי ההוראות, לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה. המטרה היא בדיוק התרחיש שתיארנו: שהלווה לא יהיה חשוף במלואו לתנודות.

שתי מגבלות נוספות משפיעות על מי שבכלל יכול לקבל משכנתא. שיעור המימון מוגבל ל-75% לרוכשי דירה יחידה, ל-70% למשפרי דיור ול-50% לדירה להשקעה. ויחס ההחזר להכנסה לא יכול לעבור 50%.

המגבלה האחרונה היא ערוץ השפעה שלישי, שקט יותר. כשהריבית עולה, אותה הכנסה מאפשרת סכום הלוואה נמוך יותר, כי ההחזר החודשי על כל שקל גבוה יותר. זוג שהיה מאושר ל-1.3 מיליון ₪ בריבית נמוכה עשוי לקבל אישור לסכום נמוך משמעותית בריבית גבוהה, גם כשההכנסה שלו לא השתנתה.

האם ריבית גבוהה מורידה את מחירי הדירות?

התשובה הכנה: לא באופן אוטומטי, ובטח לא מיד. ריבית גבוהה מצננת את הביקוש, כי פחות אנשים עומדים ביחס ההחזר ויותר אנשים מחכים. בדרך כלל רואים את זה קודם בירידה במספר העסקאות ובמבצעי מימון של קבלנים, ורק אחר כך, אם בכלל, במחירים.

שוק הדיור בישראל מושפע גם ממחסור בהיצע, מקצב התחלות הבנייה, מגידול האוכלוסייה וממדיניות ממשלתית. לכן מי שדוחה רכישה רק כי הוא בטוח שהריבית תוריד מחירים מהמר על משתנה אחד מתוך כמה. לפעמים ההימור מצליח, ולפעמים הדירה מתייקרת בזמן ההמתנה.

מה אפשר לעשות כשהריבית עולה ויש לכם כבר משכנתא?

קודם כל לבדוק את התמהיל בפועל. רבים לא זוכרים כמה מהמשכנתא שלהם בפריים, כמה במשתנה כל חמש וכמה בצמוד. הדוח השנתי מהבנק מפרט את זה.

אחר כך יש שלוש אפשרויות עיקריות, ולכל אחת מחיר:

1. מחזור חלקי או מלא. להעביר חלק מהפריים לקבועה. זה נותן ודאות, אבל בריבית גבוהה גם הקבועה יקרה, ובמסלולים קבועים יש עמלת פירעון מוקדם אם תרצו לצאת כשהריבית תרד.
2. פירעון מוקדם של מסלול הפריים. בפריים בדרך כלל אין עמלת היוון משמעותית, כך שמי שיש לו כסף נזיל יכול להקטין דווקא את החלק הכי חשוף. כדאי לבדוק מול הבנק את העמלות הספציפיות.
3. הארכת תקופה. מורידה את ההחזר החודשי ומגדילה את סך הריבית. פתרון לתזרים, לא לעלות.

מה שכדאי לא לעשות: לקבל החלטת מחזור בלחץ, יום אחרי כותרת על העלאת ריבית. הריבית זזה במחזורים, ומי שקיבע ריבית גבוהה לעשרים שנה בשיא עלול להצטער כשהמחזור יתהפך. שיחה עם יועץ משכנתאות בלתי תלוי, עם הדוח ביד, שווה יותר מכל כלל אצבע.

מה ללמוד מזה לפני שלוקחים משכנתא חדשה?

התמהיל הזול ביותר היום הוא לא בהכרח התמהיל הנכון. השאלה שצריך לשאול היא: אם ריבית בנק ישראל תעלה בשלושה או ארבעה אחוזים, האם ההחזר עדיין נסבל? מי שעונה כן יכול להרשות לעצמו יותר פריים. מי שעונה לא צריך יותר קבועה, גם במחיר ריבית התחלתית גבוהה יותר.

את מבחן הלחץ הזה הבנק לא עושה בשבילכם. הוא בודק שאתם עומדים ביחס ההחזר היום, לא בעוד שלוש שנים. להבנה רחבה יותר של איך ריבית, אינפלציה ואג״ח משפיעים זה על זה, מרכז הידע מרכז הסברים נוספים, ומי שרוצה בסיס מסודר יותר יכול להתחיל בקורס ניהול פיננסי.

שאלות נפוצות

כמה זמן לוקח עד שהעלאת ריבית מגיעה להחזר החודשי?

במסלול פריים ההשפעה כמעט מיידית: הריבית מתעדכנת מיום ההחלטה, והתשלום הקרוב כבר מחושב לפיה. במסלולים משתנים כל חמש שנים ההשפעה מגיעה רק בנקודת השינוי הבאה. בריבית קבועה במשכנתא קיימת אין השפעה בכלל.

האם הורדת ריבית של בנק ישראל תוזיל את כל המשכנתא שלי?

רק את החלק בפריים, מיד, ואת המסלולים המשתנים בנקודת השינוי. החלק בריבית קבועה נשאר כפי שנחתם. כדי ליהנות מהורדה על החלק הקבוע צריך למחזר, ולבדוק קודם את עמלת הפירעון המוקדם.

למה הבנק הציע לי ריבית קבועה גבוהה יותר מהפריים?

כי בריבית קבועה הבנק לוקח עליו את הסיכון שהריבית תעלה, ואתם משלמים על הוודאות. בפריים אתם נושאים את הסיכון בעצמכם. הפער ביניהם משתנה לפי הציפיות בשוק, ולפעמים הוא מתהפך.

האם כדאי לחכות להורדת ריבית לפני שקונים דירה?

אף אחד לא יודע מתי ובכמה בנק ישראל יוריד ריבית, והמחירים לא בהכרח יחכו. אם הדירה מתאימה והחזר נסבל גם בתרחיש של ריבית גבוהה יותר, חיכוי רק בגלל הריבית הוא הימור. אפשר גם לבנות תמהיל שמאפשר מחזור בהמשך בעלות נמוכה.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.