איך ריבית משפיעה על ההחזר החודשי במשכנתא
ריבית גבוהה יותר מעלה את ההחזר החודשי, ובמשכנתא ארוכה ההשפעה חדה ממה שנראה. במשכנתא של 1,200,000 ₪ ל-25 שנה בשיטת שפיצר, ההחזר בריבית של 4% הוא 6,334 ₪, ובריבית של 5% הוא 7,015 ₪. אחוז אחד של ריבית שווה כאן 681 ₪ בכל חודש, וכ-204,000 ₪ לאורך חיי ההלוואה. בפועל, כמה מזה יגיע אליכם תלוי בתמהיל: רק המסלולים בריבית משתנה זזים כשהריבית במשק משתנה.
איך נקבע ההחזר החודשי בשפיצר?
רוב המשכנתאות בישראל נפרעות בשיטת שפיצר, שבה ההחזר החודשי קבוע כל עוד הריבית לא משתנה. הנוסחה היא M = P × i × (1+i)^n / ((1+i)^n - 1), כאשר P הוא סכום ההלוואה, i הריבית החודשית (הריבית השנתית חלקי 12) ו-n מספר התשלומים.
מה שחשוב להבין הוא הרכב ההחזר. בחודש הראשון, רוב הכסף הולך לריבית. בהלוואה של 1,200,000 ₪ ב-4%, הריבית בחודש הראשון היא 4,000 ₪ (1,200,000 כפול 4% חלקי 12), ורק 2,334 ₪ מקטינים את הקרן. ככל שהקרן יורדת, רכיב הריבית קטן ורכיב הקרן גדל, עד שבשנים האחרונות רוב ההחזר הוא קרן.
זו גם הסיבה שעליית ריבית בתחילת הדרך כואבת במיוחד: היא פוגעת כשהיתרה עדיין גבוהה.
החישוב המלא: אותה הלוואה בשתי ריביות
| נתון | ריבית 4% | ריבית 5% |
|---|---|---|
| סכום ההלוואה | 1,200,000 ₪ | 1,200,000 ₪ |
| תקופה | 25 שנה, 300 תשלומים | 25 שנה, 300 תשלומים |
| החזר חודשי | 6,334 ₪ | 7,015 ₪ |
| ריבית בחודש הראשון | 4,000 ₪ | 5,000 ₪ |
| קרן בחודש הראשון | 2,334 ₪ | 2,015 ₪ |
| סך הכל תשלומים | כ-1,900,200 ₪ | כ-2,104,500 ₪ |
| סך הריבית | כ-700,200 ₪ | כ-904,500 ₪ |
שני דברים בולטים בטבלה. הראשון: הפרש של אחוז אחד מייצר הפרש של כ-11% בהחזר החודשי. השני: סך הריבית קופץ בכ-29%, מ-700 אלף לכ-904 אלף ₪. ככל שהתקופה ארוכה יותר, ההשפעה של כל אחוז ריבית על הסכום הכולל גדלה.
כלל אצבע שימושי: בהלוואה ל-25 שנה, כל 100,000 ₪ עולים 528 ₪ בחודש בריבית של 4%, ו-585 ₪ בריבית של 5%. כך אפשר להעריך מהר את ההשפעה על כל סכום.
מה קורה כשבנק ישראל משנה את הריבית?
ריבית הפריים בישראל שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. כשהוועדה המוניטרית מעלה את הריבית ברבע אחוז, הפריים עולה ברבע אחוז, וההחזר במסלול הפריים מתעדכן כבר בחודש הבא.
כמה זה יכול להגיע? בתחילת 2022 ריבית בנק ישראל עמדה על 0.1%, ובמאי 2023 היא כבר הגיעה ל-4.75%. מי שלקח פריים בתחילת התקופה ראה את הריבית במסלול קופצת ביותר מ-4.5 נקודות אחוז בתוך כשנה. זה לא תרחיש תיאורטי, זה קרה לאחרונה.
אבל לא כל המשכנתא זזה. לפי הוראות בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא צריך להיות בריבית קבועה, והמסלולים הקבועים לא מושפעים משינויי ריבית אחרי החתימה. מסלולים משתנים כל 5 שנים מתעדכנים רק בנקודות השינוי שלהם, לפי העוגן שנקבע בחוזה.
דוגמה: משפחת לוי ותמהיל של שלושה מסלולים
מיכל ורון לוי מחולון לוקחים 1,200,000 ₪ ל-25 שנה ומחלקים לשלושה מסלולים שווים של 400,000 ₪: פריים, קבועה לא צמודה ומשתנה כל 5 שנים. הריביות כאן להמחשה בלבד.
נניח שמיד אחרי לקיחת ההלוואה הריבית במסלול הפריים עולה מ-5.5% ל-6.5%. ההחזר על 400,000 ₪ עולה מ-2,456 ₪ ל-2,701 ₪, כלומר 245 ₪ בחודש. בתמהיל כזה, עליית ריבית של אחוז שלם מתורגמת בטווח הקצר לתוספת של כ-245 ₪, ולא 681 ₪ כמו בהלוואה שכולה משתנה. זה בדיוק התפקיד של פיזור בין מסלולים.
החיסרון הוא מחיר הוודאות: ריבית קבועה נקבעת ביום החתימה, ולעתים היא גבוהה מהריבית ההתחלתית במסלולים משתנים. מי שבוחר ודאות משלם עליה מראש.
הצמדה למדד: הריבית שלא רואים בדף
מסלול צמוד מדד מציג לעתים ריבית נמוכה יותר, אבל הקרן עצמה עולה עם מדד המחירים לצרכן. באינפלציה של 3% בשנה, הקרן גדלה ב-3% בשנה בנוסף לריבית. השוואה בין ריבית צמודה לריבית לא צמודה בלי לקחת בחשבון את האינפלציה הצפויה היא השוואה שגויה.
בתקופות של אינפלציה גבוהה, לווים במסלולים צמודים מגלים אחרי כמה שנים שיתרת החוב כמעט לא ירדה, למרות שהם משלמים בזמן. זה לא באג, זה המנגנון.
דוגמה להמחשה: 400,000 ₪ במסלול צמוד בריבית של 3% ל-25 שנה. בשנה הראשונה הלווים מחזירים כ-10,900 ₪ מהקרן. אם האינפלציה באותה שנה היא 3%, ההצמדה מוסיפה לקרן כ-12,000 ₪. בסוף השנה, אחרי 12 תשלומים מלאים, יתרת החוב גבוהה מהסכום שלקחו.
איך לבדוק שאתם עומדים בעלייה
הדבר החשוב ביותר שאפשר לעשות לפני החתימה הוא מבחן לחץ. חשבו את ההחזר בריבית גבוהה ב-2 נקודות אחוז מזו שהבנק מציע. בדוגמה של 1,200,000 ₪, מעבר מ-4% ל-6% מעלה את ההחזר ל-7,732 ₪, תוספת של כ-1,400 ₪ בחודש.
אם התוספת הזאת שוברת את התקציב, התמהיל מסוכן מדי, גם אם הוא עובר את כללי הבנק. בנק ישראל מגביל את ההחזר ל-50% מההכנסה הפנויה, אבל זו תקרה ולא המלצה. משפחה שמחזירה 45% מההכנסה נשארת עם מעט מאוד מרווח לרכב שהתקלקל או לתקופת אבטלה.
מה עוד משפיע: הארכת התקופה מקטינה את ההחזר אבל מייקרת את ההלוואה. 1,200,000 ₪ ב-5% ל-30 שנה עולים 6,442 ₪ בחודש במקום 7,015 ₪, אבל סך הריבית עולה בכ-215,000 ₪. ההחלטה כמה הון עצמי להביא משפיעה על כל החשבון הזה, ועליה אפשר לקרוא בכמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה. מי שרוצה לבנות תקציב משפחתי שמחזיק גם בתרחיש של ריבית גבוהה יכול להיעזר בקורס ניהול פיננסי.
שאלות נפוצות
כמה עולה ההחזר על כל אחוז ריבית?
זה תלוי בסכום ובתקופה. בהלוואה של מיליון ₪ ל-25 שנה, מעבר מ-4% ל-5% מוסיף כ-568 ₪ לחודש. כלל האצבע של כ-50-60 ₪ לכל 100,000 ₪ לכל אחוז, בתקופה של 25 שנה ובריביות האלה, נותן הערכה ראשונית טובה.
אם הריבית יורדת, ההחזר יורד אוטומטית?
במסלול פריים כן, בדרך כלל כבר בחודש שאחרי ההחלטה. במסלולים משתנים כל 5 שנים הירידה תגיע רק בנקודת השינוי. במסלול קבוע ההחזר לא ישתנה, ואם רוצים ליהנות מהירידה צריך לבדוק מיחזור, כולל עמלות פירעון מוקדם.
עדיף לקצר את התקופה או להקטין את ההחזר?
תקופה קצרה חוסכת הרבה ריבית, אבל מעלה את ההחזר ומקטינה את הגמישות. גישה מאוזנת היא לבחור החזר שנוח גם במבחן לחץ, ולהשאיר אפשרות לפירעון מוקדם חלקי כשיש כסף פנוי. כדאי לבדוק את התמהיל מול יועץ משכנתאות.
למה ההחזר שלי עלה למרות שהריבית לא זזה?
הסיבה הנפוצה היא הצמדה למדד: במסלול צמוד, הקרן וההחזר עולים עם האינפלציה. סיבה אפשרית נוספת היא מסלול משתנה שהגיע לנקודת שינוי. דוח יתרות מהבנק יראה לכם בדיוק איזה מסלול השתנה ולמה.
המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.