כיצד לבחור מסלול משכנתא: פריים מול קבועה לא צמודה במבט לעתיד

אין מסלול שמנצח בכל מצב: פריים זול ונזיל אבל חושף אתכם לכל שינוי בריבית בנק ישראל, וקבועה לא צמודה נותנת החזר ידוע עד השקל האחרון, בתמורה לעמלת פירעון מוקדם שעלולה להיות יקרה אם הריבית תרד. לרוב המשפחות התשובה היא שילוב: פריים בחלק שאתם מסוגלים לספוג בו עליית החזר של כמה מאות שקלים, וקבועה לא צמודה בחלק שחייב להישאר יציב. את היחס קובעים לפי יציבות ההכנסה ולא לפי תחזית ריבית.

ב-2022 זה הפסיק להיות תיאורטי. ריבית בנק ישראל עלתה מ-0.1% באפריל 2022 ל-4.75% במאי 2023, והפריים קפץ מ-1.6% ל-6.25%. מי שלקח 400,000 ₪ בפריים ל-25 שנה ראה את ההחזר על החלק הזה עולה בכמעט 1,000 ₪ בחודש בתוך שנה.

מה זה פריים ומה זה קבועה לא צמודה

ריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. במסלול פריים הבנק נותן לכם הנחה או תוספת קבועה על הפריים, למשל פריים פחות 0.5%, וכל פעם שבנק ישראל משנה ריבית, ההחזר שלכם משתנה כבר בחודש שאחרי. הקרן לא צמודה למדד.

במסלול קבועה לא צמודה, שבשוק קוראים לו קל״צ, הריבית נקבעת ביום לקיחת ההלוואה לכל התקופה, והקרן לא צמודה למדד. ההחזר החודשי זהה בחודש הראשון ובחודש ה-300. זה המסלול הכי צפוי שיש, וגם הכי פחות גמיש.

מה קרה ב-2022 למי שלקח הרבה פריים

במספרים זה נראה כך. הלוואה של 400,000 ₪ ל-25 שנה בפריים פחות 0.5%: כשהפריים היה 1.6%, הריבית בפועל הייתה 1.1% וההחזר כ-1,530 ₪. כשהפריים הגיע ל-6.25%, הריבית בפועל הייתה 5.75% וההחזר כ-2,520 ₪. בקירוב, בלי להתחשב בקרן שכבר נפרעה, תוספת של כ-990 ₪ בחודש על חלק אחד בלבד של המשכנתא.

משפחה שהחזיקה שני שלישים מהמשכנתא במסלולים משתנים הרגישה את זה פי כמה. משפחה שהחזיקה חלק גדול בקל״צ הרגישה הרבה פחות. זה כל ההבדל בין תמהיל שנבנה לפי הריבית של היום לתמהיל שנבנה לתרחיש הגרוע.

דוגמה: 400,000 ₪ בפריים מול קל״צ

שירה ועומר ממודיעין לוקחים משכנתא, ומתלבטים איך לשבץ 400,000 ₪ ממנה ל-25 שנה. נניח לצורך הדוגמה שהם מקבלים פריים פחות 0.5%, כך שהריבית בפועל 5.5%, מול קל״צ ב-5%. המספרים להמחשה, ואת הריבית העדכנית של בנק ישראל והצעות הבנקים בודקים ביום לקיחת ההלוואה.

בפריים ההחזר ההתחלתי כ-2,456 ₪. בקל״צ כ-2,338 ₪. אם בנק ישראל מעלה את הריבית ב-1%, ההחזר בפריים עולה לכ-2,700 ₪, והקל״צ נשאר 2,338 ₪.

שימו לב לנקודה שמפתיעה רבים: היו תקופות, כמו אחרי גל העלאות הריבית, שבהן קל״צ הייתה זולה מהפריים ביום הלקיחה. זה קורה כשהשוק מצפה שהריבית תרד. במצב כזה בחירה בפריים היא הימור שהריבית תרד מהר יותר ממה שהשוק כבר מתמחר.

אם הריבית דווקא יורדת ב-1%, ההחזר בפריים יורד לכ-2,220 ₪, ומי שבקל״צ נשאר עם 2,338 ₪. הוא יכול למחזר, אבל אז פוגש את עמלת ההיוון.

פירעון מוקדם ומחזור: היתרון הנסתר של הפריים

בפריים אפשר לפרוע בכל עת, בלי עמלת היוון. זה אומר שמי שמקבל ירושה, מוכר דירה או רוצה למחזר כשהתנאים משתנים, יכול לעשות את זה בזול.

בקל״צ, אם הריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם את ההלוואה, הבנק יגבה עמלת היוון שמפצה אותו על הריבית שהוא מפסיד. על הלוואה גדולה בתחילת הדרך זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. מי שיודע שהוא עשוי למכור את הדירה בתוך חמש שנים צריך לקחת את זה בחשבון לפני שהוא שם את רוב המשכנתא בקל״צ.

איך בונים תמהיל במבט לעתיד

בנק ישראל קובע כללים על הרכב המשכנתא, בהם חלק מינימלי שחייב להיות בריבית קבועה ותקרה על החלק בריבית משתנה. השיעורים המדויקים מופיעים בהוראות בנק ישראל, והבנק שנותן את ההלוואה יסביר אילו מגבלות חלות עליכם.

בתוך המגבלות, שלוש שאלות עוזרות יותר מכל תחזית:

1. אם ריבית בנק ישראל תעלה ב-2% מחר, האם ההחזר החדש עדיין נכנס בתקציב בלי לגעת בחיסכון?
2. כמה יציבה ההכנסה של שני בני הזוג, ומה קורה אם אחד מהם מפסיק לעבוד לחצי שנה?
3. מה הסיכוי שתמכרו את הדירה או תקבלו סכום גדול בעשור הקרוב ותרצו לפרוע?

מי שעונה בביטחון על הראשונה ויודע שיפרע מוקדם, יכול להחזיק יותר פריים. מי שהתקציב שלו צפוף, צריך יותר קל״צ, גם אם היא קצת יקרה יותר היום. במחשבונים הפיננסיים אפשר להריץ את ההחזר בכמה תרחישי ריבית לפני הפגישה בבנק.

איפה ההחלטה נשברת

הטעות הנפוצה היא לבנות תמהיל לפי תחזית ריבית. אף אחד לא ידע בתחילת 2022 שהפריים יוכפל פי ארבעה בתוך שנה. תחזיות משתנות, והמשכנתא נשארת 25 שנה.

טעות שנייה היא להסתכל רק על ההחזר הראשון. תמהיל שנראה זול בחודש הראשון יכול להיות יקר בסך הכל, וההפך. כדאי לבקש מהבנק את סך התשלומים הצפוי בכל תמהיל, ולא רק את ההחזר ההתחלתי.

ושלישית: לחתום בלי להשוות. הבדל של כמה עשיריות האחוז בריבית על מיליון שקל שווה עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה, ולכן כדאי לקבל הצעות מכמה בנקים.

שאלות נפוצות

איך מחושבת ריבית הפריים?

ריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. במשכנתא הבנק מוסיף או מפחית מרווח קבוע, למשל פריים פחות 0.5%. כשבנק ישראל משנה את הריבית, ההחזר משתנה בהתאם.

מתי קבועה לא צמודה עדיפה על פריים?

כשהתקציב צפוף ואי אפשר לספוג עליית החזר, וכשלא צפויה מכירה או פירעון מוקדם בשנים הקרובות. היא עדיפה גם כשהריבית בה נמוכה מהפריים ביום הלקיחה, מה שקורה כשהשוק מצפה לירידת ריבית.

האם יש מגבלה על החלק שאפשר לקחת בפריים?

כן. בנק ישראל קובע כללים על הרכב המשכנתא, כולל חלק מינימלי בריבית קבועה ותקרה על החלק המשתנה. את השיעורים העדכניים כדאי לבדוק מול הבנק או באתר בנק ישראל לפני בניית התמהיל.

האם יש עמלת פירעון מוקדם בקל״צ?

כן, אם הריבית בשוק ירדה מאז לקיחת ההלוואה, הבנק גובה עמלת היוון שיכולה להיות משמעותית. בפריים אין עמלת היוון, ולכן הוא גמיש יותר למי שמתכנן לפרוע או למחזר.

להמשך קריאה על משכנתאות, ריבית ותכנון תקציב משפחתי אפשר להיכנס למרכז הידע.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.

הנתון העדכני, עם טבלת החזר משכנתא לפי הריבית של היום: ריבית הפריים היום.