השפעת ריבית על משקיעי נדל״ן

באפריל 2022 הפריים בישראל עמד על 1.6%. במאי 2023, אחרי שבנק ישראל העלה את הריבית ל-4.75%, הוא הגיע ל-6.25%. מי שהיו לו 300,000 ₪ במסלול פריים ל-25 שנה ראה את ההחזר על החלק הזה עולה, בחישוב פשוט, מכ-1,214 ₪ לכ-1,979 ₪ בחודש. זו ההשפעה הראשונה של ריבית על משקיעי נדל״ן: היא מייקרת את המימון. ההשפעה השנייה איטית יותר אבל חשובה לא פחות: כשהאשראי יקר ותשואת השכירות נמוכה, העסקה פשוט מפסיקה להשתלם, והביקוש של משקיעים נחלש.

איך הריבית נכנסת להחזר החודשי?

ריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז, ולכן כל שינוי בריבית הבנק עובר מיד למסלול הפריים במשכנתא. מסלולים אחרים מגיבים אחרת: מסלול בריבית קבועה לא משתנה לאורך חיי ההלוואה, ומסלולים בריבית משתנה כל כמה שנים מתעדכנים בנקודות היציאה לפי הריבית באותה עת.

לכן תמהיל המשכנתא קובע כמה הריבית תכאב. משכנתא של 900,000 ₪ עם שליש בפריים חשופה לתנודות בריבית בחלק של 300,000 ₪, וזה בדיוק החלק מהדוגמה שבפתיחה. מי שלקח את רוב המשכנתא בפריים ב-2021, כשהוא נראה הכי זול, הרגיש את ההעלאות באופן חריף הרבה יותר.

המגבלות של בנק ישראל: כמה אפשר בכלל ללוות?

בנק ישראל מגביל את שיעור המימון לפי סוג הרוכש: עד 75% משווי הדירה לדירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% לדירה להשקעה. בנוסף, ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה של הלווים.

שתי המגבלות האלה מתחברות לריבית. כשהריבית עולה, אותו סכום הלוואה דורש החזר גבוה יותר, ולכן לווים מגיעים לתקרת ההחזר מהר יותר, וחלקם יכולים ללוות פחות. למשקיע בדירה שנייה, מגבלת ה-50% מימון אומרת שחצי מהעסקה חייב להגיע מהון עצמי, וזה כסף שיכול היה להניב משהו גם בפיקדון או במק״מ.

דוגמה: מתי דירה להשקעה מפסיקה לממן את עצמה

נניח שאורן, בן 42 מראש העין, בוחן דירה בחיפה ב-2,000,000 ₪, עם שכר דירה צפוי של 5,000 ₪ בחודש. תשואת השכירות ברוטו היא 3% בשנה. הוא לוקח משכנתא של 1,000,000 ₪, המקסימום לדירה להשקעה, ל-25 שנה. בשיעורי ריבית שונים לשם הדוגמה:

וזה עוד לפני מס רכישה על דירה נוספת, תיווך, עורך דין, תיקונים וחודשים בלי שוכר. בריבית של 3% הדירה כמעט מחזיקה את עצמה. בריבית של 6% אורן משלים מכיסו כמעט 1,500 ₪ בחודש, ומהמר בעצם על עליית ערך.

חלק מההחזר הוא החזר קרן, כלומר חיסכון בדירה, ולכן זה לא הפסד טהור. אבל תזרים שלילי לאורך שנים הוא סיכון אמיתי, במיוחד אם ההכנסה של אורן נפגעת.

תשואת שכירות מול ריבית: שיעור ההיוון בנדל״ן

בשוק הנדל״ן מדברים על cap rate, או שיעור היוון: הכנסה שנתית נטו מהנכס חלקי שוויו. זה המקבילה הנדל״נית לתשואת הרווח במניות.

כשהריבית נמוכה, משקיעים מוכנים לקבל שיעור היוון נמוך, כלומר לשלם מחיר גבוה על כל שקל שכירות. כשהריבית עולה, הם דורשים שיעור גבוה יותר. אם שכר הדירה לא עולה, הדרך היחידה להגיע לשם היא ירידה במחיר, או לפחות עצירה בעליות.

בפועל, מחירי דירות בישראל לא מגיבים מיד. היצע מוגבל, ביקוש מגידול אוכלוסייה והעדפה תרבותית לבעלות על דירה מאטים את ההתאמה. מה שמגיב מהר יותר הוא מספר העסקאות וחלקם של המשקיעים בהן. זה ההבדל בין נדל״ן למגורים לבין מניות של חברות נדל״ן מניב, שמתומחרות כל יום בבורסה בתל אביב. על השפעת הריבית על מניות בכלל יש הרחבה בהשפעת ריבית על שוק המניות.

ומה עם המסלולים הצמודים למדד?

כאן רבים הופתעו ב-2022. מסלול צמוד מדד נראה רגוע, כי הריבית בו לא זזה. אבל הקרן עצמה מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן, וכשהאינפלציה בישראל הגיעה באותה שנה לכ-5.3%, יתרת ההלוואה במסלולים הצמודים גדלה בהתאם.

בפועל, עליית ריבית ואינפלציה גבוהה מגיעות לא פעם יחד. מי שחילק את המשכנתא בין פריים למסלול צמוד כדי לגוון, גילה שבתקופה כזו שני המסלולים מתייקרים באותו זמן, כל אחד מסיבה אחרת. זו סיבה נוספת לבחון תמהיל עם חלק לא צמוד בריבית קבועה, גם אם הוא נראה יקר יותר ביום החתימה.

מה משקיע נדל״ן יכול לעשות כשהריבית משתנה?

לבנות תמהיל שמתאים לו, לא את הזול ביותר ביום החתימה. מסלול קבוע עולה בדרך כלל יותר בהתחלה, אבל נותן ודאות. מסלול פריים זול יותר כשהריבית נמוכה, וחשוף כשהיא עולה.

לבדוק את העסקה בתרחיש לחץ. אם ההחזר בריבית גבוהה בשתי נקודות אחוז הופך את הדירה לנטל, העסקה שבירה מדי.

לעקוב אחרי הכיוון של בנק ישראל, לא רק אחרי הרמה. על קריאת הודעות הריבית יש מדריך באיך להבין דוחות ריבית של הבנק המרכזי. ואת רמת הריבית העדכנית ותנאי המשכנתא בפועל בודקים מול הבנק ובאתר בנק ישראל, כי הם משתנים.

שאלות נפוצות

האם ירידת ריבית מעלה את מחירי הדירות?

היא מוזילה את המימון ומשפרת את כדאיות ההשקעה, ולכן לרוב תומכת בביקוש. ההשפעה על המחירים תלויה גם בהיצע, במצב הכלכלה ובמדיניות המס, כך שהיא לא אוטומטית.

כמה מימון אפשר לקבל על דירה להשקעה?

לפי מגבלות בנק ישראל, עד 50% משווי הדירה. בנוסף, ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה, והבנק בוחן גם את יכולת ההחזר הכוללת.

האם כדאי למחזר משכנתא כשהריבית יורדת?

לפעמים. צריך לחשב את עמלת הפירעון המוקדם, את העלויות הנלוות ואת החיסכון לאורך חיי ההלוואה. כדאי לקבל הצעות מכמה בנקים ולהיעזר ביועץ משכנתאות.

מה עדיף למשקיע: דירה או קרן נדל״ן סחירה?

דירה נותנת שליטה ומינוף, אבל דורשת הון עצמי גבוה, ניהול ומס רכישה על דירה נוספת. קרן או מניה של חברת נדל״ן מניב נזילה ומפוזרת יותר, אבל תנודתית יותר בבורסה. ההחלטה תלויה בסכום, בזמן ובסבלנות שלך.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.