השקעה בנדלן במחיר למשתכן: מתי מותר למכור ואיך מחשבים רווח

דירה שנקנתה במחיר למשתכן ב-1.3 מיליון ₪ ושווה היום 2 מיליון ₪ לא מכניסה 700,000 ₪ לכיס. אחרי עלויות, מס ויתרת משכנתא, הסכום שנשאר קטן בהרבה, ולפני הכול צריך לוודא שבכלל מותר למכור. על דירות מחיר למשתכן ודירה בהנחה חלה הגבלת מכירה למשך מספר שנים שנספרות בדרך כלל מהאכלוס או מהזכייה, והתנאים המדויקים השתנו בין סבבי ההגרלות. לכן התשובה לשאלה מתי מותר למכור נמצאת בחוזה שלכם ובתנאי ההגרלה הספציפית, לא בכלל אחד שמתאים לכולם.

מה שכן אפשר לעשות לבד הוא לחשב את הרווח האמיתי. זה החלק שבו רוב הזוכים טועים.

מתי מותר למכור דירת מחיר למשתכן?

התוכנית נבנתה כפתרון דיור לחסרי דירה, לא כמסלול השקעה. בגלל זה נקבעה תקופה שבה אסור למכור, ובחלק מהסבבים נקבעו גם תנאים לגבי השכרה או חריגים למכירה מוקדמת.

כמה דברים ששווה לבדוק במסמכים שלכם:

1. מאיזה אירוע נספרת תקופת ההגבלה: הזכייה, החתימה על החוזה, קבלת טופס 4 או האכלוס בפועל.
2. כמה שנים נמשכת ההגבלה בסבב שבו זכיתם.
3. האם יש מנגנון למכירה מוקדמת באישור, למשל במקרה של פטירה, גירושין או מצב רפואי, ומה המחיר שלו.
4. האם מותר להשכיר את הדירה בתקופת ההגבלה, ובאילו תנאים.

המקור הרשמי הוא החוזה שנחתם, תנאי ההגרלה שפורסמו מטעם משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, ועורך הדין שליווה את העסקה. הכללים בין הסבבים היו שונים מספיק כדי שמספר ששמעתם מחבר שזכה בעיר אחרת לא יחול עליכם בהכרח.

איך מחשבים רווח אמיתי ממכירה

הרווח שאנשים מדברים עליו בארוחות שישי הוא מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה. הרווח האמיתי נראה כך:

מחיר מכירה, פחות מחיר הקנייה, פחות עלויות הרכישה (עורך דין, שדרוגים, מס רכישה אם שולם), פחות עלויות המכירה (תיווך, עורך דין), פחות מס שבח אם אין פטור, פחות היטל השבחה אם חל.

ואז, כדי לדעת כמה כסף נשאר ביד, מורידים גם את יתרת המשכנתא שנפרעת במכירה ואת עמלת הפירעון המוקדם אם יש.

דוגמה מספרית: שירה ואוהד

הדוגמה להמחשה בלבד, השמות והמספרים בדויים. שירה ואוהד זכו בהגרלה וקנו דירה ב-1,300,000 ₪. על עורך דין ושדרוגים הוציאו 60,000 ₪. כמה שנים אחרי האכלוס, ובתום תקופת ההגבלה בסבב שלהם, הדירה שווה 2,000,000 ₪. עלויות המכירה, תיווך ועורך דין, מגיעות לכ-62,000 ₪.

בתרחיש ב, מס השבח חושב בהערכה גסה: 25% מהשבח הריאלי, אחרי ניכוי עלויות ובהנחה שהאינפלציה בתקופה העלתה את עלות הרכישה המתואמת בכ-10%. החישוב האמיתי מורכב יותר ונעשה מול רשות המסים.

שימו לב שגם בתרחיש הטוב, מתוך פער של 700,000 ₪ בין מחיר המכירה לקנייה, נשאר רווח של כ-578,000 ₪. ואם יתרת המשכנתא עומדת על 900,000 ₪, הכסף הנזיל שיישאר בידיים אחרי המכירה הוא כ-1,040,000 ₪, מתוכו ההון העצמי המקורי ומה שנפרע מהמשכנתא לאורך השנים.

מס שבח והיטל השבחה: שני תשלומים שונים

מס שבח הוא מס של המדינה על הרווח הריאלי ממכירת נכס. דירת מגורים יחידה יכולה ליהנות מפטור, בתנאים שקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, בין היתר תקופת החזקה מינימלית ומגבלה על מכירה קודמת בפטור. מי שמחזיק דירה נוספת, גם חלק בדירה שהתקבל בירושה, עלול לגלות שהפטור לא חל עליו. בלי פטור, מס השבח על דירה שנקנתה בשנים האחרונות הוא לרוב 25% מהשבח הריאלי.

היטל השבחה משולם לרשות המקומית, ורק אם אושרה תוכנית שהעלתה את שווי המקרקעין אחרי הרכישה. השיעור הוא מחצית מההשבחה. ברוב דירות מחיר למשתכן שנמכרות כמו שהן, הוא לא יחול, אבל שווה לבדוק מול הוועדה המקומית לפני שחותמים.

שני המיסים דורשים בדיקה מקצועית. זה בדיוק המקרה שבו שעה עם עורך דין מקרקעין או רואה חשבון חוסכת עשרות אלפי שקלים.

האם זו בכלל השקעה?

לדעתי, דירה במחיר למשתכן היא קודם כול דירת מגורים שנקנתה בהנחה, והרווח ממנה אמיתי רק אם יש לאן לעבור.

מי שמוכר כדי לקנות דירה אחרת למגורים ימכור ויקנה באותו שוק. אם המחירים עלו, גם הדירה הבאה יקרה יותר. הרווח על הנייר הופך להון עצמי גדול יותר, לא למזומן חופשי.

מי שמוכר כדי לעבור לשכירות ולהשקיע את הכסף בשוק ההון מממש את הרווח, אבל מתחיל לשלם שכר דירה. ההשוואה הנכונה היא בין התשואה הצפויה על ההון לבין שכר הדירה שיצטרך לשלם.

ומי ששוקל לשמור את הדירה, להשכיר אותה ולקנות דירה נוספת, צריך לקחת בחשבון שרכישת דירה נוספת כרוכה במס רכישה בשיעורים הגבוהים שחלים על משקיעים, ושהשכרה חייבת בדיווח ובמס לפי המסלול שנבחר.

איפה הזוכים טועים

הטעות הנפוצה ביותר היא לספור את ההגבלה מהתאריך הלא נכון. בין הזכייה לאכלוס יכולות לעבור שנים, וההבדל בין שתי נקודות ההתחלה קריטי.

טעות שנייה היא להניח שפטור ממס שבח הוא אוטומטי. זוכים רבים קיבלו מאז בירושה חלק בדירה של ההורים, ולא בדקו מה זה עושה לפטור.

טעות שלישית היא לשכוח את המשכנתא. מכירה מחייבת פירעון, ולפעמים עמלת פירעון מוקדם במסלולים קבועים. זה משנה את הכסף שנשאר ביד, גם אם לא את הרווח החשבונאי.

מי שרוצה להבין איך להשקיע את ההון שמשתחרר ממכירה, יכול להתחיל בקורס שוק ההון למתחילים. ולחישובי עלויות ותשואה יש את המחשבונים באתר.

שאלות נפוצות

כמה שנים אסור למכור דירת מחיר למשתכן?

ההגבלה נמשכת מספר שנים, והתקופה ונקודת ההתחלה שלה השתנו בין סבבי ההגרלות. המקור המחייב הוא החוזה ותנאי ההגרלה הספציפית שבה זכיתם. אם יש ספק, עורך הדין שליווה את העסקה או משרד הבינוי והשיכון יכולים לאשר את התאריך.

האם אפשר למכור לפני תום ההגבלה?

בחלק מהסבבים נקבעו חריגים למכירה מוקדמת באישור, במצבים מיוחדים כמו פטירה, גירושין או מצב רפואי, ולעיתים בתנאים כספיים. אין לסמוך על שמועות: יש לבדוק מה נקבע בסבב שלכם ולפנות בכתב לגורם המוסמך לפני כל צעד.

האם משלמים מס שבח על דירת מחיר למשתכן?

אם זו דירת המגורים היחידה שלכם ואתם עומדים בתנאי הפטור שבחוק מיסוי מקרקעין, ייתכן שלא. אם יש לכם דירה נוספת או חלק בדירה, הפטור עלול שלא לחול, ואז המס הוא לרוב 25% מהשבח הריאלי. את המצב הספציפי כדאי לבדוק עם רואה חשבון או יועץ מס.

מותר להשכיר דירת מחיר למשתכן?

בסבבים רבים ההשכרה הותרה גם בתקופת ההגבלה, אבל התנאים אינם זהים בכל הסבבים. בדקו בחוזה. הכנסה משכירות חייבת בדיווח לרשות המסים לפי אחד המסלולים הקבועים בחוק.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.