ניהול תיק השקעות לקראת רכישת נכס נדלן בטווח של חמש שנים

אם אתם מתכננים לקנות דירה בעוד חמש שנים, הכסף שמיועד להון העצמי לא צריך לשבת בעיקר במניות. הכלל המעשי: כל שקל שאתם יודעים שתצטרכו בחתימה עובר בהדרגה לאפיקים סולידיים ונזילים, כמו פיקדונות, קרנות כספיות, מק״מ ואג״ח ממשלתי קצר, כך שבשנה האחרונה לפני הרכישה כמעט אין בו מניות. רק הכסף שמעבר לסכום הנדרש יכול להמשיך לקחת סיכון.

הסיבה פשוטה. שוק המניות יכול לרדת ב-30% בתוך כמה חודשים, כמו שקרה במרץ 2020, והתאוששות יכולה לקחת שנה, שלוש או יותר. חמש שנים הן אופק קצר מדי כדי להמר שהירידה לא תגיע דווקא בשנה שבה צריך את הכסף.

כמה הון עצמי באמת צריך לדירה בישראל?

בנק ישראל מגביל את שיעור המימון במשכנתא. רוכש דירה יחידה יכול לקבל עד 75% מערך הנכס, משפר דיור עד 70%, ורוכש דירה להשקעה עד 50%. כלומר, לדירה ראשונה צריך לפחות 25% הון עצמי.

אבל 25% זה רק הרצפה. מעליו מגיעות עלויות שאנשים נוטים לשכוח: עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות אם בוחרים בו, תיווך, הובלה ולרוב גם שיפוץ או ריהוט. ומס רכישה: לדירה יחידה יש פטור עד תקרה שמתעדכנת מדי שנה, ודירה נוספת חייבת במס רכישה כבר מהשקל הראשון. את התקרות העדכניות כדאי לבדוק באתר רשות המסים לפני שבונים תקציב.

דוגמה: מיכל ואלון מחולון, 600,000 ₪ וחמש שנים

המספרים להמחשה בלבד. מיכל ואלון, שניהם בני 31, מחזיקים היום 600,000 ₪ ומוסיפים 5,000 ₪ בחודש. בעוד חמש שנים הם רוצים לקנות דירה ראשונה בכ-2.2 מיליון ₪.

החשבון שלהם: 25% הון עצמי הם 550,000 ₪. נניח עוד כ-110,000 ₪ לעלויות נלוות ולשיפוץ קל. יחד, כ-660,000 ₪ שחייבים להיות זמינים.

בעוד חמש שנים, רק מההפקדות, יתווספו 300,000 ₪. כלומר, גם בלי שום תשואה הם יגיעו לכ-900,000 ₪. יש להם כרית של כ-240,000 ₪ מעל הנדרש.

כאן נמצאת ההחלטה החשובה. את 660,000 ₪ הם מגנים. את הכרית הם יכולים להשקיע בסיכון גבוה יותר, כי אם היא תרד, הדירה עדיין תיקנה. מי שאין לו כרית כזו צריך להיות שמרן יותר.

מה קורה אם השוק יורד שנה לפני הקנייה?

נניח שזוג אחר, בלי כרית, החזיק 40% מניות בתיק של 700,000 ₪ שנה לפני החתימה. ירידה של 30% במניות מוחקת 84,000 ₪, כ-12% מהתיק. פתאום חסר להם הון עצמי, והם עומדים בפני שלוש אפשרויות לא נעימות: לדחות את הקנייה, לקנות דירה זולה יותר, או לממן את הפער בהלוואה יקרה.

אותו זוג, עם 10% מניות באותה שנה, היה מאבד 21,000 ₪. עדיין לא נעים, אבל זה לא משנה את התוכנית.

זה כל ההיגיון של הורדת סיכון הדרגתית: לא להרוויח יותר, אלא לוודא שאירוע רע לא יבטל את הדירה.

איך נראה מסלול הורדת סיכון לחמש שנים?

זו מסגרת להמחשה, לא מתכון. החלוקה מתייחסת לכסף שמיועד להון העצמי בלבד, לא לכרית.

שימו לב לאג״ח. אג״ח ארוך טווח יכול לרדת לא מעט כשהריבית עולה, כפי שראינו ב-2022. לתיק שצריך להיות נזיל בעוד שנתיים, אג״ח קצר מתאים יותר, כי הוא מגיע לפדיון קרוב למועד שבו צריך את הכסף.

באילו אפיקים ישראליים להחזיק את ההון העצמי?

קרן כספית: נזילה בדרך כלל תוך יום עסקים, התשואה קרובה לריבית בנק ישראל בניכוי דמי ניהול, והסיכון נמוך.

מק״מ ואג״ח ממשלתי קצר: אפשר לקנות דרך תיק מסחר בבנק. מק״מ מונפק על ידי בנק ישראל לתקופות קצרות, ואג״ח ממשלתי קצר מאפשר לתזמן פדיון לתאריך מוערך של חתימה.

פיקדון בנקאי: מתאים כשיודעים בדיוק מתי צריך את הכסף. פיקדון שנשבר לפני המועד עלול לאבד את הריבית, ולכן עדיף לפצל לכמה פיקדונות עם מועדים שונים.

קרן השתלמות שעברה 6 שנים: נזילה ופטורה ממס רווח הון, בתנאי שההפקדות היו עד התקרה המוטבת. אם יש לכם קרן כזו, כדאי לבדוק את מסלול ההשקעה שלה ולא להשאיר אותה במסלול מנייתי מלא אם היא חלק מההון העצמי.

קופת גמל להשקעה: נזילה, אבל משיכה חד פעמית לפני גיל 60 חייבת במס של 25% על הרווח הנומינלי. זה משנה את החשבון מול תיק עצמאי.

המיסוי על ריבית ורווחים שונה בין פיקדון לא צמוד, פיקדון צמוד, קרן כספית ואג״ח. זה לא אמור להכריע את ההחלטה, אבל כדאי להכיר אותו.

מה רוב האנשים מפספסים

הסיכון השני. תיק סולידי מגן מפני ירידה בשוק, אבל לא מפני עלייה במחירי הדירות. אם מחירי הדיור יעלו מהר יותר מהתשואה על פיקדון, הכסף שלכם שמור אבל הדירה התייקרה. אין פתרון מושלם לזה, וכל מי שמבטיח אחד מוכר משהו.

לוח התשלומים. בדירה מקבלן על הנייר, ההון העצמי לא יוצא ביום אחד אלא בתשלומים לאורך הבנייה. במקרה כזה מתאימים את מועדי הפדיון למועדי התשלום, ולא לתאריך אחד.

האישור העקרוני. הבנק בודק יכולת החזר ומקור הון עצמי. כסף שמפוזר בחמישה מקומות ודורש מכירות ברגע האחרון יוצר לחץ מיותר. טוב שהכסף יהיה נזיל ומרוכז כמה חודשים לפני החתימה.

מחשבונים שיעזרו לכם לתכנן חיסכון והחזר משכנתא נמצאים בעמוד המחשבונים.

שאלות נפוצות

האם כדאי להחזיק מניות בכלל אם קונים דירה בעוד חמש שנים?

על הכסף שמיועד להון העצמי, חשיפה קטנה למניות בשנים הראשונות יכולה להיות סבירה, בתנאי שהיא יורדת בהדרגה. על כסף שמעבר לנדרש, אפשר לקחת יותר סיכון, כי ירידה בו לא תבטל את הקנייה.

מה עדיף, פיקדון או קרן כספית?

קרן כספית נזילה יותר ומתאימה כשמועד החתימה לא ידוע. פיקדון מתאים כשיודעים את התאריך, ואפשר לפצל אותו לכמה מועדים. רבים משלבים בין השניים.

האם אפשר להשתמש בקרן השתלמות להון העצמי?

כן, קרן השתלמות שעברה 6 שנים נזילה, והרווחים בה פטורים ממס עד התקרה המוטבת. בקרן שעוד לא הגיעה לנזילות, משיכה מוקדמת חייבת במס, ולכן כדאי לבדוק את התנאים לפני שבונים עליה.

מה עושים אם השוק ירד חצי שנה לפני הקנייה?

אם ההון העצמי כבר הועבר לאפיקים סולידיים, הירידה פוגעת רק בכרית. אם לא, צריך לשקול דחייה, דירה זולה יותר או מימון נוסף. במצב כזה שווה להתייעץ עם יועץ משכנתאות או מתכנן פיננסי לפני שמוכרים בהפסד.

מי שרוצה לבנות תוכנית חיסכון מסודרת לקראת דירה יכול להמשיך בקורס הניהול הפיננסי.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.