השקעה בנדלן מסחרי בישראל מול השקעה במשרדים באזורי ביקוש בחוץ לארץ

מאז 2020, מגדלי משרדים בכמה מהערים הגדולות בארה״ב ובאירופה עומדים חלקית ריקים, כי חלק מהעובדים לא חזרו למשרד חמישה ימים בשבוע. באותו זמן, ישראלים רבים מקבלים הצעות להשקיע ב״משרדים באזורי ביקוש בחו״ל״ בתשואות שנשמעות גבוהות מכל מה שמקבלים בארץ. ההשוואה בין נדל״ן מסחרי בישראל לבין משרדים בחו״ל לא מוכרעת בתשואה המוצהרת. היא מוכרעת בשלוש שאלות: כמה מינוף יש בעסקה, כמה שליטה יש לכם בנכס, ומה קורה אם הדייר העיקרי עוזב.

מה בעצם משווים?

בצד הישראלי, ברוב המקרים מדובר בנכס קטן יחסית: חנות רחוב, משרד בבניין, יחידה במרכז מסחרי. הקונה מחזיק אותו ישירות, מכיר את השכונה, ויכול לנהל אותו בעצמו או דרך חברת ניהול.

בצד של חו״ל, הישראלי הפרטי כמעט אף פעם לא קונה בניין משרדים לבד. הוא נכנס כשותף קטן בעסקה שמארגן גוף אחר: קבוצת רכישה, שותפות מוגבלת או קרן. הוא לא מחליט על שוכרים, על מימון או על מועד מכירה.

זה הבדל מהותי. בישראל קונים נכס. בחו״ל קונים בעיקר את המארגן.

דוגמה: מה מינוף עושה לתשואה

ההמחשה הבאה היפותטית לגמרי, עם מספרים עגולים.

בניין משרדים בחו״ל נקנה ב-10 מיליון דולר. 6.5 מיליון מגיעים מהלוואה בנקאית, ו-3.5 מיליון מהמשקיעים. אם שווי הבניין עולה 10%, ההון של המשקיעים עולה בכ-29%. נשמע מצוין.

עכשיו נניח ששוכר גדול עוזב, והשווי יורד 20%.

ירידה של 20% בשווי הבניין מחקה כ-57% מההון של המשקיעים. וזה לפני שהבנק דורש השלמת הון או מחזור של ההלוואה בריבית גבוהה יותר.

בצד הישראלי, נניח משרד של 2 מיליון ₪ שנקנה עם 50% הון עצמי. ירידה של 20% בשווי מוחקת 40% מההון. עדיין כואב, אבל פחות. ומי שקנה בלי מינוף בכלל מרגיש רק את הירידה עצמה.

ומה עם התזרים? נניח שאותו משרד מושכר ב-9,000 ₪ בחודש, 108,000 ₪ בשנה, כ-5.4% ברוטו על מחיר הקנייה. אם הדייר עוזב ולוקח ארבעה חודשים למצוא מחליף, נמחקים 36,000 ₪, שליש מההכנסה של אותה שנה. בנכס מסחרי, תקופה ריקה היא לא תרחיש קיצון, היא חלק מהחיים.

המסקנה: חלק גדול מהתשואות הגבוהות שמוצגות בעסקאות בחו״ל מגיע מהמינוף, לא מהנכס. והמינוף עובד בשני הכיוונים.

למה משרדים בחו״ל מסוכנים יותר מבעבר?

עבודה היברידית שינתה את הביקוש, במיוחד לבניינים ישנים. שוכרים עוברים לבניינים חדשים ואיכותיים, וממלאים פחות שטח. הבניינים בדרג הנמוך יותר נשארים עם תפוסה נמוכה.

בנוסף, תקופה של ריבית גבוהה הקשתה על מחזור הלוואות. בעסקה שבנויה על מחזור חוב בעוד כמה שנים, זה סיכון מרכזי.

ויש את שער החליפין. ההשקעה והתשואות בדולר או ביורו, וההוצאות שלכם בשקלים. תנועה של 10% בשער יכולה למחוק שנה או שנתיים של תשואה.

ומה הסיכונים בנדל״ן מסחרי בישראל?

הם אחרים, לא קטנים.

ריכוז. נכס אחד, דייר אחד. אם הדייר עוזב, ההכנסה יורדת לאפס עד שנמצא שוכר חדש, ובנכס מסחרי זה יכול לקחת חודשים.

מיקום. חנות רחוב טובה בעיר מבוקשת שונה מאוד ממשרד בפארק עסקים עם היצע עודף. באזורים עם הרבה בנייה חדשה של משרדים, מחירי השכירות עלולים לרדת.

מימון. בנקים מממנים נכס מסחרי בתנאים שונים ממשכנתא לדירה, בדרך כלל עם יותר הון עצמי.

מס. נדל״ן מסחרי לא נהנה מהמסלולים המיוחדים של שכירות למגורים. יש מס רכישה, בעסקאות מסוימות חל מע״מ, והכנסות השכירות ממוסות לפי הכללים הרגילים. על עסקה ספציפית כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס לפני החתימה.

מה לבדוק לפני עסקה בחו״ל?

רשימה שכדאי לעבור עליה עם המארגן, ולקבל תשובות בכתב:

1. שיעור המינוף ומועד פירעון החוב. מה קורה אם צריך למחזר בריבית גבוהה יותר?
2. תמהיל השוכרים. כמה מההכנסה מגיע מהשוכר הגדול, ומתי החוזה שלו נגמר?
3. דמי המארגן. דמי ניהול, דמי הצלחה, עמלות רכישה ומכירה. לפעמים הם אוכלים חלק גדול מהתשואה.
4. ניסיון מוכח במחזור רע. איך עסקאות קודמות של אותו מארגן עברו את 2020 ואת תקופת הריבית הגבוהה?
5. יציאה. מתי אפשר לקבל את הכסף בחזרה, ומה קורה אם רוצים לצאת מוקדם?

אם חלק מהתשובות לא ברורות, זו כבר תשובה.

יש דרך שלישית?

כן. קרנות ריט וחברות נדל״ן מניב שנסחרות בבורסה בתל אביב ובחו״ל נותנות חשיפה לנדל״ן מסחרי מפוזר, עם נזילות יומית וסכום כניסה קטן. המחיר הוא תנודתיות של שוק המניות: בזמן ירידות, גם הן יורדות, לפעמים בחדות. וגם אצלן כדאי לבדוק איזה חלק מהנכסים הוא משרדים, באילו מדינות, ומה רמת המינוף של החברה עצמה.

למשקיע עם הון מוגבל, זו לרוב דרך סבירה יותר לקבל חשיפה לנדל״ן מסחרי מאשר לשים את כל ההון בנכס אחד או בעסקה ממונפת אחת בחו״ל. השוואה רחבה יותר בין נדל״ן לשוק ההון תמצאו במרכז הידע, והבסיס להבנת קרנות ומניות בקורס ההשקעות.

שאלות נפוצות

האם השקעה במשרדים בחו״ל רווחית יותר מנדל״ן מסחרי בישראל?

התשואה המוצהרת בחו״ל נראית לעתים גבוהה יותר, אבל חלק גדול ממנה נובע ממינוף. במקרה של ירידת ערך, המינוף מגדיל את ההפסד. יש להשוות תשואה מול סיכון, שליטה ודמי מארגן, ולא רק את המספר בכותרת.

מה הסיכון העיקרי בנדל״ן מסחרי בישראל?

ריכוז בדייר אחד ובנכס אחד. אם השוכר עוזב, ההכנסה נעצרת עד שנמצא שוכר חדש, ובנכס מסחרי זה יכול לקחת זמן. גם מיקום ועודף היצע באזור משפיעים מאוד.

איך עבודה היברידית משפיעה על השקעה במשרדים?

היא הקטינה את הביקוש לשטחי משרדים, בעיקר בבניינים ישנים ופחות איכותיים. שוכרים עוברים לבניינים חדשים ושוכרים פחות שטח. לכן חשוב לבדוק את איכות הבניין ואת תמהיל השוכרים לפני השקעה.

האם אפשר להשקיע בנדל״ן מסחרי בסכום קטן?

כן, דרך קרנות ריט וחברות נדל״ן מניב שנסחרות בבורסה. הן מפוזרות ונזילות יותר מנכס בודד, אבל תנודתיות כמו מניות. זו אפשרות למי שלא רוצה לרכז הון גדול בנכס אחד.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.