מיסוי הכנסות משכירות בישראל: מסלול 10 אחוזים מול מסלול פטור

שלושה מסלולים של מס על שכר דירה (Rental Income Tax) עומדים בפני מי שמשכיר דירת מגורים בישראל, לפי הכללים של רשות המסים שחלים גם בשנת המס 2026: פטור ממס עד תקרה חודשית שמתעדכנת כל שנה, מס קבוע של 10% על שכר הדירה ברוטו בלי שום ניכוי הוצאות, או מסלול רגיל לפי מדרגות המס האישיות עם ניכוי הוצאות ופחת. כשהשכירות מתחת לתקרה, הפטור כמעט תמיד מנצח. כשהיא עוברת את התקרה ביותר מ-15% עד 20% בערך, מסלול ה-10% הוא בדרך כלל הזול יותר, אלא אם יש לכם הוצאות גבוהות במיוחד או שיעור מס שולי נמוך.

המספר המדויק תלוי בשיעור המס השולי שלכם, ולכן כדאי לעשות את החשבון ולא לנחש.

איך עובד מסלול הפטור?

שכר דירה ממגורים פטור ממס עד תקרה חודשית. התקרה מתעדכנת מדי שנה, ונכון לשנת 2026 כדאי לבדוק את הסכום המעודכן באתר רשות המסים. התקרה חלה על סך שכר הדירה מכל דירות המגורים שלכם יחד, לא על כל דירה בנפרד.

המלכודת היא מה שקורה מעל התקרה. הפטור לא נשאר קבוע ורק העודף ממוסה. התקרה עצמה מתכווצת בגובה החריגה. בפועל, כל שקל מעל התקרה מוסיף שני שקלים של הכנסה חייבת, שממוסים לפי שיעור המס השולי שלכם. כששכר הדירה מגיע לפעמיים התקרה, הפטור נעלם לגמרי.

במסלול הזה אין ניכוי הוצאות ואין פחת.

איך עובד מסלול ה-10%?

משלמים 10% מכל שכר הדירה שהתקבל, ברוטו. אין ניכוי של ריבית משכנתא, תיקונים, דמי ניהול, ביטוח או פחת. אין גם קיזוז הפסדים ממקורות אחרים.

היתרון הוא הפשטות והוודאות, והעובדה ששיעור המס לא תלוי בהכנסות האחרות שלכם. מי שנמצא במדרגה של 31%, 35% ומעלה משלם על השכירות 10% בלבד.

מועד התשלום: את המס במסלול הזה משלמים לרשות המסים תוך 30 יום מתום שנת המס. מי ששוכח משלם הפרשי הצמדה וריבית, ולכן כדאי לרשום את המועד ביומן כבר בתחילת השנה.

ומה עם המסלול הרגיל?

במסלול הרגיל שכר הדירה מצטרף להכנסות האחרות וממוסה לפי מדרגות המס. בתמורה מותר לנכות הוצאות שהוצאו לייצור ההכנסה: ריבית על משכנתא שנלקחה לרכישת הדירה, תיקונים ואחזקה, דמי ניהול ופחת על המבנה.

הוא מתאים בעיקר לשני מצבים. כשיש הוצאות גבוהות, בדרך כלל ריבית משכנתא משמעותית בשנים הראשונות. וכשהשיעור השולי נמוך, למשל אצל פנסיונר בלי הכנסה אחרת גדולה. בכל מקרה אחר, קשה לו לנצח את מסלול ה-10%.

דוגמה מספרית: יעל מרחובות

רק כדי שיהיה קל לחשב, נניח תקרת פטור של 5,000 ₪ לחודש. התקרה האמיתית שונה ומתעדכנת כל שנה, כך שזו לא הנחה שאפשר להעתיק.

יעל, 52 מרחובות, בשיעור מס שולי של 35%, משכירה דירה ב-6,000 ₪ לחודש, 72,000 ₪ בשנה. ההוצאות המוכרות שלה בשנה: ריבית משכנתא 20,000 ₪, פחת 12,000 ₪ ותיקונים 3,000 ₪.

כאן מסלול ה-10% זול ב-1,200 ₪ מהפטור.

עכשיו נשנה פרט אחד: שכר הדירה הוא 5,500 ₪. במסלול הפטור ההכנסה החייבת היא 12,000 ₪ בשנה והמס 4,200 ₪. במסלול ה-10% המס 6,600 ₪. הפטור מנצח בפער גדול.

איפה נקודת האיזון בין הפטור ל-10%?

אפשר לחשב אותה לפי השיעור השולי שלכם. בשיעור שולי של 31%, מסלול הפטור עדיף עד ששכר הדירה עובר את התקרה בכ-19%. בשיעור של 35%, עד כ-17% מעל התקרה. בשיעור של 47%, רק עד כ-12% מעל התקרה.

במילים פשוטות: ככל שאתם מרוויחים יותר מעבודה, מהר יותר מסלול ה-10% הופך לכדאי. וכדאי לחשב מחדש כל שנה, כי גם שכר הדירה וגם התקרה משתנים.

כמה המסלול משנה את התשואה מהדירה?

יותר ממה שנדמה, כי התשואה משכירות למגורים בישראל נמוכה ממילא. נמשיך עם יעל: אם הדירה שלה שווה 2,000,000 ₪, שכר דירה של 72,000 ₪ בשנה הוא תשואה ברוטו של 3.6%.

במסלול ה-10% היא נשארת עם 64,800 ₪ אחרי מס, כלומר 3.24%. במסלול הרגיל, עם המס של 12,950 ₪, השכירות נטו אחרי מס היא 59,050 ₪, כ-2.95%, עוד לפני שמורידים את ההוצאות עצמן. ההבדל בין המסלולים שווה כמעט שלוש עשיריות אחוז בשנה, על נכס שמניב פחות מ-4% ברוטו.

לכן מי שמשווה דירה להשקעה לאפיקים אחרים, כמו קרן מחקה או אג״ח, צריך להשוות תשואה אחרי מס ואחרי הוצאות, לא את שכר הדירה ברוטו חלקי מחיר הדירה.

מס על שכר דירה: איך בוחרים את המסלול בפועל?

הבחירה נעשית לפי שנת מס. במסלול ה-10% משלמים את המס ישירות לרשות המסים דרך האתר שלה, במועד שנקבע. במסלול הרגיל ההכנסה וההוצאות מדווחות בדוח השנתי. ובמסלול הפטור, מי שמתחת לתקרה ואין לו חובת הגשה מסיבה אחרת, לרוב לא נדרש לפעולה מיוחדת.

כדאי לשמור לאורך השנה את חוזה השכירות, אישורי התשלום ואישורי ריבית המשכנתא מהבנק. הם נדרשים בכל מסלול שבו תצטרכו להוכיח מה התקבל ומה הוצא.

מה אנשים מפספסים בבחירת המסלול?

דיווח. גם מי שבפטור מלא יכול להידרש לדווח על ההכנסה, במיוחד אם הוא מגיש דוח שנתי מסיבות אחרות. אי דיווח הוא לא דרך לחסוך מס, זו חשיפה.

כמה דירות. התקרה משותפת לכל דירות המגורים. מי שמשכיר שתי דירות קטנות עלול לגלות שביחד הוא הרבה מעל התקרה.

השכרה קצרה. השכרה לתקופות קצרות לתיירים יכולה להיחשב פעילות עסקית, ואז המסלולים האלה לא בהכרח חלים.

מכירה עתידית. הבחירה במסלול יכולה להשפיע גם על אופן חישוב הפחת לצורך מס שבח כשמוכרים את הדירה. זה נושא שכדאי לבדוק מראש.

כל אחד מהסעיפים האלה תלוי בפרטים, ולכן מצב ספציפי, בעיקר עם כמה דירות או הכנסות נוספות, כדאי לבדוק עם רואה חשבון או יועץ מס.

שאלות נפוצות

מה תקרת הפטור על שכר דירה?

התקרה מתעדכנת מדי שנה לפי המדד. נכון לשנת 2026 כדאי לבדוק את הסכום המעודכן באתר רשות המסים. היא חלה על סך שכר הדירה מכל דירות המגורים יחד.

מתי משלמים את המס במסלול ה-10%?

תוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד סוף ינואר של השנה שאחרי. תשלום באיחור גורר הפרשי הצמדה וריבית.

האם אפשר לנכות ריבית משכנתא במסלול ה-10%?

לא. במסלול ה-10% ובמסלול הפטור אי אפשר לנכות הוצאות או פחת. ניכוי הוצאות אפשרי רק במסלול הרגיל, שבו ההכנסה ממוסה לפי מדרגות המס.

איזה מסלול עדיף למי שמשכיר דירה אחת?

אם שכר הדירה מתחת לתקרה, בדרך כלל הפטור. אם הוא מעל התקרה ביותר מ-15% עד 20%, לרוב מסלול ה-10%. המסלול הרגיל מתאים בעיקר כשיש ריבית משכנתא גבוהה או שיעור מס שולי נמוך.

למי שרוצה לנהל נכון את התמונה הכלכלית של משק הבית, כולל נדל״ן להשקעה, יש את קורס ניהול פיננסי, ומחשבונים נוספים תמצאו בעמוד המחשבונים.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.