מיסוי הכנסות מאיירבינבי (Airbnb): החוק הישראלי ומה שצריך לדווח עליו

כן, הכנסה מהשכרה דרך איירבינבי חייבת בדיווח לרשות המסים, והשאלה היא רק איך היא תמוסה. אם מדובר בהשכרה פרטית של דירה אחת בלי שירותים נלווים משמעותיים, ייתכן שתוכלו לבחור בין מסלולי המס של השכרת דירת מגורים. אם הפעילות נראית כמו עסק, עם כמה יחידות, ניהול שוטף ושירותים דמויי מלון, היא תמוסה כהכנסה מעסק, עם ביטוח לאומי ולעיתים גם מע״מ.

מספר אחד שמסביר למה זה חשוב: בדוגמה שבהמשך, אותה הכנסה של 90,000 ₪ בשנה יכולה לייצר מס של 7,700 ₪ או של יותר מ-17,000 ₪, רק לפי המסלול והסיווג.

השכרה פרטית או עסק: איך רשות המסים מבחינה?

אין סעיף חוק אחד שקובע מתי השכרה לטווח קצר הופכת לעסק. רשות המסים ובתי המשפט בוחנים את מכלול הנסיבות, ובהן:

היקף הפעילות ומספר היחידות. תדירות ההשכרה לאורך השנה. שירותים נלווים כמו ניקיון בין אורחים, החלפת מצעים, קבלת אורחים או ארוחת בוקר. מידת הארגון, כמו העסקת מנהל נכסים או חברת ניקיון. והאם זה מקור ההכנסה העיקרי שלכם.

מי שמשכיר את הדירה שבה הוא גר כשהוא בחופשה, כמה שבועות בשנה, נמצא בצד אחד של הסקאלה. מי שמחזיק שלוש דירות נופש בטבריה ומנהל אותן כל השנה, נמצא בצד השני. רוב האנשים נמצאים איפשהו באמצע, ושם בדיוק צריך בדיקה אישית.

שלושת מסלולי המס לדירת מגורים, ולמה איירבינבי מסבך אותם

ליחיד שמשכיר דירת מגורים למגורים יש שלושה מסלולים:

1. פטור ממס על הכנסה משכירות עד תקרה חודשית שמתעדכנת מדי שנה. מעל התקרה הפטור הולך וקטן. נכון לשנת 2026 כדאי לבדוק את התקרה המעודכנת באתר רשות המסים.
2. מסלול 10% על ההכנסה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות ובלי פחת. המס משולם פעם בשנה, בתוך 30 יום מתום שנת המס.
3. מסלול רגיל לפי מדרגות המס השוליות, אחרי ניכוי הוצאות מוכרות ופחת.

הבעיה: המסלולים האלה נבנו עבור השכרה למגורים, והשכרה לתיירים לכמה לילות היא לא בדיוק שכירות מגורים קלאסית. האם השכרה קצרת טווח זכאית לפטור או למסלול 10% היא שאלה שנויה במחלוקת, והתשובה תלויה בנסיבות: אופי הדירה, משך השהיות, השירותים שניתנים והיקף הפעילות.

העמדה שלי: מי שבונה את התוכנית העסקית שלו על הנחה שיקבל פטור, בלי לבדוק את זה מראש עם רואה חשבון, לוקח סיכון מיותר. עדיף לחשב את הכדאיות לפי המסלול השמרני, ולהתייחס להטבה כבונוס אם תאושר.

דוגמה: נועם מירושלים, 90,000 ₪ בשנה מדירה אחת

נועם, בן 44 מירושלים, שכיר, קיבל בירושה דירת שלושה חדרים ומשכיר אותה דרך איירבינבי. ההכנסה השנתית: 90,000 ₪. ההוצאות: עמלות פלטפורמה, ניקיון, חשמל ומים, ארנונה, תיקונים ופחת על ריהוט, נניח 35,000 ₪ בשנה. נניח גם שהפעילות מוכרת כהשכרה ולא כעסק.

נועם שכיר עם משכורת טובה, ולכן כל שקל נוסף שלו ממוסה בשיעור שולי גבוה. עבורו מסלול 10% כנראה משתלם יותר. בן זוג עם הכנסה נמוכה, או פנסיונר, עשוי לגלות שדווקא המסלול הרגיל זול יותר.

כלל אצבע: המסלולים משתווים כשהמס השולי כפול החלק מההכנסה שנשאר אחרי הוצאות שווה ל-10%. אצל נועם כ-61% מההכנסה נשארים אחרי הוצאות, ולכן נקודת האיזון היא מס שולי של כ-16%. מעל זה, מסלול 10% זול יותר. מתחת, הרגיל.

בחירה במסלול 10% משפיעה גם על דברים אחרים, למשל על חישובי מס בעת מכירת הדירה בעתיד. גם את זה כדאי לשאול לפני שבוחרים.

כשזה כבר עסק: מס הכנסה, ביטוח לאומי ומע״מ

אם הפעילות מסווגת כעסק, התמונה משתנה בשלושה מישורים.

ההכנסה אחרי הוצאות ממוסה לפי מדרגות המס הרגילות, בלי אפשרות למסלולי השכירות. בנוסף משלמים דמי ביטוח לאומי ומס בריאות כעצמאי, וזה יכול להוסיף נתח משמעותי לנטל.

צריך לפתוח תיק במע״מ. מתחת לתקרת מחזור מסוימת אפשר להיות עוסק פטור, ומעליה עוסק מורשה שגובה מע״מ ומקזז מע״מ על ההוצאות. התקרה מתעדכנת מדי שנה, ולכן כדאי לבדוק את הנתון העדכני באתר רשות המסים.

ויש גם צד חיובי: בעסק אפשר לנכות מגוון רחב יותר של הוצאות, ולפעמים זה מאזן חלק מהעלות.

מה לדווח ואיך להתארגן מראש

1. שמרו כל דוח חודשי מהפלטפורמה. הוא המקור הכי אמין להכנסה ברוטו.
2. פתחו חשבון בנק נפרד להכנסות ולהוצאות של הדירה. זה חוסך שעות בסוף השנה ומונע ויכוחים על הוצאות מעורבות.
3. תעדו הוצאות עם קבלות וחשבוניות, גם אם אתם חושבים שתבחרו במסלול 10%. אם תשנו דעה או שהסיווג ישתנה, תצטרכו אותן.
4. לפני תחילת הפעילות, קבעו פגישה עם רואה חשבון או יועץ מס כדי להחליט על סיווג ומסלול. זו ההוצאה המשתלמת ביותר בכל התהליך.
5. הגישו דוח שנתי אם נדרש, ושלמו במועד. ריביות והפרשי הצמדה על מס שלא שולם מצטברים מהר.

מעבר למס: עירייה, ועד הבית וביטוח

מס הוא רק חלק מהסיפור. חלק מהרשויות המקומיות בחנו או הפעילו כללים לגבי השכרה לטווח קצר באזורי מגורים, כולל שאלות של רישוי ושל סיווג הארנונה. תקנון הבית המשותף יכול להגביל פעילות כזו, ושכנים יכולים לפנות לגורמים המוסמכים. וביטוח דירה רגיל לא תמיד מכסה נזק שגרם אורח משלם.

לפני שמתחילים, שווה לבדוק את שלושת אלה לא פחות מאת המס.

שאלות נפוצות

האם חייבים לדווח על הכנסה מאיירבינבי גם אם היא קטנה?

באופן עקרוני כל הכנסה של תושב ישראל חייבת בדיווח, וגם כשיש פטור צריך לבדוק אם נדרש דוח שנתי. בהשכרה ספורדית של הדירה שבה אתם גרים הסכומים לרוב קטנים, אבל עדיף לתעד ולשאול מאשר להניח.

האם אפשר לקבל פטור ממס על השכרה לטווח קצר?

מסלול הפטור נועד להשכרת דירת מגורים למגורים, והשאלה אם השכרה לתיירים לכמה לילות נכנסת להגדרה הזו שנויה במחלוקת ותלויה בנסיבות. לפני שמסתמכים על פטור, כדאי לקבל חוות דעת של רואה חשבון או יועץ מס על המקרה הספציפי.

מתי השכרה באיירבינבי נחשבת לעסק?

ככל שיש יותר יחידות, יותר תדירות, יותר שירותים נלווים ויותר ארגון, כך הפעילות קרובה יותר לעסק. אין מספר דירות או לילות שקובע את זה לבד. ההחלטה נעשית לפי מכלול הנסיבות.

מה קורה אם אני משכיר דירה בחו״ל דרך איירבינבי?

תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם, כך שגם שכירות מדירה בחו״ל מדווחת בישראל. בדרך כלל יש גם מס במדינה שבה נמצאת הדירה, ובמקרים רבים אפשר לקבל זיכוי על מס זר. כדאי לבדוק את המסלולים הקיימים מול יועץ מס שמכיר מיסוי בינלאומי.

להרחבה על נושאי מיסוי והשקעות אפשר לעיין במרכז הידע, ולמי שרוצה בסיס מסודר בשוק ההון יש גם הדרכה חינמית.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.