מיסוי רכישת נדלן ביוון לישראלים והשפעת אמנת המס הבינלאומית

תשובה קצרה (TL;DR) רכישת נדל״ן ביוון על ידי ישראלים כפופה למס רכישה יווני ולמס רווחי הון בעת מכירה, אך אמנת המס בין ישראל ליוון מספקת הקלות משמעותיות, במיוחד במניעת כפל מס. התכנון המוקדם, לרבות אופן ההחזקה ומיקום הנכס, קריטי למקסום התשואה נטו והפחתת חבות המס הכוללת. הבנת המנגנונים הללו חיונית להשקעה רווחית. הסבר פשוט ישראלים רבים מחפשים בשנים האחרונות אפיקי השקעה אלטרנטיביים מעבר לגבולות המדינה, ויוון, עם מחירי הנדל״ן האטרקטיביים יחסית, התיירות הפורחת והקרבה הגיאוגרפית, הפכה ליעד פופולרי. ההשקעה בנדל״ן מעבר לים טומנת בחובה פוטנציאל לתשואות נאות, אך גם מורכבות מיסויית שחשוב להכיר היטב. כאשר ישראלי רוכש נכס ביוון, הוא נכנס למעשה לשתי מערכות מס מקבילות: המערכת היוונית והמערכת הישראלית. המיסוי ביוון מתייחס לשלבים שונים של ההשקעה. ראשית, קיים מס רכישה המשולם עם קניית הנכס. לאחר מכן, במהלך תקופת ההחזקה, ייתכן ויהיה צורך לשלם מס ארנונה שנתי וכן מס על דמי שכירות, אם הנכס מושכר. לבסוף, בעת מכירת הנכס, עשוי לחול מס רווחי הון על הרווח שהושג מהמכירה. במקביל, גם רשות המסים בישראל עשויה לדרוש את חלקה. כאן נכנסת לתמונה אמנת המס הבינלאומית בין ישראל ליוון, מסמך משפטי שנועד למנוע מצב של כפל מס, כלומר, שהמשקיע ישלם מס על אותו רווח בשתי המדינות. האמנה קובעת כללים ברורים איזו מדינה זכאית למסות ובאילו תנאים, ובמידה ושתיהן זכאיות, כיצד תינתן הקלה על המס ששולם במדינה אחת. הבנה מעמיקה של האמנה היא אבן יסוד לתכנון מס נכון ולהבטחת כדאיות ההשקעה הכוללת. השפעת אמנת המס אינה רק טכנית, אלא מהותית לכדאיות הכלכלית. לדוגמה, אם משקיע ישראלי מוכר נכס ביוון ומרוויח, יוון תגבה ממנו מס רווחי הון. ללא אמנה, ישראל הייתה גובה מס רווחי הון נוסף על אותו רווח. בזכות האמנה, המס ששולם ביוון יקוזז, בדרך כלל, מהמס המגיע לישראל, עד לגובה המס הישראלי. כלומר, המשקיע לא ישלם יותר מס ממה שהיה משלם בישראל אילו הנכס היה ממוקם בישראל. הדבר נכון גם לגבי דמי שכירות. ככל שהמס היווני יהיה גבוה יותר מהמס הישראלי, המשקיע ישלם את המס הגבוה יותר, אך רק פעם אחת. הבנת הכללים הללו, בפרט סביב שיטות הקיזוז והפטור, היא קריטית עבור כל מי ששוקל השקעת נדל״ן מעבר לים. מומלץ לכל משקיע פוטנציאלי להעמיק את ידיעותיו בנושא דרך ההדרכה החינמית של מכללת סקילס, אשר מספקת ידע בסיסי ומתקדם על עולם ההשקעות. דוגמה ישראלית קונקרטית נניח שמשקיע ישראלי, מר לוי, רכש דירת נופש בעיר סלוניקי שביוון בשנת 2018 במחיר של 150,000 אירו. את הרכישה ביצע באמצעות חברת נדל״ן יוונית, שסייעה לו בכל הבירוקרטיה. כעת, בשנת 2024, הוא מעוניין למכור את הדירה ב-220,000 אירו. נבחן את השלכות המס על עסקה זו בהתאם לחוק היווני והישראלי, תוך התייחסות לאמנת המס. שלב 1: רכישת הנכס (2018) בעת הרכישה, שילם מר לוי מס רכישה יווני.

עד סוף שנת 2021, שיעור מס הרכישה ביוון היה 3.09% משווי הנכס. עלות הרכישה: 150,000 אירו. מס רכישה יווני: 150,000 אירו 3.09% = 4,635 אירו. עלות הנכס לצרכי מס יווניים: 150,000 אירו + 4,635 אירו = 154,635 אירו. (הערה: החל מינואר 2022, יוון הפחיתה את מס הרכישה ל- 3%, ובמקרים מסוימים אף העניקה פטור ממס רכישה על נכסים חדשים, אך בדוגמה זו אנו מתייחסים לרכישה שבוצעה בשנת 2018). שלב 2: תשלום מס ארנונה ומס על שכירות (2018-2024) במהלך תקופת ההחזקה, שילם מר לוי מס ארנונה שנתי (ENFIA), המחושב לפי גודל הנכס, מיקומו ופרמטרים נוספים, ועשוי לנוע בין כמה עשרות לכמה מאות אירו בשנה. נניח ששילם בממוצע 300 אירו בשנה, ובסך הכל 1,800 אירו על פני 6 שנים. בנוסף, אם השכיר את הנכס, שילם מס על דמי השכירות ביוון. שיעורי המס על הכנסות משכירות ביוון נעים בין 15% ל-45%, תלוי בגובה ההכנסה. נניח שהכנסות השכירות השנתיות נטו היו 8,000 אירו (לאחר הוצאות תפעול), ושילם מס בשיעור ממוצע של 15% על הכנסה זו. מס שנתי על שכירות: 8,000 אירו 15% = 1,200 אירו. מס מצטבר על שכירות (6 שנים): 1,200 אירו 6 = 7,200 אירו. בישראל, הכנסות משכירות מנכס בחו״ל חייבות במס הכנסה. אמנת המס קובעת כי יוון רשאית למסות את ההכנסה משכירות, וישראל תעניק זיכוי על המס ששולם ביוון. אם מר לוי משלם מס שולי של 30% בישראל, והמס היווני הוא 15%, הוא ישלם 15% ליוון ועוד 15% לישראל (30%-15%). בפועל, החיוב הישראלי יחושב על בסיס ההכנסה בשקלים, לפי שער החליפין ביום קבלת ההכנסה. שלב 3: מכירת הנכס (2024) מחיר המכירה: 220,000 אירו. עלות הנכס לצרכי מס יווניים: 154,635 אירו. רווח הון גולמי: 220,000 אירו - 154,635 אירו = 65,365 אירו. בנוסף, יש הוצאות מכירה, כגון עמלת תיווך, עורך דין ונוטריון, שיכולות להגיע לכ-5% ממחיר המכירה. הוצאות מכירה: 220,000 אירו 5% = 11,000 אירו. רווח הון נטו לצורכי מס יווניים: 65,365 אירו - 11,000 אירו = 54,365 אירו. יוון הטילה בעבר מס רווחי הון בשיעור של 15% על מכירת נדל״ן, אולם החל משנת 2014 הושעה מס זה עד סוף שנת 2024, במטרה לעודד את שוק הנדל״ן. המשמעות היא שמר לוי ככל הנראה יהיה פטור ממס רווחי הון ביוון על מכירה זו אם תתבצע לפני סוף 2024. אם המכירה תתבצע אחרי 2024, ובהנחה שמס רווח ההון יוחזר לשיעור של 15%, אז: מס רווחי הון יווני (בהנחה שיחודש): 54,365 אירו 15% = 8,154.75 אירו. אם המס יחודש, סכום זה ישולם לרשויות המס ביוון. שלב 4: מיסוי בישראל ויישום אמנת המס בישראל, רווח ממכירת נדל״ן בחו״ל נחשב כרווח הון לכל דבר ועניין. שיעור מס רווחי הון בישראל עומד על 25% ליחיד (לרוב, לאחר אינפלציה).

נמיר את הרווח לאירו לשקלים: נניח שער חליפין ממוצע של 4 שקלים לאירו. מחיר רכישה בשקלים: 150,000 אירו 4 ש״ח/אירו = 600,000 ש״ח. מחיר מכירה בשקלים: 220,000 אירו 4 ש״ח/אירו = 880,000 ש״ח. עלות הנכס לצרכי מס ישראליים (כולל הוצאות רכישה כמו מס רכישה יווני ועמלות): 600,000 ש״ח + (4,635 אירו 4 ש״ח/אירו) + (הוצאות רכישה נוספות, נאמר 2% = 3,000 אירו 4 ש״ח/אירו) = 600,000 + 18,540 + 12,000 = 630,540 ש״ח. הוצאות מכירה בשקלים: 11,000 אירו 4 ש״ח/אירו = 44,000 ש״ח. רווח הון לצורכי מס ישראליים: 880,000 ש״ח - 630,540 ש״ח - 44,000 ש״ח = 205,460 ש״ח. מס רווחי הון ישראלי (לפני זיכוי): 205,460 ש״ח 25% = 51,365 ש״ח. יישום אמנת המס: אמנת המס בין ישראל ליוון קובעת כי רווחי הון ממכירת נדל״ן ימוסו קודם כל במדינה בה נמצא הנכס, כלומר ביוון. לאחר מכן, מדינת התושבות (ישראל) תעניק זיכוי על המס ששולם ביוון. במקרה של מר לוי, אם מס רווחי הון ביוון מושעה עד סוף 2024, הוא לא ישלם מס ביוון על רווח ההון, ולכן לא יהיה לו מס לקיזוז בישראל. במצב זה, הוא ישלם את מלוא מס רווחי ההון בישראל, כלומר 51,365 ש״ח. אם מס רווחי ההון ביוון יחודש ל-15% (8,154.75 אירו), אז: המס היווני בשקלים: 8,154.75 אירו 4 ש״ח/אירו = 32,619 ש״ח. ישראל תעניק זיכוי על סכום זה, עד לגובה המס הישראלי. מס לתשלום בישראל לאחר זיכוי: 51,365 ש״ח (מס ישראלי) - 32,619 ש״ח (מס יווני) = 18,746 ש״ח. סה״כ מס ששולם: 32,619 ש״ח (ביוון) + 18,746 ש״ח (בישראל) = 51,365 ש״ח. הדוגמה ממחישה כי בזכות האמנה, מר לוי לא משלם יותר מס ממה שהיה משלם רק בישראל, גם אם המס ביוון עולה על המס בישראל (המס ששולם ביוון יקוזז במלואו, אך אם היה גבוה יותר מהמס הישראלי, העודף לא היה מוחזר). במקרה זה, שיעור המס האפקטיבי הוא 25% על הרווח, בין אם המס משולם כולו בישראל או מתחלק בין המדינות. הבנה מקיפה של פרטים אלו, כולל שינויים רגולטוריים כמו השעיית מס רווחי הון, היא קריטית. למי שמעוניין להעמיק בנושאים אלו ולהבין את המשמעויות הפיננסיות, מכללת סקילס מציעה מגוון מחשבונים פיננסיים שיכולים לסייע בהערכה ראשונית של כדאיות ההשקעה. טבלת השוואה: סוגי מיסוי נדל״ן ביוון לישראלים (נכון ל-2024) סוג המס יוון (לתושבי חוץ) ישראל (לתושבי ישראל) הערות ותחולת אמנת המס :---------------- :------------------------------------------------ :---------------------------------- :----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- מס רכישה 3% משווי הנכס (נתון לשינויים, פטורים לנכסים חדשים). אין מס רכישה ישראלי על נכס בחו״ל. מס זה משולם ביוון בלבד. העלות נכללת בבסיס העלות של הנכס לצורך חישוב רווח הון עתידי בישראל. מס ארנונה שנתי (ENFIA) מחושב לפי פרמטרים רבים, עשרות עד מאות אירו. אין מס ארנונה ישראלי על נכס בחו״ל. מס זה משולם ביוון בלבד. מוכר כהוצאה לצורך חישוב הכנסות שכירות. מס על הכנסות שכירות שיעורים פרוגרסיביים: 15% עד 45% (תלוי בגובה ההכנסה).

שיעורים פרוגרסיביים: 10% עד 47% (לרוב, 10% מסלול פטור או עד 38% עבור הכנסות פסיביות, תלוי בסך ההכנסה). יוון רשאית למסות קודם. ישראל תעניק זיכוי על המס ששולם ביוון עד לגובה המס הישראלי החל על אותה הכנסה. אם המס היווני גבוה מהישראלי, ישולם רק המס היווני. אם המס הישראלי גבוה מהיווני, ישולם ההפרש לישראל. מס רווחי הון 15% (מושעה עד סוף 2024, צפוי להתחדש). 25% ליחיד, 23% לחברת נדל״ן (על רווח ריאלי). יוון רשאית למסות קודם. ישראל תעניק זיכוי על המס ששולם ביוון עד לגובה המס הישראלי החל על אותה הכנסה. במצב הנוכחי (השעיה), אם יימכר הנכס לפני סוף 2024, לא ישולם מס ביוון ולכן יחול מלוא המס הישראלי. מס ירושה/מתנה פרוגרסיבי, עד 40% (עם פטורים משמעותיים לבני משפחה קרובים). פרוגרסיבי, עד 50% (תלוי בקשר משפחתי ושווי הנכס). קיים סיכון לכפל מס (במדינת הנכס ובמדינת תושבות היורש/מקבל המתנה). אמנת המס מנסה למנוע כפל מס, לרוב על ידי מתן זכות מיסוי ראשונה למדינה בה נמצא הנכס, ומתן זיכוי במדינת התושבות. תכנון מוקדם חיוני. מס רכוש (במקרים מסוימים) ייתכן מס רכוש נוסף על נכסים יקרים או חברות מחזיקות נכסים. אין מס רכוש ישראלי על נכס בחו״ל. רלוונטי למקרים ספציפיים ורכישה באמצעות תאגידים. טעויות נפוצות 1. התעלמות ממס רכישה והוצאות נלוות: רבים מתמקדים במחיר הנכס ובפוטנציאל התשואה, אך שוכחים לכלול בעלות ההשקעה הראשונית את מס הרכישה היווני, עמלות עורך דין, נוטריון, רישום בטאבו ועמלות תיווך. הוצאות אלו יכולות להגיע בקלות ל-8%-10% נוספים מעלות הרכישה, ומשפיעות באופן ישיר על נקודת האיזון ועל כדאיות ההשקעה. למשל, על נכס בשווי 100,000 אירו, הוצאות אלו יכולות להסתכם ב-8,000-10,000 אירו. 2. הבנה שגויה של אמנת המס: ישראלים רבים סבורים שאמנת המס מבטלת לחלוטין את חובת המס בישראל, או שהיא פוטרת אותם מתשלום מס כלשהו. בפועל, אמנת המס נועדה למנוע כפל מס, כלומר, למנוע מצב בו משלמים מס פעמיים על אותו רווח. היא אינה פוטרת את המשקיע מתשלום מס במדינת התושבות, אלא מאפשרת לקזז את המס ששולם במדינה הזרה (במקרה זה, יוון) מהמס המגיע למדינת התושבות (ישראל), וזאת עד לגובה המס הישראלי. אם המס היווני נמוך מהישראלי, ההפרש ישולם לישראל. אם הוא גבוה יותר, ישולם רק המס היווני.

3. התעלמות ממס על שכירות בישראל: גם אם שולם מס על הכנסות משכירות ביוון, יש להצהיר על הכנסות אלו בישראל. רבים מניחים ש"עשו את שלהם" עם תשלום המס ביוון ולא מדווחים לרשויות המס בישראל, מה שעלול להוביל לחשיפה משפטית וקנסות. גם אם המס היווני מכסה את מלוא חובת המס הישראלית, יש חובה לדווח ולבצע את הקיזוז באופן מסודר. 4. אי הבנה של השעיית מס רווחי הון ביוון: הטעות הנפוצה היא להניח שמס רווחי הון ביוון "בוטל" לצמיתות. בפועל, הוא הושעה עד סוף שנת 2024. המשמעות היא שמשקיעים שמתכננים למכור נכס לאחר מועד זה, צריכים להניח כי המס יחודש ולקחת אותו בחשבון בתכנון הפיננסי. התעלמות מכך עלולה לשנות מהותית את כדאיות העסקה. 5. התעלמות משינויי חקיקה תכופים: חוקי המס, הן ביוון והן בישראל, משתנים מעת לעת. מה שהיה נכון אתמול, לא בהכרח נכון היום. משקיעים שמסתמכים על מידע ישן או על הנחות שגויות עלולים למצוא את עצמם עם חבות מס גבוהה מהצפוי. לכן, יש להתעדכן באופן שוטף ולקבל ייעוץ מקצועי לפני כל עסקה. ידע רלוונטי הוא המפתח להצלחה, ובדיוק לשם כך נבנה מרכז הידע של מכללת סקילס, שמספק עדכונים ומידע רלוונטי. 6. השוואת תשואות ברוטו בלבד: משקיעים רבים משווים תשואות ברוטו (לפני מס) בין השקעות שונות, מבלי להביא בחשבון את ההבדלים במיסוי. לדוגמה, נכס המניב 7% ברוטו ביוון עשוי להניב תשואה נטו נמוכה יותר מנכס המניב 6% ברוטו בישראל, וזאת בגלל הוצאות תפעול גבוהות יותר, מיסוי מקומי שונה, ושערי חליפין משתנים. ההשוואה הנכונה היא על בסיס תשואה נטו, לאחר כלל המסים וההוצאות. שאלות ותשובות (FAQ) האם יש פטור ממס רכישה ביוון לישראלים? באופן כללי, אין פטור גורף ממס רכישה לישראלים. עם זאת, יוון הציעה בעבר פטור ממס רכישה על נכסים חדשים מסוימים או לנכסים שנבנו לאחר תקופה מסוימת, במטרה לעודד את שוק הבנייה. יש לבדוק את התנאים הספציפיים לתחולת פטורים אלו בעת הרכישה. איך מחושב מס רווחי הון על נדל״ן ביוון? מס רווחי הון ביוון מחושב על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות כמו מס רכישה, עמלות ושיפוצים. שיעור המס עומד על 15%, אך הוא מושעה עד סוף שנת 2024. חשוב לזכור שגם אם המס מושעה ביוון, עדיין יחול מס רווחי הון בישראל. האם אני צריך לשלם מס על שכירות גם ביוון וגם בישראל?

כן, באופן עקרוני עליך לשלם מס על הכנסות שכירות בשתי המדינות. אמנת המס בין ישראל ליוון מונעת כפל מס בכך שהיא מאפשרת לך לקזז את המס ששולם ביוון מהמס המגיע לישראל, עד לגובה חבות המס הישראלית. מה קורה אם אני רוכש נכס ביוון דרך חברה ישראלית? רכישת נכס דרך חברה ישראלית מורכבת יותר מיסויית. החברה תשלם מס חברות על רווחיה ביוון, וייתכן שתהיה כפופה למס נוסף בעת חלוקת דיבידנדים לבעלי המניות. אמנת המס חלה גם על חברות, אך מצריכה תכנון מוקפד וייעוץ מקצועי כדי למנוע כפל מס ואף חשיפה למס גבוה יותר. האם יש מס ירושה ביוון על נדל״ן? כן, ביוון קיים מס ירושה ומתנה. שיעור המס משתנה בהתאם לקרבה המשפחתית ושווי הנכס, וכולל פטורים משמעותיים לקרובי משפחה מדרגה ראשונה. במקרה של ירושה לישראלי, אמנת המס תסייע במניעת כפל מס מול מדינת ישראל, בה גם קיים מס ירושה/עיזבון במקרים מסוימים. האם כדאי לי להחזיק בנדל״ן ביוון דרך חברה יוונית או באופן פרטי? ההחלטה אם להחזיק נכס ביוון באופן פרטי או דרך חברה יוונית תלויה במספר גורמים, כולל גובה ההשקעה, מטרת ההשקעה (השכרה לטווח קצר/ארוך, מכירה עתידית), ושיקולי ירושה. לכל מבנה יש יתרונות וחסרונות מיסויים ומשפטיים. מומלץ לקבל ייעוץ משפטי ומיסויי פרטני לפני קבלת החלטה כזו. מהו "מס האוצר" ביוון? "מס האוצר" (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων - FMA) הוא למעשה מס הרכישה ביוון. זהו המס העיקרי שמשולם בעת העברת בעלות על נכס, כפי שצוין לעיל. קיימים שינויים תקופתיים בשיעורו ובפטורים אפשריים, לכן חשוב לבדוק את התנאים העדכניים. מסקנה חד משמעית השקעת נדל״ן ביוון לישראלים טומנת בחובה פוטנציאל כלכלי משמעותי, אך היא מחייבת הבנה מעמיקה של המערכת המיסויית היוונית והישראלית כאחד, ובפרט את השפעת אמנת המס הבינלאומית. אל תסתמכו על מידע חלקי או על ״טיפים״ לא מבוססים. תכנון מס מקדים, בשילוב ייעוץ מקצועי ממומחי מס המתמחים במיסוי בינלאומי, הוא קריטי להבטחת כדאיות ההשקעה ומקסום התשואה נטו. זכרו, המס הוא חלק בלתי נפרד מהרווח, וניהול נכון שלו יכול להפוך השקעה טובה למצוינת. הצעד הבא: למי שמעוניין להעמיק את ידיעותיו בעולם ההשקעות, להבין טוב יותר את ניהול הסיכונים והתשואות, ולפתח אסטרטגיית השקעה מותאמת אישית, אנו מזמינים אתכם להצטרף להדרכה החינמית של מכללת סקילס, ולהשאיר פרטים כדי שנוכל לסייע לכם במסע הפיננסי שלכם. הצעד הבא אם הנושא הזה מעניין אותך והגעת עד לכאן, הזמן להפוך את הידע לפעולה. הצטרפו להדרכה החינמית של מכללת סקילס והשאירו פרטים כדי לקבל גישה למסלול הלימוד המלא. למידע נוסף אפשר לעיין גם בהמסלולים המקצועיים. סקירה זו נכתבה בסיוע מערכת בינה מלאכותית של מכללת סקילס. כל המידע חינוכי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות.