גרירת משכנתא: איך לוקחים את ההלוואה לדירה הבאה

בין אפריל 2020 לאפריל 2022 ריבית בנק ישראל עמדה על 0.1%, ומי שלקח משכנתא באותן שנים נעל לא פעם ריביות שלא רואים היום. אם אתם מוכרים עכשיו את הדירה, יש לכם בחירה של עשרות אלפי שקלים: לפרוע את ההלוואה ולקחת חדשה בתנאים של היום, או לבצע גרירת משכנתא (Mortgage Porting) ולהעביר את ההלוואה הקיימת לדירה הבאה. גרירה אפשרית רק באישור הבנק, והיא משתלמת בעיקר כשהריבית בהלוואה הישנה נמוכה מזו שתקבלו היום.

כשהמצב הפוך, והריבית הישנה גבוהה, הגרירה יכולה דווקא לעלות לכם כסף.

מה זה גרירת משכנתא ומתי היא אפשרית?

גרירת משכנתא היא העברה של הלוואה קיימת מהדירה שנמכרת לדירה שנקנית, בלי לפרוע אותה. היתרה, המסלולים, הריביות ולוח הסילוקין נשארים כמו שהם, ורק הבטוחה מתחלפת. הבנק לא חייב להסכים. הוא בודק את הדירה החדשה, את ההכנסות שלכם היום ואת התזמון של שתי העסקאות.

הגרירה נעשית באותו בנק. מי שרוצה לעבור לבנק אחר לא גורר, אלא פורע את ההלוואה ולוקח חדשה, כלומר עושה מחזור לכל דבר.

בפועל רוב הקושי הוא בלוח הזמנים. השעבוד על הדירה הישנה צריך להשתחרר כדי שהקונה שלכם יקבל אותה נקייה, והשעבוד החדש צריך להירשם על הדירה שאתם קונים. חלון הזמן שהבנק מוכן לתת בין שני האירועים משתנה בין בנקים, ולכן שואלים עליו לפני שחותמים על חוזה המכירה, לא אחרי.

כמה אפשר לחסוך בגרירת משכנתא?

נניח שלרונית מרמת גן נשארה יתרה של 500,000 ₪ ל־20 שנה, בריבית קבועה של 3%. ההחזר החודשי שלה כ־2,773 ₪. אם תפרע ותיקח את אותו סכום לאותה תקופה בריבית של 5%, מספר להמחשה בלבד, ההחזר יקפוץ לכ־3,300 ₪.

ההפרש הוא כ־527 ₪ בחודש, וכ־126,000 ₪ ריבית לאורך חיי ההלוואה. זה המספר שמצדיק לא מעט טרטור מול הבנק.

החשבון הזה נכון רק כשהריבית שלכם נמוכה מהשוק. את ריבית בנק ישראל העדכנית אפשר לראות בעמוד ריבית בנק ישראל, וממנה נגזרות הצעות הבנקים היום.

גרירה מול פירעון: מה קורה לעמלת הפירעון המוקדם?

במסלולים בריבית קבועה, פירעון מוקדם עלול לגרור עמלת היוון. היא נוצרת בעיקר כשהריבית במשק היום נמוכה מהריבית שבחוזה שלכם. גרירה חוסכת את העמלה הזו, כי ההלוואה לא נפרעת.

כאן כדאי לעצור ולחשוב. אם הריבית בחוזה גבוהה מהשוק, הגרירה אמנם חוסכת את העמלה, אבל משאירה אתכם עם ריבית יקרה לעוד שנים. לפעמים עדיף לשלם עמלה פעם אחת ולקחת הלוואה זולה יותר. זה חישוב שעושים עם מספרים אמיתיים מהבנק, לא עם תחושה.

מה הבנק בודק לפני שהוא מאשר גרירה?

שלושה דברים עיקריים: שווי הדירה החדשה לפי שמאי, עמידה בהוראות בנק ישראל על שיעור המימון ועל היחס בין ההחזר להכנסה, והתזמון. גרירה איננה חתימה טכנית. מבחינת הבנק זו החלטת אשראי חדשה על בטוחה חדשה, גם אם הריביות נשארות.

לפי הוראות הפיקוח על הבנקים, מימון לדירה יחידה מוגבל ל־75% משווי הנכס, למשפרי דיור ל־70% ולדירה להשקעה ל־50%. ההחזר החודשי לא יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה. מי שהכנסתו ירדה מאז שלקח את ההלוואה, או שהדירה החדשה זולה בהרבה, עלול לגלות שההלוואה הקיימת כבר לא עומדת במגבלות.

ומה עושים כשהדירה החדשה יקרה יותר?

משלבים. את ההלוואה הישנה גוררים, ואת ההפרש לוקחים כהלוואה משלימה בתנאים של היום. אם גוררים 500,000 ₪ ב־3% ומוסיפים 400,000 ₪ ב־5%, הריבית הממוצעת על כל החוב יוצאת בערך 3.9%. זה עדיין טוב יותר מ־5% על כל הסכום.

הבנק יבחן את התמהיל כולו מול מגבלות בנק ישראל, ולכן לא תמיד אפשר לבחור לחלק החדש כל מסלול שרוצים. מי שעובר מדירה לדירה כמשפר דיור ימצא את הכללים המלאים במדריך משכנתא למשפרי דיור.

ומה אם הדירה החדשה זולה יותר?

אז גוררים חלק ופורעים חלק. על החלק שנפרע עשויה לחול עמלה, ולכן כדאי לבקש מהבנק לפרוע את המסלול היקר ביותר ולגרור את הזול. זו בקשה פשוטה שלא פעם שוכחים להעלות.

דוגמה קצרה: לרונית יש שני מסלולים, 300,000 ₪ בקבועה של 3% ו־200,000 ₪ בפריים. אם הדירה החדשה מאפשרת לגרור רק 350,000 ₪, יש היגיון לבדוק איזה חלק זול יותר להחזיק לאורך זמן ואיזה חלק נושא עמלה נמוכה יותר בפירעון. בפריים, בדרך כלל, אין עמלת היוון, ולכן פירעון שלו זול יותר. מנגד, הקבועה הזולה היא בדיוק הנכס שבשבילו גוררים. אין כאן תשובה אחת, אבל יש שאלה אחת שחייבים לשאול.

איפה גרירת משכנתא נשברת

פער זמנים. אם הקנייה מתעכבת והמכירה כבר נסגרה, הבנק עלול לדרוש פירעון, או להציע הלוואת גישור שעולה כסף.

דירה מקבלן. רישום שעבוד על דירה שעוד לא נרשמה בטאבו מסבך את התהליך, ולא כל בנק יסכים לגרירה במצב כזה.

עלויות נלוות. שמאי, פתיחת תיק, רישום המשכנתא וביטוח מבנה חדש לדירה החדשה. הן קטנות ביחס לחיסכון, אבל לא אפס.

הכנסה שהשתנתה. מי שעבר לעבוד כעצמאי, או שאחד מבני הזוג יצא לחופשה ארוכה, יעבור בדיקה מחדש.

השורה התחתונה של אנליסט: גרירה היא כלי מצוין כשיש לכם ריבית זולה ביד, ומלכודת כשהיא משמשת רק כדי להימנע מעמלה.

שאלות נפוצות

האם כל בנק מאפשר גרירת משכנתא?

רוב הבנקים שוקלים בקשות גרירה, אבל זו לא זכות אוטומטית. הבנק בודק את הדירה החדשה, את ההכנסות ואת התזמון, ויכול לסרב או להתנות. כדאי לשאול על המדיניות לפני שחותמים על מכירת הדירה.

האם משלמים עמלת פירעון מוקדם בגרירה?

על החלק שנגרר לא, כי הוא לא נפרע. על חלק שנפרע, למשל כשהדירה החדשה זולה יותר, עשויה לחול עמלה לפי המסלול והריבית במשק. בדרך כלל יש גם עמלות תפעול, שמאות ורישום.

אפשר לגרור משכנתא לבנק אחר?

לא. גרירה נעשית באותו בנק. מעבר לבנק אחר הוא פירעון מלא ולקיחת הלוואה חדשה, עם כל העמלות שנלוות לפירעון מוקדם.

כמה זמן אפשר להחזיק בין מכירה לקנייה?

זה תלוי במדיניות הבנק ובנסיבות. מקבלים את התשובה בכתב לפני שנכנסים להתחייבויות, ובונים את לוחות הזמנים של החוזים סביבה.

מי שרוצה לבנות תקציב שמחזיק גם החלפת דירה וגם משכנתא לעשרים שנה, ימצא כלים לזה בקורס ניהול פיננסי.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.