מה עדיף להחזיר משכנתא מהר או להשקיע

נניח שנכנסו לכם 200,000 ₪, ממענק, מירושה או מקרן השתלמות שנפתחה. יש לכם משכנתא, ויש שתי אפשרויות: להקטין אותה או להשקיע. התשובה הקצרה: סילוק מוקדם עדיף כשמדובר במסלול שהריבית האפקטיבית שלו, כולל הצמדה למדד, קרובה לתשואה שאתם מצפים לקבל מהשקעה אחרי מס. השקעה עדיפה כשיש לכם אופק ארוך, הכנסה יציבה וכרית ביטחון, והמסלול שאתם שוקלים לסלק זול.

הרבה אנשים מחליטים לפי תחושה. מי שמתעב חובות מסלק, מי שאוהב שוק ההון משקיע. שתי הגישות מפספסות את החשבון עצמו.

איך משווים ריבית משכנתא לתשואה מהשקעה?

כל שקל שמחזירים למשכנתא חוסך את הריבית שהייתם משלמים עליו. זו תשואה מובטחת, והיא לא ממוסה, כי אין מס על ריבית שלא שילמתם.

כל שקל שמשקיעים בשוק ההון מייצר תשואה צפויה, לא מובטחת. בתיק מסחר רגיל משלמים 25% מס על הרווח הריאלי, כלומר על הרווח שמעבר לאינפלציה. ויש שנים רעות, לפעמים כמה ברצף.

לכן ההשוואה הנכונה היא בין שני מספרים:

1. הריבית האפקטיבית של המסלול שאתם שוקלים לסלק. במסלול צמוד מדד מוסיפים לריבית הנקובה את האינפלציה הצפויה.
2. התשואה הנומינלית שאתם מצפים לה מהשקעה, פחות מס ופחות דמי ניהול.

אם המספר הראשון קרוב לשני או גבוה ממנו, הסילוק מנצח, כי הוא נותן אותה תוצאה בלי סיכון.

דוגמה מספרית: 200,000 ₪ לעשר שנים

המספרים כאן להמחשה בלבד ואינם ריביות שוק עדכניות.

רונית, 38 מחולון, מחזיקה במשכנתא מסלול קבועה צמודה עם יתרה של 200,000 ₪ וריבית נקובה של 3.5%. אם האינפלציה תעמוד על 2.5% בשנה, בערך באמצע יעד בנק ישראל של 1-3%, הריבית האפקטיבית היא כ-6%.

אפשרות א: לסלק את המסלול. החיסכון בריבית שקול להשקעה שמניבה 6% בשנה בלי סיכון. אחרי עשר שנים זה שווה כ-358,000 ₪.

אפשרות ב: להשקיע את הסכום בקרן מחקה מדד שמניבה, נניח, 7% בשנה בממוצע. אחרי עשר שנים התיק שווה כ-393,000 ₪. הרווח הנומינלי כ-193,000 ₪, מזה כ-56,000 ₪ הם שחיקה של אינפלציה. המס חל על הרווח הריאלי, כ-137,000 ₪, ועומד על כ-34,000 ₪. נשארים עם כ-359,000 ₪.

כמעט תיקו. אבל באפשרות ב לקחתם סיכון של שוק מניות כדי להרוויח כמה מאות שקלים. בדוגמה הזו, הסילוק הוא ההחלטה הרציונלית.

עכשיו שנו רק דבר אחד: המסלול שעומד לסילוק הוא לא צמוד עם ריבית אפקטיבית של 4%. הפער לטובת ההשקעה נפתח לעשרות אלפי שקלים לאורך עשור. שם כבר יש סיבה טובה להשאיר את החוב ולהשקיע.

איזה מסלול משכנתא כדאי לסלק קודם?

משכנתא בישראל היא כמה הלוואות בתוך אחת. לכן השאלה היא לא אם לסלק, אלא איזה מסלול.

מסלולים צמודי מדד עם ריבית קבועה הם לרוב היקרים ביותר במונחים אפקטיביים, בגלל ההצמדה. הם גם המסלולים שבהם החשש מאינפלציה גבוהה מתממש ישירות בקרן ההלוואה.

מסלול פריים צמוד לריבית בנק ישראל, ופריים שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. כשהריבית במשק עולה, הוא מתייקר. בדרך כלל אין עליו עמלת היוון משמעותית, ולכן קל לסלק אותו.

מסלול קבועה לא צמודה נותן ודאות מלאה. אם הריבית שנקבעה בו נמוכה, זה לרוב המסלול האחרון שכדאי לגעת בו.

עמלת פירעון מוקדם: מתי היא הופכת את החשבון

במסלולים בריבית קבועה הבנק רשאי לגבות עמלת היוון כשהריבית הממוצעת במשק ירדה מתחת לריבית שבה לקחתם את ההלוואה. במצב כזה החיסכון הצפוי שלכם נאכל, לפעמים ברובו.

לפני כל החלטה מבקשים מהבנק דוח סילוק לתאריך מסוים, בכתב, עם פירוט העמלות. זה בחינם ולוקח כמה ימים. על המנגנון עצמו הרחבנו במדריך לעמלת פירעון מוקדם במשכנתא.

יש גם שאלה שנייה: לקצר את התקופה או להקטין את ההחזר החודשי? קיצור תקופה חוסך יותר ריבית. הקטנת ההחזר משפרת את התזרים ומורידה את הלחץ החודשי. למשפחה עם ילדים קטנים והכנסה אחת, התזרים לפעמים שווה יותר.

קרן השתלמות נזילה: לסלק משכנתא או להשאיר?

זו ההתלבטות הנפוצה ביותר. קרן השתלמות פטורה ממס רווחי הון אחרי 6 שנים, והפטור הזה נשמר גם אם משאירים את הכסף בקרן אחרי שנפתחה.

מכאן החשבון משתנה. התשואה בקרן השתלמות לא ממוסה, בניגוד לתיק מסחר. אם דמי הניהול נמוכים והמסלול מנייתי, התשואה הצפויה אחרי עלויות גבוהה בדרך כלל מריבית של מסלול משכנתא ממוצע. הכסף גם נשאר נזיל, כך שאפשר למשוך אותו ביום רע.

משיכה לסילוק משכנתא הגיונית בעיקר כשהמסלול יקר במיוחד, או כשהחוב עצמו מדיר שינה מעיניכם ולוחץ על ההחלטות האחרות שלכם.

מתי סילוק מוקדם הוא הטעות

כסף שנכנס למשכנתא לא חוזר. אם תאבדו עבודה חצי שנה אחרי הסילוק, הבנק לא יחזיר לכם את 200,000 ₪, ולקיחת הלוואה חדשה במצב כזה יקרה וקשה.

לכן הסדר המומלץ ברוב המקרים: קודם כרית ביטחון של כמה חודשי הוצאות, אחר כך סגירת חובות יקרים כמו הלוואות צרכניות ומינוס, ורק אחר כך ההתלבטות בין משכנתא להשקעה.

טעות נוספת היא לשכוח את הזמן. משפחה שמתכננת להחליף דירה בעוד שלוש שנים תמחזר או תסלק ממילא את המשכנתא. הסילוק המוקדם מקדים משהו שיקרה בכל מקרה, וההשקעה עלולה לפגוש שוק יורד בדיוק ברגע שצריך את הכסף.

והטעות השלישית: להשוות לתשואה של השנה האחרונה. שנה טובה בבורסה לא מלמדת על עשור.

שאלות נפוצות

האם יש מס על החיסכון בריבית כשמסלקים משכנתא?

לא. ריבית שלא שילמתם אינה הכנסה, ולכן החיסכון לא ממוסה. זה אחד היתרונות של הסילוק מול השקעה בתיק מסחר רגיל, שבו משלמים 25% על הרווח הריאלי.

האם כדאי למשוך קרן השתלמות כדי לסגור משכנתא?

בדרך כלל עדיף להשאיר קרן השתלמות נזילה עם דמי ניהול נמוכים, כי התשואה בה פטורה ממס והכסף נשאר זמין. משיכה הגיונית כשהמסלול שמסלקים יקר במיוחד או כשהחוב פוגע ביכולת לנהל את התקציב.

איך מחשבים ריבית אפקטיבית במסלול צמוד מדד?

מחברים את הריבית הנקובה לאינפלציה הצפויה. ריבית נקובה של 3.5% עם אינפלציה של 2.5% נותנת כ-6% אפקטיבי. אפשר לבדוק תרחישים שונים במחשבונים באתר, בעמוד הכלים.

מה עדיף, לקצר תקופה או להקטין החזר חודשי?

קיצור תקופה חוסך יותר ריבית לאורך חיי ההלוואה. הקטנת ההחזר משפרת את התזרים ומשאירה מרווח לחיסכון ולהשקעה. מי שהתזרים שלו צפוף ירוויח יותר מהקטנת ההחזר.

מי שרוצה ללמוד לבנות תיק השקעות לטווח ארוך ולהשוות אותו לחלופות כמו משכנתא, יכול להתחיל בקורס ההשקעות.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.