מס רכישה על דירה ראשונה מול דירה שנייה: המספרים המלאים

על דירה ב-1.6 מיליון ₪, רוכש דירה יחידה ישלם ברוב המקרים 0 ₪ מס רכישה (Purchase Tax), ורוכש דירה נוספת ישלם 128,000 ₪. הסיבה היא מבנה המדרגות: לדירה יחידה יש מדרגה ראשונה פטורה ממס ורק מעליה מדרגות של 3.5%, 5% ואילך, ואילו דירה נוספת ממוסה ב-8% מהשקל הראשון, ו-10% מעל סכום של מיליוני שקלים. לפי רשות המסים, מדרגות מס רכישה מוקפאות ולא יעודכנו עד 15.1.2028, ואת הסכום המדויק לעסקה שלכם בודקים בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.

ההבדל הזה הוא לעיתים ההבדל בין עסקה משתלמת לעסקה שלא.

כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ועל דירה שנייה?

על דירה יחידה לא משלמים מס על החלק הראשון של המחיר, ומשלמים 3.5% ו-5% על החלקים שמעליו, ורק בדירות יקרות מאוד 8% ו-10%. על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון, ו-10% מעל סכום גבוה. את המס משלם הקונה לרשות המסים, הוא לא כלול במחיר הדירה והבנק לא מממן אותו במשכנתא הרגילה.

לדירה יחידה המבנה מדורג, כמו במס הכנסה. החלק הראשון של המחיר פטור לגמרי. החלק שמעליו ממוסה ב-3.5%, החלק הבא ב-5%, ורק בדירות יקרות מאוד מגיעים ל-8% ו-10%. רוב הדירות בפריפריה, ולא מעט דירות במרכז, נופלות כולן או ברובן במדרגה הפטורה.

לדירה נוספת אין מדרגה פטורה. המס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון, ורק מעל סכום גבוה מאוד עולה ל-10%. בפועל, כמעט כל משקיע פרטי משלם 8% על כל המחיר.

מה השתנה במדרגות מס רכישה ב-2026?

לפי רשות המסים, מדרגות מס הרכישה על דירת מגורים מוקפאות ולא יעודכנו עד 15.1.2028. בשנים רגילות גבולות המדרגות מתעדכנים כל ינואר לפי השינוי במדד מחירי הדירות. ההקפאה אומרת שב-2026 ובשנה שאחריה הגבולות נשארים במקומם, גם אם מחירי הדירות ממשיכים לעלות, ולכן יותר קונים עלולים לחצות למדרגה ממוסה.

מה זה אומר בפועל? זוג שמתכנן לקנות דירה יחידה במחיר שקרוב לסוף המדרגה הפטורה צריך לבדוק את המספרים מחדש, ולא להניח שהסף יזוז לטובתו בינואר הבא. לדירה נוספת ההקפאה משנה פחות, כי ממילא משלמים 8% מהשקל הראשון.

את הגבולות המדויקים לא כדאי לקחת מכתבה או מפורום. בודקים אותם בסימולטור של רשות המסים סמוך לחתימה.

מי נחשב ״בעל דירה יחידה״ לעניין מס רכישה?

זו השאלה שמכריעה את החשבון, והיא פחות פשוטה ממה שנשמע. לעניין מס רכישה, בני זוג וילדיהם מתחת לגיל 18 נחשבים יחידה אחת. אם לבן הזוג יש דירה על שמו מלפני הנישואים, הדירה שאתם קונים יחד עלולה להיחשב דירה נוספת.

יש גם מקרים הפוכים. בעלות על חלק קטן בדירה, או חלק שהתקבל בירושה, עשויים שלא להיחשב דירה לפי כללים מסוימים. דירה שאינה ראויה למגורים או מצבים חריגים אחרים נבחנים לגופם.

הכללים האלה מפורטים ויש להם חריגים. לפני חתימה, עורך דין המקרקעין שמלווה את העסקה צריך לבדוק את הסיווג שלכם במפורש, לא להניח אותו.

דוגמה מספרית: אותה דירה, שלושה קונים

הדוגמה להמחשה בלבד. נניח שמחיר של 1.6 מיליון ₪ נמצא בתוך המדרגה הפטורה לדירה יחידה בשנת העסקה. בדקו זאת בסימולטור של רשות המסים לפני כל עסקה.

יעל ומשה קונים דירות זהות, ומשה צריך להביא 128,000 ₪ יותר בהון עצמי. אם הוא מממן 50% מהדירה במשכנתא, ההון העצמי שלו הוא 800,000 ₪, ומס הרכישה מוסיף עליו עוד 16%.

ומה אם יעל הייתה קונה דירה ב-200,000 ₪ מעל סוף המדרגה הפטורה, וכל ההפרש היה נופל במדרגת ה-3.5%? היא הייתה משלמת כ-7,000 ₪. עדיין רחוק מאוד מהמספרים של משה.

דירה חלופית: חלון הזמן שבו דירה שנייה ממוסה כמו ראשונה

מי שכבר מחזיק דירה וקונה דירה אחרת כדי לעבור אליה, יכול ליהנות משיעורי דירה יחידה בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן מוגבל. ברוב המקרים מדובר ב-18 חודשים מיום הרכישה, ובדירה מקבלן יש כללים מעט שונים.

רון ומיכל מחולון, להמחשה, קונים דירה גדולה יותר ב-2.4 מיליון ₪ ומצהירים שימכרו את הדירה הנוכחית. הם משלמים לפי מדרגות דירה יחידה. אם לא יספיקו למכור בזמן, יצטרכו להשלים את ההפרש עד לשיעור של דירה נוספת, בתוספת הצמדה וריבית. במקרה שלהם זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר.

כאן בדיוק אנשים נופלים. שוק איטי, קונה שנסוג מהעסקה, דירה שלוקח חודשים למכור. מי שבונה על חלון של 18 חודשים צריך להתחיל לשווק את הדירה הישנה מוקדם, ולא כשנשארו שלושה חודשים.

מה 8% עושה לתשואה של דירה להשקעה

זה המספר שמשקיעים נוטים להקטין בראש. נניח, להמחשה, דירה ב-1.6 מיליון ₪ שמושכרת ב-4,000 ₪ בחודש, כלומר 48,000 ₪ בשנה לפני הוצאות. מס הרכישה של 128,000 ₪ שווה לכ-2.7 שנים של שכר דירה ברוטו.

במילים אחרות, השנים הראשונות של ההשכרה הולכות לכסות את המס, עוד לפני עורך דין, תיווך, תיקונים ומס על ההכנסה מהשכירות. דירה להשקעה עדיין יכולה להיות החלטה סבירה, אבל מי שמחשב תשואה בלי מס הרכישה מחשב עסקה אחרת. כדאי להשוות את זה לחלופות, והמחשבונים בעמוד המחשבונים עוזרים לעשות את זה בצורה מסודרת. מי שרוצה ללמוד להשוות בין דירה להשקעה לבין תיק השקעות בשוק ההון, עם אותה רמת פירוט של מסים ועלויות, ימצא את הכלים בקורס ההשקעות.

איפה אנשים נופלים

תשלום בזמן: הדיווח והתשלום לרשות המסים נעשים בסמוך לעסקה, והתשלום נדרש בתוך 60 יום. זה כסף שצריך להיות נזיל ביום החתימה, לא ״אחר כך״.

שינויים במדיניות: השיעורים לדירה נוספת שונו בעבר יותר מפעם אחת, כחלק ממדיניות דיור. מי שמתכנן עסקה לעוד שנה צריך לבדוק שוב לפני החתימה.

ומס שבח בעתיד: מס הרכישה ששולם מוכר כהוצאה בחישוב מס השבח כשתמכרו את הדירה. שמרו את השומה ואת אישור התשלום.

למי שנמצא באמצע תהליך משכנתא, שווה לקרוא גם על בחירת יועץ משכנתאות אובייקטיבי. ובכל עסקה עם סיווג לא ברור, את המצב הספציפי בודקים עם עורך דין מקרקעין או יועץ מס.

שאלות נפוצות

כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה?

רוכש דירה יחידה פטור ממס על החלק הראשון של המחיר, ומשלם 3.5% ו-5% על החלקים שמעליו לפי המדרגות. גבולות המדרגות מוקפאים עד 15.1.2028, ואת הסכום המדויק מחשבים בסימולטור של רשות המסים. בדירות רבות המס הוא אפס או סכום נמוך יחסית.

כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?

על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון, ו-10% רק על החלק שמעל סכום גבוה של מיליוני שקלים. על דירה ב-1.6 מיליון ₪ מדובר ב-128,000 ₪.

האם בני זוג נחשבים יחידה אחת לעניין מס רכישה?

כן, בני זוג וילדיהם מתחת לגיל 18 נחשבים יחידה אחת. לכן דירה שרשומה על שם אחד מבני הזוג משפיעה על הסיווג של דירה שקונים יחד. יש חריגים, וכדאי לבדוק אותם מראש עם עורך דין.

מה קורה אם לא מכרתי את הדירה הקודמת בזמן?

אם קיבלתם שיעורי דירה יחידה על סמך הצהרה שתמכרו את הדירה הקודמת ולא מכרתם בפרק הזמן שנקבע, תידרשו לשלם את ההפרש עד לשיעור של דירה נוספת, בתוספת הצמדה וריבית. לכן כדאי להתחיל למכור מוקדם ולתכנן מרווח ביטחון.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.