קרנות השקעה בנדלן באנגליה: כל מה שצריך לדעת על מיסוי ותשואות בלונדון

ישראלי שמשקיע בקרן נדל״ן לונדונית משלם מס בשתי מדינות: בריטניה גובה ראשונה, בדרך כלל בניכוי במקור על החלוקה, וישראל גובה 25% על הדיבידנד ועל רווח ההון, בניכוי זיכוי על המס הבריטי. בפועל, התשואה שנשארת לכם נקבעת פחות לפי הבניין ויותר לפי מבנה ההשקעה: REIT סחיר, קרן סל או קרן פרטית. ובין השורות מסתתר גורם שמכריע יותר מהמס: שער הליש״ט מול השקל.

שיעורי המס הבריטיים השתנו כמה פעמים מאז 2024, והכללים מסובכים. לכן כל מספר בהמשך הוא המחשה, ולפני השקעה כדאי לבדוק את המקרה הספציפי מול רואה חשבון או יועץ מס שמכיר את שתי המדינות.

ארבע דרכים לקבל חשיפה לנדל״ן בלונדון

לא כל מה שנקרא קרן נדל״ן לונדונית הוא אותו מוצר.

למשקיע פרטי, שתי השורות הראשונות הן בדרך כלל נקודת הפתיחה הסבירה. השתיים האחרונות דורשות בדיקת נאותות רצינית.

איך ממוסה חלוקה מ-REIT בריטי

REIT בריטי פטור ממס חברות על רווחי השכירות, בתנאי שהוא מחלק את רובם לבעלי המניות. בתמורה, החלוקה מרווחי הנדל״ן (Property Income Distribution) כפופה לניכוי מס במקור בבריטניה, בשיעור בסיסי של 20%. לפי אמנת המס בין ישראל לבריטניה ייתכן שניתן לתבוע החזר של חלק מהניכוי, אבל זה תהליך בירוקרטי שלא כל משקיע טורח לעשות.

בישראל, דיבידנד מחו״ל חייב במס של 25% ליחיד (30% לבעל מניות מהותי), וניתן לקבל זיכוי על המס הזר עד גובה המס הישראלי. כשהמניות מוחזקות בבנק ישראלי, הבנק בדרך כלל מנכה רק את ההפרש. אצל ברוקר זר תצטרכו לדווח ולתבוע את הזיכוי בעצמכם.

דוגמה: דנה מתל אביב, 200,000 ₪ ב-REIT לונדוני

דנה, בת 41, קונה מניות של REIT בריטי ב-200,000 ₪. לפי שער המחשה של 4.6 ₪ לליש״ט, זה כ-43,500 ליש״ט. כל הנתונים להמחשה בלבד.

ברכישה משלמים בבריטניה מס בולים (Stamp Duty) של 0.5% על קניית מניות של חברה בריטית: כ-217 ליש״ט, כ-1,000 ₪.

נניח שה-REIT מחלק 5% בשנה, כלומר 2,175 ליש״ט:

1. ניכוי במקור בבריטניה, 20%: כ-435 ליש״ט.
2. מס ישראלי תיאורטי, 25%: כ-544 ליש״ט.
3. אחרי זיכוי על המס הבריטי, נשאר לשלם בישראל כ-109 ליש״ט.
4. ביד של דנה נשארים כ-1,631 ליש״ט, כלומר תשואה נטו של כ-3.75% על ההשקעה.

המסקנה המעניינת: כל עוד המס הזר נמוך מ-25% והזיכוי מתקבל, נטל המס הכולל על החלוקה נשאר בסביבת 25%. מה שמזיז את השורה התחתונה הוא לא הניכוי הבריטי אלא דברים אחרים.

ובראשם המטבע. אם הליש״ט יורד ב-10% מול השקל בשנה שבה דנה מחזיקה, ירידה של כ-20,000 ₪ בשווי ההשקעה מוחקת כמעט שלוש שנים של חלוקות נטו (כ-7,500 ₪ בשנה). כדאי לעקוב אחרי השער במחשבון שער החליפין ולזכור שנדל״ן בלונדון הוא גם הימור על הליש״ט.

מס רווח הון: איפה זה מסתבך

בישראל, רווח ממכירת מניות או יחידות בקרן זרה חייב במס של 25% על הרווח הריאלי, מחושב בשקלים.

בבריטניה, מאז אפריל 2019 גם מי שאינו תושב בריטניה חייב במס רווחי הון על מכירת נדל״ן בריטי, ובמקרים מסוימים גם על מכירת זכויות בגופים שרוב שוויים נובע מנדל״ן בריטי. אם הכלל חל על יחידות בקרן שלכם תלוי במבנה הקרן ובשיעור ההחזקה, וזו בדיוק השאלה שצריך לשאול יועץ מס לפני הקנייה ולא אחרי המכירה. אם נגבה מס בבריטניה, ניתן בדרך כלל לקבל עליו זיכוי מול המס הישראלי.

עוד נקודה שלא מופיעה בחומרי שיווק: מס ירושה בריטי. נכסים בבריטניה, ובמקרים רבים גם מניות של חברות בריטיות, עלולים להיות חייבים במס ירושה בריטי של עד 40% מעל סף פטור. הכללים שונו ב-2025, ומי שמחזיק סכום משמעותי צריך לבדוק את החשיפה.

דירה ישירה בלונדון: למה מס הרכישה משנה את החשבון

למי ששוקל לוותר על קרן ולקנות דירה, השכבה הכבדה היא מס הרכישה (SDLT). על השיעורים הרגילים מתווספים 2% לרוכש שאינו תושב בריטניה, ומאז אוקטובר 2024 גם 5% על דירה נוספת. דירה של 500,000 ליש״ט עלולה לשאת מס רכישה של עשרות אלפי ליש״ט, שנים של שכר דירה נטו שנעלמות ביום הראשון.

בנוסף, דמי שכירות של משכיר שאינו תושב חייבים במס הכנסה בריטי, ולעיתים מנוכים במקור על ידי חברת הניהול. זה לא אומר שדירה ישירה לא יכולה להשתלם, רק שהיא צריכה להחזיק מעמד הרבה שנים כדי לכסות את עלות הכניסה.

איפה זה נשבר: קרנות פרטיות שמשווקות לישראלים

המבנה שמייצר הכי הרבה אכזבות הוא קרן או פרויקט שמשווקים בישראל עם תשואה צפויה של כך וכך אחוזים בשנה. שלוש בעיות חוזרות:

התשואה מוצגת לפני דמי ניהול, דמי הצלחה ומס. הכסף נעול לשנים, ואין שוק שבו אפשר למכור כשמשהו משתבש. ולעיתים קרובות יש מינוף, שמגדיל גם את ההפסד כשהריביות עולות. עליית הריבית בבריטניה ב-2022 ו-2023 הורידה את שווי הנכסים בשוק כולו, ו-REITs סחירים נסחרו תקופה ארוכה בהנחה משמעותית על השווי הנכסי שלהם. בקרן פרטית רואים את זה רק בדוח הבא, אם בכלל.

על ההבדל בין REIT סחיר לבין השקעה ישירה אפשר לקרוא עוד במדריך להשקעה בקרנות ריט.

שאלות נפוצות

כמה מס משלם ישראלי על דיבידנד מ-REIT בריטי?

בבריטניה מנוכה במקור מס על חלוקת רווחי נדל״ן, בשיעור בסיסי של 20%. בישראל החבות היא 25% ליחיד, עם זיכוי על המס הבריטי, כך שבדרך כלל נטל המס הכולל נשאר בסביבת 25%. את הזיכוי צריך לתבוע, ישירות או דרך הבנק.

האם צריך להגיש דוח שנתי בישראל?

אם ההשקעה מוחזקת בבנק ישראלי שמנכה מס, ייתכן שלא. אם היא מוחזקת אצל ברוקר זר או בקרן פרטית בחו״ל, בדרך כלל יש חובת דיווח. כדאי לבדוק מול רואה חשבון לפי ההחזקות שלכם.

האם קרן סל על נדל״ן בריטי עדיפה על REIT בודד?

היא מפזרת את הסיכון על עשרות חברות ומורידה את התלות בהנהלה אחת, תמורת דמי ניהול. הסיכון המטבעי והרגישות לריבית נשארים בשני המקרים. למשקיע שלא מכיר את השוק הבריטי מקרוב, פיזור הוא בדרך כלל התחלה שקל יותר להגן עליה.

מה הסיכון הגדול ביותר בנדל״ן לונדוני למשקיע ישראלי?

לרוב זה לא המס, אלא השילוב של שער הליש״ט ורגישות לריבית. ירידה של 10% במטבע יכולה למחוק שנים של חלוקות, ועליית ריבית מורידה את שווי הנכסים. מי שבודק רק את תשואת השכירות מפספס את שני הגורמים האלה.

מי שרוצה ללמוד לבנות תיק שבו נדל״ן בחו״ל הוא רכיב מבוקר ולא הימור, יכול להתחיל בקורס השקעות.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.