מיסוי השקעות בנדלן במערב אירופה והבדלי המס בין גרמניה לצרפת

מיסוי השקעות בנדל״ן במערב אירופה: השוואה בין גרמניה לצרפת TL;DR מיסוי השקעות בנדל״ן במערב אירופה מורכב ומשתנה מהותית בין מדינות. בגרמניה, לדוגמה, קיים פטור ממס רווחי הון לאחר 10 שנות החזקה, לצד שיעורי מס הכנסה פרוגרסיביים על הכנסות משכירות. בצרפת, לעומת זאת, שיעורי מס רווחי הון גבוהים יותר וכוללים היטל סוציאלי, אך הפחתות מס מתאפשרות לאחר תקופות החזקה ארוכות. הבדלים אלו משפיעים ישירות על כדאיות ההשקעה ועל התשואה הסופית למשקיע הישראלי. הסבר פשוט השקעה בנדל״ן במערב אירופה הפכה בשנים האחרונות לאפיק פופולרי בקרב משקיעים ישראלים המבקשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ולנצל הזדמנויות בשווקים יציבים. עם זאת, אחד הגורמים המשמעותיים ביותר המשפיעים על כדאיות ההשקעה הוא מערכת המיסוי המקומית. מדינות אירופה השונות מיישמות מודלים שונים למיסוי הכנסות משכירות ורווחי הון מנדל״ן, והבדלים אלו יכולים להיות קריטיים להצלחת ההשקעה. הבנה מעמיקה של סוגיות אלו חיונית לפני קבלת כל החלטה. בבסיסה, מדיניות המיסוי על נדל״ן מתחלקת לשני סוגים עיקריים: מיסוי על הכנסות שוטפות (כמו דמי שכירות) ומיסוי על רווחי הון (כמו רווח ממכירת הנכס). מיסוי ההכנסות משכר דירה מתבצע לרוב על בסיס שנתי, בדומה למס הכנסה על משכורת, ופעמים רבות נהנה מהקלות מס או ניכויים שונים. מיסוי רווחי הון, לעומת זאת, חל רק בעת מכירת הנכס ברווח, והוא יכול להיות מושפע מגורמים כמו תקופת ההחזקה, סוג הנכס, ולעיתים גם מהיקף ההשקעה הכולל. ההבדלים בין מדינות, כמו גרמניה וצרפת, טמונים בפרטי המודלים הללו, בשיעורי המס, בהקלות ובפטורים הקיימים, ובאופן שבו הם משפיעים על משקיעים זרים. דוגמה ישראלית קונקרטית נניח שמשקיע ישראלי, מר לוי מתל אביב, שוקל לרכוש דירת 3 חדרים להשקעה באחת משתי הערים הבאות: ברלין, גרמניה, או פריז, צרפת. מר לוי רכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים (כ-375 אלף אירו לפי שער חליפין של 4 שקלים לאירו) בכל אחד מהתרחישים. הוא מצפה להכנסה חודשית משכירות של 5,000 שקלים (1,250 אירו) מכל דירה, ומתכנן למכור את הדירה לאחר 12 שנים ברווח של 25%. תרחיש 1: השקעה בברלין, גרמניה 1. מס רכישה (Grunderwerbsteuer): בברלין, מס רכישה עומד על 6.1% משווי הנכס. 375,000 אירו 6.1% = 22,875 אירו.

2. מס הכנסה על שכירות: גרמניה מיישמת שיטת מיסוי פרוגרסיבית. נניח שמר לוי נמצא במדרגת מס של 30% (לאחר ניכוי הוצאות כמו פחת, ריבית על משכנתא, דמי ניהול ועוד). ההכנסה השנתית משכירות היא 1,250 אירו 12 חודשים = 15,000 אירו. 15,000 אירו 30% = 4,500 אירו מס שנתי. במהלך 12 שנות ההחזקה, סך המס על שכירות: 4,500 אירו 12 שנים = 54,000 אירו. 3. מס רווחי הון (Spekulationssteuer): בגרמניה, קיים פטור מלא ממס רווחי הון על נדל״ן למגורים שהוחזק למעלה מ-10 שנים. מכיוון שמר לוי מחזיק בנכס 12 שנים, הוא יהיה פטור לחלוטין ממס רווחי הון. מחיר רכישה: 375,000 אירו. מחיר מכירה: 375,000 אירו 1.25 (רווח של 25%) = 468,750 אירו. רווח הון: 468,750 אירו - 375,000 אירו = 93,750 אירו. מס רווחי הון: 0 אירו (פטור). סה״כ מיסוי בגרמניה (במהלך 12 שנים): מס רכישה: 22,875 אירו. מס על שכירות: 54,000 אירו. מס רווחי הון: 0 אירו. סה״כ מס: 76,875 אירו. תרחיש 2: השקעה בפריז, צרפת 1.

מס רכישה (Droits de Mutation): בצרפת, מס רכישה (כולל אגרות נוטריון ודמי רישום) עומד על כ-7.5% עד 8% משווי הנכס. ניקח ממוצע של 7.5%. 375,000 אירו 7.5% = 28,125 אירו. 2. מס הכנסה על שכירות (Impôt sur le Revenu Foncier): בצרפת, ההכנסה משכירות ממוסה לפי שיעורים פרוגרסיביים, בתוספת "היטלים סוציאליים" (Prélèvements Sociaux) בשיעור של 17.2%. נניח שמר לוי נמצא במדרגת מס של 30% על ההכנסה נטו משכירות. הכנסה שנתית משכירות: 15,000 אירו. מס הכנסה: 15,000 אירו 30% = 4,500 אירו. היטלים סוציאליים: 15,000 אירו 17.2% = 2,580 אירו. סה״כ מס שנתי על שכירות: 4,500 אירו + 2,580 אירו = 7,080 אירו. במהלך 12 שנות ההחזקה, סך המס על שכירות: 7,080 אירו 12 שנים = 84,960 אירו. 3. מס רווחי הון (Impôt sur les plus-values immobilières): בצרפת, שיעור מס רווחי הון הוא 19% בתוספת היטלים סוציאליים של 17.2%, כלומר סך הכל 36.2%. קיימות הפחתות על בסיס תקופת החזקה: על מס הכנסה (19%): הפחתה של 6% לשנה החל מהשנה ה-6 ועד השנה ה-21, ולבסוף 4% בשנה ה-22 (פטור מלא לאחר 22 שנים). על היטלים סוציאליים (17.2%): הפחתה של 1.65% לשנה החל מהשנה ה-6 ועד השנה ה-21, 1.6% בשנה ה-22, ו-9% בשנים ה-23-30 (פטור מלא לאחר 30 שנים). במקרה של מר לוי שמכר לאחר 12 שנים: חישוב הפחתה למס הכנסה (19%): 6 שנים ראשונות: 0% הפחתה. 6 שנים נוספות (שנים 7-12): 6% הפחתה לשנה 6 שנים = 36% הפחתה. מס הכנסה אפקטיבי: 19% (100% - 36%) = 19% 0.64 = 12.16%.

חישוב הפחתה להיטלים סוציאליים (17.2%): 6 שנים ראשונות: 0% הפחתה. 6 שנים נוספות (שנים 7-12): 1.65% הפחתה לשנה 6 שנים = 9.9% הפחתה. היטלים סוציאליים אפקטיביים: 17.2% (100% - 9.9%) = 17.2% 0.901 = 15.5%. סה״כ שיעור מס רווחי הון אפקטיבי לאחר 12 שנים: 12.16% + 15.5% = 27.66%. רווח הון: 93,750 אירו. מס רווחי הון: 93,750 אירו 27.66% = 25,931.25 אירו. סה״כ מיסוי בצרפת (במהלך 12 שנים): מס רכישה: 28,125 אירו. מס על שכירות: 84,960 אירו. מס רווחי הון: 25,931.25 אירו. סה״כ מס: 139,016.25 אירו. השוואה מסכמת לדוגמה: סעיף מיסוי גרמניה (ברלין) צרפת (פריז) :----------------- :----------------------- :--------------------- מס רכישה 22,875 אירו (6.1%) 28,125 אירו (7.5%) מס על שכירות (12 שנים) 54,000 אירו (30% נטו) 84,960 אירו (30% + 17.2% סוציאלי) מס רווחי הון (לאחר 12 שנים) 0 אירו (פטור) 25,931.25 אירו (27.66% אפקטיבי) סה״כ מיסוי משוער 76,875 אירו 139,016.25 אירו מהדוגמה הזו עולה כי השקעה בגרמניה עשויה להיות אטרקטיבית יותר מבחינת מיסוי לטווח ארוך, בעיקר בזכות הפטור המלא ממס רווחי הון לאחר 10 שנים. בצרפת, לעומת זאת, עלויות המיסוי גבוהות יותר באופן משמעותי הן על הכנסות שוטפות והן על רווחי הון, למרות ההפחתות על תקופת החזקה. חשוב לזכור כי דוגמה זו מפשטת היבטים רבים ואינה כוללת מסים נוספים כמו מס רכוש שנתי, עלויות תחזוקה, עלויות מכירה ועוד, וכי מדרגות המס האישיות יכולות להשתנות. לקבלת תמונה מלאה והדרכה מקיפה בנושאים אלו, מומלץ למשקיעים ישראלים לבחון את ההדרכה החינמית של מכללת סקילס אשר מספקת ידע מעשי על השקעות נדל״ן בינלאומיות ומיסוין. טבלת השוואה: מיסוי נדל״ן למגורים בגרמניה מול צרפת (נכון לשנת 2024) סעיף מיסוי גרמניה צרפת הערות מס רכישה משתנה לפי מחוז (Bundesland), לרוב בין 3.5% ל-6.5%. בברלין 6.1%, בבוואריה 3.5%. כ-7.5%-8% (כולל אגרות נוטריון ודמי רישום). מס חד פעמי בעת רכישת הנכס.

מס הכנסה על שכירות שיעורים פרוגרסיביים (14%-45%), בניכוי הוצאות. שיעורים פרוגרסיביים (11%-45%) בתוספת היטלים סוציאליים של 17.2%. ניכויים מוגבלים. בגרמניה ניתן לנכות הוצאות רבות, כולל פחת, ריבית על משכנתא, דמי ניהול ועוד, מה שמפחית את בסיס המס. בצרפת, הניכויים מוגבלים יותר, וההיטלים הסוציאליים מגדילים משמעותית את נטל המס. מס רווחי הון פטור לאחר 10 שנות החזקה לנדל״ן למגורים. לפני כן, ממוסה לפי שיעור מס הכנסה אישי. 19% מס הכנסה + 17.2% היטלים סוציאליים (סה״כ 36.2%). הפחתות מס מתחילות מהשנה ה-6. פטור מלא ממס הכנסה לאחר 22 שנים, פטור מלא מהיטלים סוציאליים לאחר 30 שנים. גרמניה אטרקטיבית יותר משמעותית לטווח ארוך בזכות הפטור המלא. בצרפת, שיעורי המס הבסיסיים גבוהים יותר וההפחתות איטיות יותר. מס שבח (capital gains tax) פטור לאחר 10 שנים (למגורים). ממוסה לפי מס הכנסה אישי לפני כן. 19% + 17.2% היטלים סוציאליים, עם הפחתות מתמשכות. הפטור לטווח ארוך בגרמניה מהווה יתרון משמעותי למשקיעים. מס רכוש (Wealth Tax) אין. יש (Impôt sur la Fortune Immobilière - IFI), החל מ-1.3 מיליון יורו שווי נכסים.

IFI בצרפת יכול להוסיף נטל משמעותי למשקיעים בעלי נכסים יקרים, או מספר נכסים. מס ירושה/מתנה משתנה (7%-50%) לפי קרבה ושווי. משתנה (5%-60%) לפי קרבה ושווי. שיעורים גבוהים יחסית לשתי המדינות, אך תלויים רבות בקשר המשפחתי. מס רכוש שנתי (Grundsteuer / Taxe Foncière) מחושב על בסיס שווי קרקע ובנוי, משתנה לפי עירייה (לרוב נמוך יחסית). מחושב על בסיס שווי שכירות תיאורטי (valeur locative cadastrale), משתנה לפי עירייה. שניהם מסים מקומיים שנתיים, אך שיטת החישוב ושיעורם יכולים להשתנות דרמטית. מס מעבר לבעלות (Transfer Tax / Stamp Duty) אין מס מעבר נוסף מעבר למס רכישה. אין מס מעבר נוסף מעבר למס רכישה. למרות שיש עמלות נוטריון ורישום, הן לרוב כלולות במס הרכישה. הצעד הבא אם הנושא הזה מעניין אותך והגעת עד לכאן, הזמן להפוך את הידע לפעולה. הצטרפו להדרכה החינמית של מכללת סקילס והשאירו פרטים כדי לקבל גישה למסלול הלימוד המלא. למידע נוסף אפשר לעיין גם במרכז הידע, ובהמסלולים המקצועיים. סקירה זו נכתבה בסיוע מערכת בינה מלאכותית של מכללת סקילס. כל המידע חינוכי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות.