לקנות או לשכור דירה: החישוב בשקלים

שכר דירה של 6,000 ₪ מול החזר משכנתא של 8,800 ₪. רוב האנשים עוצרים את החישוב כאן, ומחליטים לפי תחושה. אבל ההשוואה הזאת שגויה מהיסוד, כי חלק מההחזר הוא חיסכון שחוזר אליכם, וחלק אחר הוא עלות שלא תראו שוב. השאלה לקנות או לשכור מוכרעת בשורה אחרת לגמרי: כמה עולה לכם הבעלות בכסף שלא חוזר, לעומת שכר הדירה.

בקצרה: קנייה משתלמת כשעליית הערך הצפויה של הדירה גדולה מהפער בין עלויות הבעלות שלא חוזרות לבין שכר הדירה. בדוגמה שלנו, דירה של 2 מיליון ₪, הפער הוא כ-37,000 ₪ בשנה, כלומר קנייה משתלמת רק אם הדירה עולה ביותר מ-1.85% בשנה.

למה אי אפשר להשוות שכר דירה להחזר משכנתא?

כי ההחזר החודשי מורכב משני חלקים שונים. קרן, שמגדילה את הבעלות שלכם בדירה, ולכן היא חיסכון. וריבית, שהולכת לבנק ולא חוזרת. שכר דירה הוא כולו עלות שלא חוזרת. ההשוואה ההוגנת היא בין שכר הדירה לבין הריבית ועוד שאר עלויות הבעלות שלא חוזרות.

שלוש עלויות כאלה יש לבעלים:

1. ריבית על המשכנתא.
2. תחזוקה, תיקונים וביטוח מבנה, שהשוכר לא משלם.
3. עלות אלטרנטיבית (Opportunity Cost) על ההון העצמי: הכסף שנעול בדירה היה יכול להיות מושקע ולהניב.

החישוב בשקלים: דירה של 2 מיליון ₪

כל המספרים הם הנחות להמחשה. דירת 4 חדרים בפתח תקווה שווה 2,000,000 ₪ ומושכרת ב-6,000 ₪ בחודש. הקונה מביא 500,000 ₪ הון עצמי, 25% כפי שמחייבות הוראות בנק ישראל בדירה יחידה, ולוקח משכנתא של 1,500,000 ₪ ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 5%. ההחזר החודשי יוצא כ-8,800 ₪.

הפער הוא כ-37,000 ₪ בשנה לטובת השכירות. הקונה ייצא נשכר רק אם הדירה תעלה בערכה ביותר מ-37,000 ₪ בשנה, כלומר יותר מ-1.85% בשנה. זו נקודת האיזון.

ארנונה ומים לא נכנסו לטבלה, כי גם שוכר וגם בעלים משלמים אותם.

מה משנה את התוצאה?

שלושה משתנים מזיזים את נקודת האיזון יותר מכל השאר. הראשון הוא הריבית: בריבית של 4% במקום 5%, עלות הריבית בשנה הראשונה יורדת בכ-15,000 ₪, ונקודת האיזון יורדת בהתאם. הריבית העדכנית נמצאת בעמוד ריבית הפריים היום. השני הוא התשואה שהייתם מקבלים על ההון העצמי. השלישי הוא עליית מחירי הדירות, שאף אחד לא יודע לחזות.

עוד משתנה שקל לשכוח הוא מס. רווח מהשקעה בשוק ההון חייב במס רווחי הון של 25% על הרווח הריאלי, לפי כללי רשות המסים. לכן תשואה חלופית של 5% היא בפועל פחות אחרי מס. מנגד, דירה יחידה יכולה להימכר בפטור ממס שבח בתנאים שנקבעו בחוק. ההתאמה הזאת מטה את החישוב מעט לטובת הקנייה.

כמה זמן צריך לגור בדירה כדי שהקנייה תשתלם?

זמן ההחזקה קובע כמה פעמים תשלמו עלויות עסקה. קנייה ומכירה עולות עורך דין, שמאות, תיווך ולעיתים מס רכישה. מי שמוכר אחרי שלוש שנים פורס את העלויות האלה על מעט שנים, ולכן צריך עליית מחירים גבוהה יותר כדי לצאת נשכר. מי שמחזיק עשור ומעלה מפזר אותן, והחישוב השנתי מתקרב לטבלה.

מבחינה מעשית: אם אתם לא בטוחים באיזו עיר תעבדו בעוד חמש שנים, השכירות קונה לכם גמישות, ויש לה ערך שלא מופיע בטבלה.

מה השוכר חייב לעשות כדי שהשכירות תשתלם?

השכירות משתלמת רק אם השוכר באמת משקיע את ההפרש. בדוגמה, הבעלים משלם 8,800 ₪ בחודש והשוכר 6,000 ₪. אם השוכר מוציא את 2,800 ₪ ההפרש על חופשות, הקונה ינצח, כי המשכנתא הכריחה אותו לחסוך. כאן נמצא היתרון הגדול של הקנייה, והוא התנהגותי ולא מתמטי.

לכן השאלה האמיתית היא לא רק לקנות או לשכור, אלא האם יש לכם מנגנון חיסכון אוטומטי. הוראת קבע לקרן השתלמות או לקופת גמל להשקעה יכולה למלא את התפקיד של המשכנתא.

ומה עם תחושת הביטחון?

יש לה ערך אמיתי. בעלים לא מקבל הודעה על סיום חוזה, והילדים לא מחליפים בית ספר בגלל החלטה של משכיר. מנגד, בעלים חשוף לריכוז גדול: רוב ההון שלו בנכס אחד, בעיר אחת, ממונף. המלצה חד משמעית לכל המקרים לא קיימת כאן. יש חישוב, ויש העדפות, וכדאי להפריד ביניהם.

איך לעשות את החישוב על הדירה שלכם?

מחליפים את ההנחות בטבלה במספרים שלכם, בארבעה צעדים. מכפילים את המשכנתא בריבית כדי לקבל את עלות הריבית בשנה הראשונה. מוסיפים הערכה של תחזוקה שנתית, בדירה ישנה יותר גבוהה. מכפילים את ההון העצמי בתשואה שאתם מצפים לקבל אחרי מס. מחסירים את שכר הדירה השנתי של דירה דומה.

את התוצאה מחלקים בשווי הדירה, וזו עליית המחירים השנתית שנדרשת כדי שהקנייה תשתלם. אם אתם מאמינים שהדירות באזור יעלו יותר מזה לאורך שנים, הקנייה מנצחת. אם פחות, השכירות. כדאי לחזור על החישוב כשהריבית משתנה, כי הוא רגיש לה מאוד.

שאלות נפוצות

איך מחשבים אם עדיף לקנות או לשכור?

מחשבים את עלויות הבעלות שלא חוזרות, ריבית, תחזוקה ועלות אלטרנטיבית על ההון העצמי, ומשווים לשכר הדירה השנתי. הפער הוא עליית הערך השנתית שהדירה צריכה כדי שהקנייה תשתלם.

האם החזר משכנתא גבוה משכר דירה אומר שעדיף לשכור?

לא בהכרח. חלק מההחזר הוא קרן, כלומר חיסכון שנשאר שלכם. משווים לשכר הדירה רק את חלק הריבית ואת שאר העלויות שלא חוזרות.

מה נקודת האיזון בדוגמה?

בדירה של 2 מיליון ₪ עם שכר דירה של 6,000 ₪ וריבית של 5%, הקנייה משתלמת אם הדירה עולה ביותר מ-1.85% בשנה. בשינוי הנחות התוצאה משתנה.

האם שכירות היא זריקת כסף?

שכר דירה הוא עלות שלא חוזרת, אבל גם ריבית, תחזוקה וכסף נעול הן עלויות כאלה. שכירות בתוספת השקעה עקבית של ההפרש יכולה להשתלם לא פחות מקנייה.

מי שבוחר לשכור ולהשקיע את ההפרש צריך לדעת להשקיע אותו נכון. את הבסיס בונים בקורס השקעות, ואת המספרים שלכם אפשר לבדוק במחשבונים של סקילס.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.