מיסוי עסקאות פינוי בינוי ליזמים ולדיירים והטבות המס הקיימות בחוק

מיסוי עסקאות פינוי בינוי ליזמים ולדיירים והטבות המס הקיימות בחוק TL;DR פרויקטי פינוי בינוי בישראל נהנים מהטבות מס משמעותיות, בעיקר במטרה לעודד התחדשות עירונית. דיירים המפנים את דירתם פטורים לרוב ממס שבח וממס רכישה על הדירה החלופית, וזאת בתנאים מסוימים הנקבעים בחוק. יזמים נהנים גם הם מהקלות מס, לרבות פטור ממס שבח במכירת דירות התמורה, במגבלות מסוימות, מה שמאפשר כדאיות כלכלית לפרויקטים מורכבים אלו. הסבר פשוט פרויקטי פינוי בינוי הם שם כולל לתוכניות במסגרתן נהרסים מבנים ישנים, לרוב בנייני מגורים רעועים או כאלו שאינם עומדים בתקני בטיחות ורעידות אדמה, ובמקומם נבנים מבנים חדשים, מודרניים ובטוחים יותר. התהליך מורכב, ארוך ומערב גורמים רבים: דיירים, יזמים, רשויות מקומיות וממשלתיות. המטרה העיקרית היא לשפר את איכות החיים של התושבים, להגדיל את היצע הדיור באזורי ביקוש ולחזק את מבני המגורים מפני סיכוני רעידות אדמה. היבט המיסוי בפרויקטים אלו הוא קריטי להצלחתם. ללא הטבות מס מיוחדות, הן הדיירים והן היזמים היו נתקלים בנטל מס כבד שהיה הופך את הפרויקטים לבלתי כדאיים כלכלית. לדוגמה, דייר שמקבל דירה חדשה וגדולה יותר תמורת דירתו הישנה, היה עלול להידרש לשלם מס שבח גבוה על ה"שבח" שצבר מערך דירתו לאורך השנים, ומס רכישה על הדירה החדשה. באופן דומה, יזם שמוכר עשרות דירות חדשות בפרויקט היה נדרש לשלם מס שבח על רווחיו, מה שהיה מקטין את כדאיות הפרויקט. לכן, המדינה, באמצעות רשות המסים, קבעה מנגנוני מיסוי מיוחדים והקלות משמעותיות שמטרתן לעודד את ההתחדשות העירונית. הטבות אלו הופכות את העסקה לאטרקטיבית יותר עבור כל הצדדים המעורבים. דוגמה ישראלית קונקרטית ניקח לדוגמה פרויקט פינוי בינוי בשכונת פלורנטין בתל אביב. נניח שבניין ישן בן 20 דירות ברחוב סלמה, שנבנה בשנות ה-60, מיועד להריסה. במקומו, יזם, חברת "מגדלי תל אביב", מתכנן להקים בניין חדש בן 80 דירות. כל דייר קיים מקבל דירה חדשה גדולה ב-25 מטרים רבועים מדירתו הישנה, בתוספת מרפסת וחניה, ללא תשלום נוסף. שאר 60 הדירות יימכרו על ידי היזם בשוק החופשי. נבחן את מצבו של דייר ממוצע, נניח משה כהן, שרכש דירה בשטח 60 מ״ר בשנת 1990 בסכום של 300,000 ש״ח (כ-100,000 דולר באותה תקופה). כיום, ערך דירתו הישנה, על אף מצבה הרעוע, מוערך ב-2,000,000 ש״ח, וערך הדירה החדשה שהוא מקבל, בשטח 85 מ״ר, מוערך ב-3,500,000 ש״ח. חישוב מס שבח לדייר ללא הטבה: אם לא הייתה קיימת הטבת מס, משה היה נדרש לשלם מס שבח על ה"שבח" שצבר. שווי מכירה: 2,000,000 ש״ח (שווי הדירה הישנה לפני הריסה).

שווי רכישה: 300,000 ש״ח (כולל הוצאות רכישה). שבח: 2,000,000 ש״ח - 300,000 ש״ח = 1,700,000 ש״ח. מס שבח (בשיעור של 25% בממוצע, בהתחשב בתקופת ההחזקה): 1,700,000 ש״ח 0.25 = 425,000 ש״ח. בנוסף, משה היה צריך לשלם מס רכישה על הדירה החדשה שקיבל. אם זו לא דירתו היחידה, שיעור מס הרכישה יכול להגיע ל-8% (על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש״ח נכון ל-2024). על דירה בשווי 3,500,000 ש״ח, מס הרכישה היה עשוי להיות כ-200,000 ש״ח. סה״כ נטל מס אפשרי: כ-625,000 ש״ח. סכום כזה היה הופך את הפרויקט לבלתי כדאי עבור משה, ולכן סביר להניח שהפרויקט לא היה יוצא לפועל. הטבת המס בפועל: על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, ובעיקר על פי סעיף 49(ב)(5) לחוק, דייר המוכר את הדירה בפרויקט פינוי בינוי פטור ממס שבח. הפטור תקף עד לשווי של שתי דירות מגורים חדשות, או שווי דירה חדשה מוגדלת ב-60 מ״ר, לפי הגבוה מביניהם. לרוב, הדיירים בפרויקטים אלו מקבלים דירה אחת חלופית, ולכן הפטור מכסה את כל השבח. במקרה של משה כהן, הפטור ממס שבח עומד על 425,000 ש״ח. בנוסף, על פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הטבות במס רכישה למחליפים), התשס״ח-2008, דיירים המקבלים דירה חלופית בפרויקט פינוי בינוי פטורים גם ממס רכישה על הדירה החדשה, וזאת בתנאים מסוימים, כגון שהדירה החלופית היא דירת מגורים יחידה או שהיא באה במקום דירת מגורים יחידה. במקרה של משה, הפטור ממס רכישה עומד על כ-200,000 ש״ח. המשמעות היא שמשה כהן חוסך כ-625,000 ש״ח במיסים, מה שמאפשר לו לקבל את הדירה החדשה ללא נטל מס כבד. חשוב לזכור כי הפטורים אינם אוטומטיים ויש להגיש בקשות מתאימות לרשות המסים. מיסוי היזם: היזם, חברת "מגדלי תל אביב", רוכש את זכויות הבנייה מהדיירים (למעשה, מקבל את הקרקע תמורת בניית דירות חדשות לדיירים). היזם בונה 80 דירות, מתוכן 20 מוקצות לדיירים הקיימים ו-60 נמכרות בשוק החופשי. הוצאות היזם כוללות: עלות הבנייה של 80 דירות, עלויות מימון, שיווק, תכנון, אגרות והיטלים, וכן עלויות שכירות לדיירים בתקופת הבנייה. הכנסות היזם: מכירת 60 הדירות בשוק החופשי. על פי סעיף 49(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, היזם פטור ממס שבח על מכירת דירות התמורה (הדירות הנוספות שנבנו ונמכרות בשוק החופשי), וזאת בתנאים מסוימים: שהפרויקט אושר כ"מתחם פינוי בינוי" על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ושהיזם עמד בתנאי החוק.

הפטור מתייחס לשבח הריאלי שנצבר על הקרקע שהוקצתה לו, ולא על רווחי הבנייה עצמם, שחייבים במס הכנסה כרווחי חברה. לדוגמה, אם היזם מכר כל דירה ב-3,500,000 ש״ח, סך ההכנסות ממכירת 60 דירות הן 210,000,000 ש״ח. על הרווחים מעסקת המכר, היזם ישלם מס חברות (23% נכון ל-2024). אם נניח רווח של 20% מכלל ההכנסות, מדובר על רווח של 42,000,000 ש״ח. מס חברות על סכום זה יעמוד על כ-9,660,000 ש״ח. חשוב להבין שהפטור ממס שבח ליזם הוא על חלק הקרקע, ולא על רווחי הבנייה. רווחי הבנייה נחשבים כהכנסה עסקית וחייבים במס חברות. הטבת מס שבח על הקרקע מפחיתה את עלויות הרכישה התיאורטיות של הקרקע, ובכך משפרת את כדאיות הפרויקט. למידע נוסף על כלכלת הפרויקט והשלכותיו, מומלץ לבחון את המסלולים המקצועיים שמציעה מכללת סקילס בתחום הנדל״ן. טבלת השוואה: הטבות מס עיקריות בפרויקטים של פינוי בינוי פרמטר מיסוי דייר (בעל דירה קיימת) יזם (חברה יזמית) --- --- --- מס שבח פטור מלא ברוב המקרים, בכפוף לתנאי החוק (סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין). הפטור יכול לכלול עד שווי שתי דירות חלופיות, או שווי דירה חלופית מוגדלת ב-60 מ״ר. פטור ממס שבח על חלק הקרקע בגין דירות התמורה הנמכרות, בכפוף לאישור הפרויקט כ"מתחם פינוי בינוי" ותנאי החוק. מס רכישה פטור ממס רכישה על הדירה החלופית המתקבלת, בכפוף לתנאים, כגון שהדירה החלופית היא דירה יחידה (תקנות מיסוי מקרקעין (הטבות במס רכישה למחליפים)). משלם מס רכישה על רכישת הזכויות מהדיירים (שווי הזכויות הוא שווי בניית הדירות החלופיות). מס הכנסה / מס חברות אינו רלוונטי במרבית המקרים. אם הדייר מקבל תמורה כספית נוספת מעבר לדירה, ייתכן ויחול מס הכנסה. חייב במס חברות על רווחי המכירה של הדירות הנוספות שנבנו ונמכרו (לאחר קיזוז הוצאות בנייה, מימון, שיווק וכדומה). מע״מ אינו רלוונטי לדייר הפרטי. חל מע״מ על שירותי הבנייה ועל מכירת הדירות החדשות. היזם רשאי לקזז מע״מ תשומות. היטל השבחה פטור מלא מהיטל השבחה על שטח הדירה החלופית (עד 120 מ״ר) ועל שטחי שירות נלווים, בהתאם לחוק התכנון והבנייה.

נושא בהיטל השבחה על השבחת הקרקע הנובעת מהגדלת זכויות הבנייה מעבר לדירות התמורה לדיירים, על פי חוק התכנון והבנייה. טעויות נפוצות 1. הנחה שכל דייר פטור אוטומטית ממס שבח ומס רכישה: הפטורים אינם אוטומטיים ותלויים בעמידה בתנאים ספציפיים הקבועים בחוק. לדוגמה, אם הדייר מקבל מספר דירות חלופיות, או שהדירה החלופית גדולה באופן משמעותי מהפטור המותר בחוק (מעבר לשווי שתי דירות או מעבר ל-60 מ״ר נוספים), ייתכן שיחול מס חלקי. כמו כן, אם הדייר מחזיק בדירות נוספות, הפטור ממס רכישה על הדירה החלופית עשוי להיות מוגבל או לא קיים. יש לבדוק כל מקרה לגופו. 2. אי התחשבות בתאריך הקובע לפטורים: קיימים תאריכים קובעים שונים בחוקים ובתקנות הרלוונטיים (חוק פינוי בינוי (פיצויים), חוק מיסוי מקרקעין). אי עמידה בתאריכים אלו או אי הגשת הבקשות בזמן עלולות לשלול את הזכאות להטבות המס. לדוגמה, קבלת אישור תקף לתוכנית פינוי בינוי הוא תנאי בסיסי. 3. הנחה שהיזם פטור מכל המיסים: היזם נהנה מפטור ממס שבח על חלק הקרקע, אך רווחי הבנייה והמכירה של הדירות הנוספות חייבים במס חברות. בנוסף, היזם משלם היטל השבחה על השטחים העודפים וכן מס רכישה על חלק מהזכויות הנרכשות מהדיירים. ישנם גם היטלי פיתוח ואגרות בנייה שונים. 4. התעלמות מהיבטי מע״מ לדיירים שאינם פרטיים: במקרים נדירים, אם דייר הוא עוסק מורשה והדירה שימשה אותו כנכס עסקי, ייתכן שהחלפת הנכס תגרור היבטי מע״מ. הפרט הוא חשוב ולרוב אינו רלוונטי לדיירים פרטיים. 5. אי הבנת ההבדל בין "פינוי בינוי" ל"תמ״א 38": על אף ששניהם סוגים של התחדשות עירונית, הטבות המס המוענקות להם שונות. בפרויקטי פינוי בינוי (לרוב, הריסה ובנייה מחדש של מתחם שלם), הטבות המס לדיירים ולעיתים גם ליזמים רחבות יותר מאשר בפרויקטי תמ״א 38 (חיזוק מבנים והרחבת דירות קיימות). חשוב לוודא לאיזה סוג פרויקט מתייחסים.

6. אי התייעצות עם מומחים: מיסוי מקרקעין בכלל, ומיסוי התחדשות עירונית בפרט, הוא תחום מורכב הדורש ידע מעמיק. אי התייעצות עם עורך דין המתמחה בנדל״ן ועם יועץ מס או רואה חשבון עלולה להביא להפסדים כספיים משמעותיים ולטעויות יקרות. חשוב להבין את כל המשמעויות הפיננסיות לפני חתימה על הסכם. למעוניינים להעמיק ולהבין את כלל ההיבטים הפיננסיים, מומלץ לבדוק את קורס שוק ההון למתחילים, שיכול לסייע בהבנת יסודות כלכליים רחבים יותר. שאלות ותשובות (FAQ) מי זכאי לפטור ממס שבח בפרויקט פינוי בינוי? דיירים המפנים את דירתם במסגרת פרויקט פינוי בינוי זכאים לפטור ממס שבח, וזאת בתנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. הפטור מוגבל לשווי שתי דירות חלופיות או דירה חלופית המוגדלת ב-60 מ״ר, לפי הגבוה מביניהם, והוא דורש אישור של רשות המסים. האם היזם משלם מס שבח על הדירות שהוא מוכר בפרויקט? היזם פטור ממס שבח על חלק הקרקע בגין הדירות הנוספות שהוא בונה ומוכר בשוק החופשי, וזאת בתנאי שהפרויקט אושר כ"מתחם פינוי בינוי". עם זאת, רווחי הבנייה והמכירה של הדירות הנוספות חייבים במס חברות ככל עסקת נדל״ן רגילה. מהו היטל השבחה וכיצד הוא מושפע מפרויקטי פינוי בינוי? היטל השבחה הוא תשלום שמוטל על בעל מקרקעין כתוצאה מעליית שוויים עקב אישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או שימוש חורג. בפרויקטי פינוי בינוי, דיירים פטורים מהיטל השבחה על שטח דירתם החלופית (עד 120 מ״ר), בעוד היזם חייב בהיטל השבחה על השבחת הקרקע שהושגה עקב הגדלת זכויות הבנייה מעבר לצרכי הדיירים הקיימים. האם יש פטור ממס רכישה על הדירה החלופית? כן, דיירים המקבלים דירה חלופית במסגרת פרויקט פינוי בינוי זכאים לפטור ממס רכישה על הדירה החדשה. הפטור מותנה בכך שהדירה החלופית היא דירת מגורים יחידה של הדייר, או שהיא באה במקום דירת מגורים יחידה שהייתה לו, וכי הפרויקט עומד בהגדרות החוק. מה קורה אם הדייר מקבל תמורה כספית במקום דירה? אם הדייר בוחר לקבל תמורה כספית במקום דירה חלופית, במקום דירה חלופית או בנוסף לה, עליו לבחון את השלכות המס על תמורה זו. במקרים מסוימים, ייתכן שחלק מהתמורה הכספית יהיה חייב במס שבח ואף במס הכנסה, וזאת בהתאם לתנאים הספציפיים של ההסכם והחוק. האם הפטורים ממס חלים גם על פרויקטי תמ״א 38?

פטורי המס בפרויקטי תמ״א 38 (חיזוק מבנים או הריסה ובנייה מחודשת באותו מגרש) שונים במקצת מאלו של פינוי בינוי. בעוד שגם בתמ״א 38 קיימות הקלות מס משמעותיות לדיירים וליזמים, חשוב לבחון כל פרויקט לגופו ולוודא את סוג ההתחדשות העירונית ואת החוקים הספציפיים החלים עליו. למי כדאי לפנות לקבלת ייעוץ בנוגע למיסוי פינוי בינוי? מומלץ בחום לפנות לעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ובהתחדשות עירונית, וכן ליועץ מס או רואה חשבון הבקיא בתחום. מומחים אלו יוכלו לספק ייעוץ פרטני המותאם למצבכם האישי, להסביר את כלל ההשלכות ולסייע בהגשת הבקשות המתאימות לרשויות המס. ניתן למצוא מידע נוסף וכלים להבנת התחום במרכז הידע של מכללת סקילס, בכתובת מרכז הידע. מסקנה חד משמעית פרויקטי פינוי בינוי בישראל הם מנוע צמיחה חשוב להתחדשות עירונית, והטבות המס הייעודיות הן אבן יסוד בהיתכנותם. ללא פטורים ממס שבח ומס רכישה לדיירים, והקלות מס ליזמים, מרבית הפרויקטים הללו לא היו יוצאים לפועל. הבנה מעמיקה של היבטי המיסוי, הן מצד הדיירים והן מצד היזמים, היא קריטית להצלחת העסקה ולמקסום התועלת לכל הצדדים. יש לוודא עמידה מדויקת בתנאי החוק ולפעול בליווי מקצועי צמוד. הצעד הבא: אם ברצונכם להעמיק את הבנתכם בתחום מיסוי הנדל״ן וההשקעות, ולהבין כיצד ניתן למנף ידע זה להצלחה פיננסית, אנו מזמינים אתכם להצטרף להדרכה החינמית של מכללת סקילס. השאירו פרטים ותקבלו גישה לתוכן יקר ערך שיפתח לכם אופקים חדשים. הצעד הבא אם הנושא הזה מעניין אותך והגעת עד לכאן, הזמן להפוך את הידע לפעולה. הצטרפו להדרכה החינמית של מכללת סקילס והשאירו פרטים כדי לקבל גישה למסלול הלימוד המלא. סקירה זו נכתבה בסיוע מערכת בינה מלאכותית של מכללת סקילס. כל המידע חינוכי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות.