מיסוי רווחים מנדלן בבריטניה לישראלים: מסי רכישה ומס תאגידים

מיסוי רווחים מנדל״ן בבריטניה לישראלים: מסי רכישה ומס תאגידים TL;DR משקיעים ישראלים הרוכשים נדל״ן בבריטניה נדרשים לשלם מס רכישה (Stamp Duty Land Tax - SDLT) בשיעורים מדורגים, וכן מס תאגידים (Corporation Tax) על רווחי השכרה או רווחי הון אם הנכס מוחזק באמצעות חברה. בנוסף, חלים שיעורי SDLT גבוהים יותר על רוכשי נכס שני ועל רוכשים זרים, ומס חברות על רווחי הון מנדל״ן בבריטניה חל גם על חברות זרות מאז אפריל 2019. הבנת מנגנוני מיסוי אלו חיונית לתכנון השקעה יעיל. הסבר פשוט השקעה בנדל״ן בבריטניה, ובפרט בלונדון, קורצת למשקיעים ישראלים רבים בזכות יציבות השוק, תשואות השכרה אטרקטיביות ופוטנציאל עליית ערך. אולם, לצד הפוטנציאל הכלכלי, חשוב להבין את מכלול חובות המס החלות על משקיעים זרים. מערכת המס הבריטית מורכבת וכוללת מספר היבטים רלוונטיים למשקיעי נדל״ן, שהעיקריים בהם הם מס רכישה (SDLT) ומס חברות (Corporation Tax). מס רכישה, או Stamp Duty Land Tax (SDLT), הוא מס המשולם בעת רכישת נכס בבריטניה. שיעור המס נקבע בהתאם למחיר הנכס וסוג הרוכש. לדוגמה, רכישה ראשונה של דירת מגורים על ידי אזרח בריטי תזכה בדרך כלל לשיעורים נמוכים יותר או לפטור בחלק מהמקרים, בעוד שרכישת נכס שני או רכישה על ידי תאגיד זר תגרור תשלום מס גבוה יותר. בנוסף, החל מאפריל 2021, ממשלת בריטניה הטילה תוספת SDLT בשיעור 2% על רוכשי נדל״ן שאינם תושבי בריטניה, מה שמייקר עוד יותר את הרכישה למשקיעים ישראלים. מס זה משולם באופן חד פעמי בעת העברת הבעלות על הנכס. מס תאגידים, או Corporation Tax, חל על חברות המפיקות רווחים בבריטניה. אם משקיע ישראלי מחליט להחזיק את הנכס באמצעות חברה (בין אם חברה בריטית מקומית ובין אם חברה זרה), רווחי השכרה המופקים מהנכס וכן רווחי הון שנוצרים ממכירת הנכס, יהיו חייבים במס תאגידים. בעבר, חברות זרות לא שילמו מס תאגידים על רווחי הון ממכירת נדל״ן בבריטניה, אלא רק על רווחי שכירות. אך מצב זה השתנה משמעותית באפריל 2019, כאשר הרשויות הבריטיות הרחיבו את חובת מס התאגידים גם על רווחי הון מנדל״ן המופקים על ידי חברות זרות. שינוי זה יצר שוויון מס בין חברות בריטיות לזרות בהקשר של רווחי נדל״ן והפך את התכנון המיסויי למורכב יותר. חשוב להבין כיצד מבנה ההחזקה משפיע על חבות המס הכוללת, ולשם כך, רבים פונים לייעוץ מקצועי. מידע נוסף ניתן למצוא במרכז הידע של מכללת סקילס, המציע מגוון רחב של מאמרים בנושאי מיסוי והשקעות. דוגמה ישראלית קונקרטית נניח שמשפחת כהן מישראל מעוניינת לרכוש דירה בלונדון להשקעה באמצעות חברה בע״מ ישראלית. הדירה נמצאת באזור קנארי וורף (Canary Wharf) ומחירה 750,000 ליש״ט. משפחת כהן כבר מחזיקה בדירה בישראל, ולכן הרכישה בלונדון תיחשב כנכס נוסף. חישוב מס רכישה (SDLT): נכון לשנת 2024, שיעורי ה-SDLT עבור רכישת נכס שני על ידי תאגיד זר (הכולל את תוספת 2% לזרים ואת התוספת על נכס שני) הם כדלקמן: עד 250,000 ליש״ט: שיעור של 8% (3% על נכס שני + 2% לזרים + 3% רגיל עבור סכום זה) מ-250,001 עד 925,000 ליש״ט: שיעור של 13% (על הסכום העודף) מ-925,001 עד 1.5 מיליון ליש״ט: שיעור של 16% (על הסכום העודף) מעל 1.5 מיליון ליש״ט: שיעור של 18% (על הסכום העודף) חישוב עבור דירה בשווי 750,000 ליש״ט: 1. על 250,000 הליש״ט הראשונים: 250,000 ליש״ט 8% = 20,000 ליש״ט. 2.

על היתרה (750,000 - 250,000 = 500,000 ליש״ט): 500,000 ליש״ט 13% = 65,000 ליש״ט. סה״כ מס רכישה (SDLT): 20,000 ליש״ט + 65,000 ליש״ט = 85,000 ליש״ט. כפי שניתן לראות, מדובר בסכום משמעותי המהווה חלק בלתי נפרד מעלות הרכישה הכוללת. חישוב מס תאגידים (Corporation Tax) על רווחי שכירות: נניח שמשפחת כהן משכירה את הדירה תמורת 2,500 ליש״ט בחודש. ההכנסה השנתית ברוטו היא 30,000 ליש״ט. ההוצאות השנתיות על תחזוקה, ניהול, ביטוח וריבית משכנתא (אם קיימת) מסתכמות ב-10,000 ליש״ט. הכנסה חייבת במס: 30,000 ליש״ט (הכנסות) - 10,000 ליש״ט (הוצאות) = 20,000 ליש״ט. שיעור מס תאגידים בבריטניה: נכון לשנת 2024, שיעור מס התאגידים הסטנדרטי הוא 25% על רווחים מעל 250,000 ליש״ט. עבור רווחים נמוכים יותר, קיים שיעור מופחת של 19% לרווחים של עד 50,000 ליש״ט, ושיעור ביניים בין 19% ל-25% עבור רווחים שבין 50,000 ל-250,000 ליש״ט. מכיוון שהרווח החייב הוא 20,000 ליש״ט, הוא ייפול תחת השיעור המופחת. מס תאגידים שנתי על רווחי השכרה: 20,000 ליש״ט 19% = 3,800 ליש״ט. חישוב מס תאגידים (Corporation Tax) על רווחי הון ממכירה: נניח שמשפחת כהן מחליטה למכור את הדירה לאחר 5 שנים תמורת 900,000 ליש״ט. מחיר הרכישה היה 750,000 ליש״ט. בנוסף, היו להם הוצאות השבחה (כמו שיפוץ) בסך 30,000 ליש״ט, ועמלות מכירה של 15,000 ליש״ט. חישוב רווח הון: מחיר מכירה: 900,000 ליש״ט מחיר רכישה מקורי: 750,000 ליש״ט הוצאות השבחה ועמלות: 30,000 + 15,000 = 45,000 ליש״ט עלות כוללת לצורך מס: 750,000 + 45,000 = 795,000 ליש״ט רווח הון חייב במס: 900,000 ליש״ט - 795,000 ליש״ט = 105,000 ליש״ט. מס תאגידים על רווח הון: 105,000 ליש״ט 25% (שיעור מס התאגידים הסטנדרטי, אם החברה עברה את סף 250,000 ליש״ט רווחים בשנה זו או אם רווח ההון לבדו עולה על 50,000 ליש״ט ומתקרב ל-250,000 ליש״ט. יש להתייעץ עם יועץ מס לבדיקת השיעור המדויק בהתאם למצב הספציפי של החברה באותה שנה. לצורך הדוגמה נשתמש ב-25% כשיעור מקסימלי): 26,250 ליש״ט. מיסוי בישראל: בנוסף למיסים בבריטניה, משפחת כהן תחויב גם במס רווח הון ומס הכנסה על דמי השכירות בישראל, בהתאם לפקודת מס הכנסה. אמנת המס בין ישראל לבריטניה נועדה למנוע כפל מס, אך יש להבין כיצד היא פועלת בפועל. בדרך כלל, המס ששולם בבריטניה יקוזז כנגד המס החל בישראל, אך יש הבדלים בשיעורים ובכללים. לדוגמה, בעוד שבבריטניה רווחי שכירות מחברה קטנה ימוסו ב-19%, בישראל המס על דיבידנד מחברה כזו יהיה 25% (לבעל מניות יחיד). יש לבחון את המבנה האופטימלי להחזקה ותכנון מס כולל. למידע נוסף על תכנון מס בינלאומי, מומלץ לעיין בהדרכה החינמית של מכללת סקילס אשר מספקת ידע בסיסי חיוני.

טבלת השוואה: שיטות החזקה עיקריות לנדל״ן בבריטניה למשקיעים ישראלים מאפיין/שיטה החזקה פרטית (כיחיד/יחידים) החזקה באמצעות חברה בריטית (Limited Company) החזקה באמצעות חברה ישראלית :---------------- :---------------------------------- :------------------------------------------------ :--------------------------------------- מס רכישה (SDLT) שיעור גבוה יותר (כולל תוספת 3% על נכס שני + 2% לזרים). שיעור גבוה יותר (כולל תוספת 3% על נכס שני + 2% לזרים). שיעור גבוה יותר (כולל תוספת 3% על נכס שני + 2% לזרים). מס על רווחי שכירות (בריטניה) מס הכנסה בשיעורים מדורגים (20%, 40%, 45%). מס תאגידים (Corporation Tax) בשיעורים של 19%-25%. מס תאגידים (Corporation Tax) בשיעורים של 19%-25%. מס על רווחי הון (בריטניה) Capital Gains Tax (CGT) בשיעורים של 18% או 28% על נכסי מגורים. מס תאגידים (Corporation Tax) בשיעורים של 19%-25%. מס תאגידים (Corporation Tax) בשיעורים של 19%-25%. מס ירושה (בריטניה) עלול לחול מס ירושה (IHT) בשיעור של 40% מעל סף מסוים (למעט פטורים). בדרך כלל פחות רלוונטי, תלוי במבנה החברה ובחוקים הספציפיים. בדרך כלל פחות רלוונטי, תלוי במבנה החברה ובחוקים הספציפיים. מס בישראל (על רווחי שכירות) מס הכנסה בישראל (מסלול פטור, 10% או מדורג) בניכוי המס ששולם בבריטניה. מס חברות בישראל (23%) על רווחי החברה, ולאחר מכן מס דיבידנד (25%-33%) על משיכת רווחים לבעלים. מס חברות בישראל (23%) על רווחי החברה, ולאחר מכן מס דיבידנד (25%-33%) על משיכת רווחים לבעלים. מס בישראל (על רווחי הון) מס רווח הון בישראל (25%) בניכוי המס ששולם בבריטניה. מס חברות בישראל (23%) על רווחי החברה, ולאחר מכן מס דיבידנד (25%-33%). מס חברות בישראל (23%) על רווחי החברה, ולאחר מכן מס דיבידנד (25%-33%). מורכבות ועלויות ניהול נמוכה יחסית. בינונית עד גבוהה (הקמת חברה, דוחות כספיים, רואה חשבון). בינונית עד גבוהה (הקמת חברה, דוחות כספיים, רואה חשבון בשתי המדינות). פוטנציאל למינוף/גיוס אשראי מוגבל לפרטי, תלוי בדירוג אשראי אישי. גבוה יותר, החברה כיישות נפרדת. בינוני, תלוי בזמינות אשראי לחברות ישראליות בבריטניה.

המלצה כללית פשוטה לנכס יחיד ובעל ערך נמוך יחסית, אולם חשיפה למס ירושה בריטי. מומלץ למספר נכסים, נכסים יקרים, או כאשר נדרש מינוף. מגן מפני מס ירושה. מורכבת ופחות נפוצה, אלא אם יש יתרונות מס ספציפיים למבנה. טעויות נפוצות 1. התעלמות מתוספת ה-SDLT לזרים ולנכס שני: משקיעים רבים שוכחים או אינם מודעים לכך שרכישת נכס בבריטניה כנכס נוסף, ועל ידי מי שאינו תושב בריטניה, כוללת תוספות משמעותיות למס הרכישה. תוספות אלו יכולות להגיע לעד 5% נוספים על השיעורים הרגילים, מה שמייקר באופן ניכר את העסקה. חישוב שגוי של עלות הרכישה עלול להוביל להפתעות לא נעימות ולפגיעה בתשואה הצפויה. 2. הנחה שחברה זרה פטורה ממס רווחי הון בבריטניה: עד אפריל 2019, חברות זרות אכן היו פטורות ממס רווחי הון בבריטניה על מכירת נכסי נדל״ן. אולם, חקיקה חדשה שינתה זאת, וכיום גם חברות זרות משלמות מס תאגידים על רווחי הון מנדל״ן בבריטניה. משקיעים שאינם מעדכנים את הידע שלהם עלולים לתכנן השקעה על בסיס נתונים שגויים. 3. התעלמות ממיסוי ישראלי: גם אם משולם מס בבריטניה, המשקיע הישראלי עדיין חייב דיווח ותשלום מס בישראל על ההכנסות והרווחים מחו״ל. אמנת המס בין ישראל לבריטניה נועדה למנוע כפל מס, אך היא אינה פוטרת את המשקיע מדיווח בישראל. יש להבין את מנגנון הזיכוי ממס זר ואת שיעורי המס החלים בישראל. אי דיווח או דיווח שגוי עלול להוביל לקנסות וריביות. 4. החזקת נכס בבעלות פרטית ללא התחשבות במס ירושה (IHT): משקיעים פרטיים המחזיקים נכסים בבריטניה חשופים למס ירושה בריטי בשיעור של 40% על שווי הנכס מעל סף מסוים (נכון ל-2024, 325,000 ליש״ט), למעט פטורים ספציפיים. רבים אינם מודעים לחשיפה זו, אשר יכולה לכרסם משמעותית בשווי הירושה. החזקה באמצעות חברה בריטית יכולה במקרים רבים למנוע חשיפה למס ירושה זה. 5. התעלמות מהוצאות ניהול ודיווח: החזקת נכס באמצעות חברה, בין אם בריטית ובין אם ישראלית, דורשת ניהול חשבונות מורכב יותר, דוחות שנתיים, רואה חשבון מקומי ועלויות ניהול גבוהות יותר מאשר החזקה פרטית. משקיעים רבים מתמקדים רק במיסים הישירים ואינם לוקחים בחשבון את העלויות הנלוות הללו, אשר מורידות את התשואה נטו.

6. התעלמות מהשפעת שערי חליפין: כל החישובים מתבצעים בליש״ט, אך המשקיע הישראלי חושב בשקלים. תנודות בשער החליפין בין השקל לליש״ט יכולות להשפיע באופן דרמטי על התשואה הסופית במונחים שקליים, הן לחיוב והן לשלילה. ניהול סיכוני מטבע הוא חלק בלתי נפרד מתכנון השקעה בנדל״ן בחו״ל. שאלות ותשובות (FAQ) מהו Stamp Duty Land Tax (SDLT) וכיצד הוא מחושב למשקיעים ישראלים? SDLT הוא מס רכישה המשולם על נכסים בבריטניה. למשקיעים ישראלים, הוא מחושב בשיעורים מדורגים על מחיר הרכישה, בתוספת 3% על רכישת נכס שני ו-2% נוספים עבור רוכשים שאינם תושבי בריטניה. שיעורים אלו יכולים להגיע לסכומים משמעותיים, כגון 85,000 ליש״ט על דירה בשווי 750,000 ליש״ט. האם חברה ישראלית המחזיקה נדל״ן בבריטניה חייבת במס תאגידים בבריטניה? כן, בהחלט. מאז אפריל 2019, חברות זרות, כולל חברות ישראליות, חייבות במס תאגידים בבריטניה על רווחי השכרה ועל רווחי הון ממכירת נדל״ן בבריטניה. שיעור המס משתנה בין 19% ל-25% בהתאם לגובה הרווחים. מה ההבדל בין מיסוי על רווחי שכירות למיסוי על רווחי הון בבריטניה? רווחי שכירות ממוסים באופן שוטף כהכנסה שוטפת, בין אם במס הכנסה (לפרטיים) ובין אם במס תאגידים (לחברות). רווחי הון, הנובעים ממכירת הנכס ברווח, ממוסים בנפרד כ-Capital Gains Tax (לפרטיים) או כחלק מרווחי התאגיד (לחברות) במועד המכירה. האם יש אמנת מס בין ישראל לבריטניה? כיצד היא משפיעה על משקיעים? כן, קיימת אמנת מס בין ישראל לבריטניה למניעת כפל מס. האמנה מאפשרת בדרך כלל זיכוי של המס ששולם בבריטניה כנגד המס החל בישראל, אך לא פוטרת את המשקיע מדיווח לרשויות המס בישראל. יש להבין את פרטי האמנה ואת אופן יישומה הספציפי. מהן היתרונות והחסרונות של החזקת נדל״ן בבריטניה באמצעות חברה בריטית לעומת החזקה פרטית? החזקה באמצעות חברה בריטית עשויה לספק יתרונות בהיבטי מס ירושה ומינוף פיננסי, ולעיתים מאפשרת שיעורי מס נמוכים יותר על רווחים מסוימים בהשוואה למיסוי פרטי. מצד שני, היא כרוכה בעלויות הקמה וניהול גבוהות יותר ובמורכבות רגולטורית וחשבונאית. החזקה פרטית פשוטה יותר לניהול אך חשופה למס ירושה ולעיתים לשיעורי מס גבוהים יותר על רווחי הון.

האם ממשל הנשיא דונלד טראמפ בארה״ב משפיע על מיסוי בבריטניה? אין קשר ישיר בין מדיניות המיסוי של ממשל הנשיא דונלד טראמפ בארה״ב לבין חוקי המיסוי בבריטניה. בריטניה קובעת את מדיניות המיסוי שלה באופן עצמאי. עם זאת, שינויים כלכליים גלובליים או הסכמי סחר בינלאומיים יכולים להשפיע בעקיפין על הכלכלה הבריטית ועל כדאיות ההשקעה. מהן ההשלכות של הברקזיט על מיסוי נדל״ן למשקיעים זרים בבריטניה? הברקזיט לא שינה באופן מהותי את חוקי המיסוי הספציפיים לנדל״ן עבור משקיעים זרים. בריטניה כבר לא הייתה חלק מגוש היורו לפני הברקזיט, וחוקי המס שלה היו נפרדים. עם זאת, הברקזיט יכול להשפיע על הכלכלה הבריטית הרחבה יותר, על שערי חליפין ועל רגולציות מסוימות, מה שעלול להשפיע בעקיפין על אטרקטיביות ההשקעה. מסקנה חד משמעית השקעה בנדל״ן בבריטניה כרוכה במערכת מס מורכבת הדורשת הבנה מעמיקה ותכנון מקצועי. משקיעים ישראלים חייבים לקחת בחשבון את מסי הרכישה הגבוהים, את מס התאגידים על רווחי שכירות ורווחי הון, ואת חובות הדיווח והתשלום גם בישראל. בחירת מבנה ההחזקה הנכון (פרטי או חברה) היא קריטית ויש לבצע אותה לאחר ייעוץ עם מומחי מס ישראלים ובריטים, כדי למקסם את התשואה נטו ולמנוע הפתעות לא רצויות. אל תתפשרו על ייעוץ מקצועי בתחום זה. הצעד הבא: אם ברצונכם להעמיק את הידע שלכם בתכנון מס בינלאומי ובהשקעות נדל״ן בחו"ל, אנו מזמינים אתכם להצטרף להדרכה החינמית של מכללת סקילס ולהשאיר פרטים. ההדרכה תספק לכם כלים וידע מעשי שיסייעו לכם לקבל החלטות מושכלות. הצעד הבא אם הנושא הזה מעניין אותך והגעת עד לכאן, הזמן להפוך את הידע לפעולה. הצטרפו להדרכה החינמית של מכללת סקילס והשאירו פרטים כדי לקבל גישה למסלול הלימוד המלא. למידע נוסף אפשר לעיין גם במרכז הידע, ובהמסלולים המקצועיים. סקירה זו נכתבה בסיוע מערכת בינה מלאכותית של מכללת סקילס. כל המידע חינוכי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות.