השקעה בדירות בברלין: השפעת חוקי הגבלת השכירות על המשקיע הזר

דירת שני חדרים של 60 מ״ר בשכונה מבוקשת בברלין יכולה לעלות 300,000 אירו, ולהניב שכר דירה של 660 אירו בחודש לפי הכללים. זו תשואה ברוטו של פחות מ-3%, לפני דמי ניהול, תחזוקה ומס. הסיבה המרכזית היא לא השוק אלא החוק: בברלין שכר הדירה מוגבל, ובעל הדירה לא יכול פשוט לגבות את מה שהשוכר מוכן לשלם.

למשקיע ישראלי שרגיל לתשואות שכירות נמוכות גם בישראל, ברלין נראית במבט ראשון דומה. בפועל, המגבלות שם הדוקות יותר, והזכויות של השוכר חזקות בהרבה.

מה זה בלם שכר הדירה בברלין?

בלם שכר הדירה הוא חוק פדרלי גרמני שחל באזורים שבהם שוק השכירות מוגדר לחוץ, וברלין כולה מוגדרת כזו. לפיו, שכר הדירה בחוזה חדש לא יכול לעלות ביותר מ-10% על שכר הדירה המקובל באזור, כפי שהוא מופיע במדד שכר הדירה העירוני.

יש חריגים. דירה בבניין חדש שהושכר לראשונה אחרי אוקטובר 2014 אינה כפופה לבלם. גם דירה שעברה שיפוץ מקיף יכולה לצאת ממנו בהשכרה הראשונה אחריו. ואם השוכר הקודם כבר שילם יותר מהתקרה, אפשר בדרך כלל להמשיך באותו שכר.

מה שהרבה משקיעים זרים לא מבינים: השוכר יכול לחתום על חוזה בשכר גבוה מהמותר, ואחר כך לדרוש את ההפרש. יש בגרמניה שירותים שעושים בדיוק את זה עבור שוכרים.

ומה עם השוכר הקיים?

כאן חלה מגבלה נפרדת. בשווקים לחוצים כמו ברלין, שכר הדירה לשוכר קיים יכול לעלות לכל היותר ב-15% בתוך שלוש שנים, ובכל מקרה לא מעבר לשכר המקובל באזור.

בנוסף, חוזי שכירות בגרמניה הם לרוב לתקופה בלתי מוגבלת, והגנת השוכר מפני פינוי חזקה מאוד. בעל דירה לא יכול לסיים חוזה רק כי הוא רוצה למכור או להעלות מחיר. דירה עם שוכר ותיק בשכר נמוך נמכרת לכן בהנחה ניכרת לעומת דירה ריקה.

מה קרה עם תקרת שכר הדירה של 2020?

ב-2020 חוקקה ברלין חוק עירוני שהקפיא את שכר הדירה ואף חייב הפחתה בחלק מהדירות. באפריל 2021 בית המשפט החוקתי הפדרלי ביטל את החוק, בנימוק שלמדינה המחוזית אין סמכות לחוקק בתחום הזה. שוכרים רבים נאלצו לשלם בדיעבד את ההפרשים.

מאז חל בברלין רק ההסדר הפדרלי. אבל הפרק הזה מלמד דבר חשוב על הסיכון הרגולטורי: הלחץ הפוליטי להגביל שכר דירה בעיר חזק, ומשאל עם על הפקעת דירות של חברות גדולות אף עבר בעיר ב-2021, גם אם לא יושם. משקיע שנכנס לברלין צריך להניח שהרגולציה יכולה רק להחמיר.

דוגמה מספרית: דירה להשקעה בברלין

נניח משקיע היפותטי מהרצליה שקונה דירה של 60 מ״ר. המספרים להמחשה בלבד.

מזה יורדים דמי ניהול, תחזוקה, דמי ועד שאינם מגולגלים לשוכר, ביטוח ומס. בנוסף, עלויות הרכישה בברלין גבוהות: מס רכישה שהוא מהגבוהים בגרמניה, נוטריון ורישום, ולעיתים גם דמי תיווך. לכן התשואה נטו עלולה להיות קרובה ל-2%, ולעיתים מתחת לריבית על אג״ח ממשלתיות.

ואם הוא לוקח משכנתא גרמנית בריבית גבוהה מהתשואה, התזרים החודשי יהיה שלילי. זה מצב שכיח.

אז למה בכלל לקנות בברלין?

שלוש סיבות סבירות.

הראשונה היא ביקוש מבני. ברלין מושכת אוכלוסייה, וההיצע החדש מוגבל. לאורך זמן, זה תמך במחירים, גם אם היו תקופות של ירידות, במיוחד כשהריבית באירופה עלתה.

השנייה היא מיסוי במכירה. בגרמניה, אדם פרטי שמוכר נכס אחרי יותר מעשר שנות החזקה פטור ממס רווח הון גרמני. מי שמחזיק לטווח ארוך יכול ליהנות מעליית הערך בלי מס בגרמניה, אם כי ההשלכות בישראל צריכות להיבדק בנפרד.

השלישית היא פיזור. נכס באירופה באירו מפזר את הסיכון השקלי והישראלי של מי שכל הונו בארץ. הצד השני של המטבע הוא סיכון שער: אם השקל מתחזק מול האירו, גם עליית ערך נאה בברלין יכולה להיראות צנועה כשמתרגמים אותה חזרה לשקלים.

מנגד, לדעתי, מי שמחפש תזרים חודשי יציב, או לא מתכוון להחזיק לפחות עשר שנים, יתקשה למצוא בברלין עסקה שמצדיקה את המורכבות.

מה משקיע ישראלי צריך לבדוק מבחינת מס?

ההכנסה משכירות חייבת במס בגרמניה, לפי מדרגות המס שם, אחרי ניכוי הוצאות ופחת. לפי אמנת המס בין ישראל לגרמניה, לגרמניה יש זכות ראשונית למסות הכנסה מנדל״ן שנמצא בה.

בישראל, תושב ישראל חייב לדווח על הכנסות מחו״ל, כולל שכירות. יש כמה מסלולי מיסוי אפשריים להכנסה משכירות בחו״ל, והזיכוי על המס הגרמני תלוי במסלול שנבחר. ההחלטה משפיעה מאוד על התשואה נטו, ולכן כדאי לבנות אותה מראש עם רואה חשבון או יועץ מס שמכיר את שתי המערכות.

להשוואה מפורטת יותר, יש לנו מאמר על מיסוי נדל״ן בגרמניה ובצרפת, ואם אתם שוקלים את החלופה של נדל״ן דרך הבורסה, היא נלמדת בקורס השקעות.

שאלות נפוצות

האם בלם שכר הדירה חל על כל הדירות בברלין?

הוא חל על רוב הדירות בחוזים חדשים, אבל לא על בנייה חדשה שהושכרה לראשונה אחרי אוקטובר 2014, ובמקרים מסוימים לא על דירות אחרי שיפוץ מקיף. חשוב לבדוק את מעמד הדירה הספציפית לפני הרכישה.

האם אפשר לפנות שוכר בגרמניה כדי למכור את הדירה?

כמעט שלא. הגנת השוכר בגרמניה חזקה מאוד, ומכירה אינה עילה לפינוי. דירה נמכרת בדרך כלל עם השוכר, ולכן מחיר דירה מושכרת נמוך ממחיר דירה ריקה.

האם משלמים מס בגרמניה על מכירת דירה?

אדם פרטי שמחזיק נכס יותר מעשר שנים פטור ממס רווח הון בגרמניה. במכירה מוקדמת יותר הרווח חייב במס לפי מדרגות המס. בישראל יש לבדוק את ההשלכות בנפרד מול יועץ מס.

האם מתאים לקנות דירה בברלין עם משכנתא?

זה אפשרי, אבל כשהריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה נטו, התזרים יהיה שלילי והמשקיע יממן את ההפרש מכיסו. מי שבוחר במינוף צריך לוודא שהוא יכול להחזיק את הנכס שנים ארוכות גם בתרחיש כזה.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.