מדריך להשקעה בקרנות ריט המשקיעות בתשתיות תקשורת וסיבים אופטיים
מגדל סלולר אחד עם שלושה דיירים יכול להרוויח פי כמה ממגדל זהה עם דייר אחד, כמעט בלי עלות נוספת. זה סוד הכלכלה של קרנות ריט לתשתיות תקשורת: הנכס נבנה פעם אחת, והשכירות ממנו גדלה עם כל חברת תקשורת שמצטרפת. למשקיע ישראלי זו דרך לקבל חשיפה לתנועת הנתונים הגוברת בלי להמר על ספקית תקשורת אחת, אבל הסקטור רגיש מאוד לריבית, ולכן זו לא השקעה סולידית כמו שהיא נראית.
מה בעצם מחזיקה קרן ריט של תשתיות תקשורת?
קרן ריט היא חברה שמחזיקה נכסים מניבים ומחלקת את רוב הרווח לבעלי המניות. בתחום התקשורת מדובר בשלושה סוגי נכסים עיקריים.
מגדלי סלולר: חברת הריט בונה או רוכשת מגדלים ומשכירה מקום עליהם לחברות הסלולר. ההסכמים ארוכים, לרוב שנים רבות, ובחלקם יש מנגנון העלאה שנתי.
רשתות סיבים אופטיים: כבלים תת קרקעיים שמחברים מגדלים, בנייני משרדים ומרכזי נתונים. הלקוחות הם חברות תקשורת, ארגונים גדולים ולפעמים גופים ממשלתיים.
מרכזי נתונים: בניינים עם חשמל, קירור וקישוריות, שבהם חברות שוכרות מקום לשרתים. הביקוש כאן נדחף בשנים האחרונות משירותי ענן ומבינה מלאכותית.
רוב הקרנות הגדולות בתחום נסחרות בארה״ב. בבורסה בתל אביב אין כרגע מקבילה ישירה בהיקף דומה, ולכן החשיפה מגיעה בדרך כלל דרך מניות אמריקאיות או קרנות סל על מדדי נדל״ן ותשתיות.
למה המודל הכלכלי כל כך אטרקטיבי?
דוגמה מספרית להמחשה, עם מספרים היפותטיים:
נניח שהקמת מגדל עולה 1,000,000 ₪ ועלות התפעול השנתית שלו כ-30,000 ₪. הדייר הראשון, חברת סלולר, משלם 100,000 ₪ בשנה.
| מצב המגדל | הכנסה שנתית | עלות תפעול | רווח תפעולי | תשואה על ההשקעה |
|---|---|---|---|---|
| דייר אחד | 100,000 ₪ | 30,000 ₪ | 70,000 ₪ | 7% |
| שני דיירים | 180,000 ₪ | 35,000 ₪ | 145,000 ₪ | 14.5% |
| שלושה דיירים | 260,000 ₪ | 40,000 ₪ | 220,000 ₪ | 22% |
הדייר השני והשלישי כמעט לא מוסיפים עלות. לכן המדד שמשקיעים בודקים בחברות מגדלים הוא מספר הדיירים הממוצע למגדל. עלייה בו משפרת את הרווחיות בחדות.
בנוסף, חוזים ארוכים עם העלאות מובנות יוצרים תזרים צפוי יחסית, ויציאה של לקוח ממגדל כרוכה בעלויות גבוהות עבורו, כך שהלקוחות נוטים להישאר.
איפה זה נשבר?
ריבית. קרנות ריט ממומנות בחוב רב, והמשקיעים משווים את התשואה שלהן לאג״ח. כשהריבית עולה, עלות המימון מחדש עולה, והמחיר של המניה נוטה לרדת כדי שהתשואה תתחרה באג״ח. ב-2022, כשהריבית בארה״ב עלתה בחדות, מניות הריט בכלל נפגעו, כולל בתחום התקשורת.
ריכוזיות לקוחות. במדינות רבות יש רק שלוש או ארבע חברות סלולר גדולות. מיזוג בין שתיים מהן יכול לגרום לביטול חוזים על מגדלים כפולים. זה סיכון שקשה לגדר.
טכנולוגיה. לוויינים בגובה נמוך, שיתוף תשתיות בין מפעילים ושינוי בארכיטקטורת הרשתות עשויים לשנות את הביקוש למגדלים לאורך זמן. זה לא קורה מחר, אבל משקיע לטווח ארוך צריך לעקוב.
קצב השקעות של הלקוחות. ההכנסות החדשות תלויות בכמה חברות הסלולר מוציאות על שדרוג רשתות. אחרי גל פריסה גדול יכולות להגיע שנים איטיות.
איך מנתחים קרן ריט כזו?
רווח נקי חשבונאי פחות רלוונטי בריט, כי הפחת מקטין אותו מאוד. משקיעים משתמשים ב-FFO, רווח מפעולות, ובגרסה המתואמת שלו AFFO, שמנכה גם השקעות תחזוקה שוטפות. היחס בין הדיבידנד ל-AFFO מראה כמה מרווח ביטחון יש לחלוקה.
עוד נתונים שכדאי לבדוק: יחס החוב ל-EBITDA ומועדי פירעון החוב, שיעור הריבית הקבועה מתוך החוב, מספר הדיירים הממוצע למגדל, ומשך החוזים הממוצע שנותר.
השוו גם את מכפיל ה-AFFO להיסטוריה של החברה עצמה. מכפיל גבוה מאוד משקף ציפיות לצמיחה חזקה, וכל אכזבה תורגש במחיר.
מיסוי ומבנה ההחזקה למשקיע ישראלי
כמה נקודות שכדאי להכיר לפני שקונים:
- רווח הון ממכירת המניה חייב בישראל ב-25% על הרווח הריאלי.
- דיבידנד מקרן ריט אמריקאית עשוי להיות ממוסה אחרת מדיבידנד רגיל, בארה״ב ובישראל. את הפרטים כדאי לבדוק עם רואה חשבון או יועץ מס לפני השקעה משמעותית.
- מי שמחזיק ניירות ערך אמריקאיים, כולל קרנות סל שנרשמו בארה״ב, בשווי של יותר מ-60,000 דולר, עלול להיות חשוף למס עיזבון אמריקאי. קרנות UCITS הרשומות באירלנד הן חלופה שכדאי להכיר.
- ההשקעה בדולרים, כך שהתשואה בשקלים תלויה גם בשער החליפין. אפשר לעקוב אחריו בכלי שער החליפין.
איך זה מתחבר לתיק?
לדעתי, ריט תשתיות תקשורת מתאים כרכיב משלים ולא כליבה. הוא מוסיף חשיפה לנכסים אמיתיים עם תזרים ארוך, אבל מתנהג בשנים של עליית ריבית יותר כמו אג״ח ארוכה מאשר כמו נכס הגנתי.
דוגמה להמחשה: משקיעה בת 40 מרמת גן, עם תיק של 400,000 ₪ שרובו בקרנות מחקות מדד עולמי, רוצה חשיפה לתשתיות. הקצאה של 5% עד 8%, כלומר 20,000 עד 32,000 ₪, נותנת לה את הרכיב בלי שירידה של 30% בסקטור תמחק לה יותר מ-2% מהתיק. כדאי גם לבדוק מה כבר יש בתיק: קרן על מדד רחב מחזיקה בדרך כלל חלק מחברות הריט האלה ממילא, והחשיפה בפועל גבוהה ממה שנראה.
מי שמתעניין גם בצד של חברות התקשורת והציוד יכול לקרוא על השקעה במניות תשתיות תקשורת. ומי שרוצה לבנות תיק שמשלב נדל״ן, מניות ואג״ח בצורה מסודרת יכול ללמוד את זה בקורס השקעות.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין ריט תקשורת למניית חברת סלולר?
חברת הסלולר מתחרה על לקוחות פרטיים ותלויה במחירי החבילות. חברת המגדלים משכירה תשתית לכל המתחרים יחד, ומרוויחה כל עוד תעבורת הנתונים גדלה. הסיכונים שונים, וכך גם הרגישות לריבית.
האם ריט תשתיות תקשורת הוא השקעה סולידית?
החוזים ארוכים והתזרים יציב יחסית, אבל המחיר של המניות תנודתי ורגיש לריבית. בשנים של עליית ריבית הקרנות האלה עלולות לרדת עשרות אחוזים. סולידי בתזרים, לא בהכרח במחיר.
איך אפשר להשקיע בתחום מישראל?
דרך חשבון מסחר שמאפשר קניית ניירות ערך בחו״ל, בקניית מניות בודדות או קרנות סל על מדדי ריט ותשתיות. כדאי להשוות עמלות, לבדוק את מבנה הקרן ואת היבטי המס לפני שקונים.
מה זה AFFO ולמה הוא חשוב?
AFFO הוא רווח מפעולות אחרי התאמות והשקעות תחזוקה, והוא מתקרב יותר לכסף שבאמת זמין לחלוקה. דיבידנד שגבוה מה-AFFO לאורך זמן הוא סימן שהחלוקה עלולה להיות מקוצצת.
המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.