השקעה בנדל"ן ביוון: מדוע ישראלים נוהרים לשוק הדיור באתונה

ישראלים קונים דירות באתונה משלוש סיבות מדידות: מחיר כניסה של 150 עד 250 אלף יורו לדירה ישנה במרכז העיר, סכום שבתל אביב בקושי מכסה הון עצמי; טיסה של פחות משעתיים; ושוק שכירות שנשען על תיירות. אבל התשואה נטו, אחרי מסים, ניהול ותפוסה, נמוכה בהרבה ממה שמוצג בכנסי הנדל״ן. בדוגמה שנחשב כאן היא נוחתת סביב 2.5% בשנה, לפני מס בישראל ולפני הפרשי שער.

זה לא מספר רע. הוא פשוט לא הסיפור ששומעים מהמשווקים.

למה דווקא אתונה ולא ליסבון או ברלין?

אחרי המשבר הכלכלי שפקד את יוון בין 2008 ל-2015 מחירי הדיור צנחו בחדות, ומאז הם מטפסים חזרה. המשקיע הישראלי נכנס לשוק שעדיין זול ביחס לבירות מערב אירופה, עם שלושה יתרונות שקשה למצוא יחד במקום אחר.

הראשון הוא קרבה. אפשר לטוס לבדוק נכס ולחזור באותו יום, וזה משנה הרבה כשצריך לפקח על שיפוץ או על חברת ניהול. השני הוא תיירות: אתונה נהנית מביקוש תיירותי חזק לאורך רוב השנה, מה שמאפשר השכרה קצרה. השלישי פסיכולוגי ולא כלכלי. רבים רואים בדירה ביוון גם תוכנית ב׳, מקום לנפוש בו או רגל ראשונה באירופה.

דווקא הסיבה השלישית דורשת הכי הרבה זהירות, כי היא גורמת לאנשים לשלם יותר ולבדוק פחות.

ויזת הזהב: מה השתנה ולמה לא לבנות עליה

תוכנית ויזת הזהב היוונית מעניקה אישור שהייה למי שרוכש נדל״ן מעל סף השקעה מסוים. הסף הזה הועלה בכמה שלבים מאז 2023, ובאזורים המבוקשים, כולל אתונה, הוא גבוה משמעותית ממה שהיה לפני כמה שנים. במקביל נוספו תנאים על אופן השימוש בנכס.

המסקנה המעשית: אם הוויזה היא חלק מהשיקול שלכם, בדקו את הסף ואת התנאים העדכניים מול עורך דין יווני לפני שמתחילים לחפש דירה. כתבות וסרטונים משנים קודמות מציגים סכומים שכבר אינם רלוונטיים. ואם המטרה היא תשואה, נתחו את העסקה בלי הוויזה והתייחסו אליה כבונוס.

כמה באמת עולה לקנות דירה באתונה?

נועה, 41, רואת חשבון מרעננה, בוחנת דירת 50 מ״ר בבניין ישן במרכז אתונה במחיר 180,000 יורו. הדמות והמספרים להמחשה בלבד, ולשם הפשטות נניח שער של 4 ₪ ליורו.

כלומר כ-15% מעל המחיר שבמודעה, עוד לפני שנכנס שוכר אחד. משקיעים רבים מחשבים תשואה על 180,000 ולא על 206,460, וכבר כאן התמונה מתעוותת.

מה נשאר ביד אחרי השכרה קצרה?

נועה מתכננת להשכיר לתיירים. חברת הניהול מעריכה הכנסה של 1,400 יורו בחודש בתפוסה טובה. בפועל, עם עונתיות וחודשים חלשים, נניח 70% מזה: כ-11,760 יורו בשנה.

מהסכום הזה יורדים ניהול, ניקיון וכביסה בשיעור של כ-25%, כלומר 2,940 יורו. אחר כך מס נכסים שנתי (ENFIA), ועד בית, חשמל, אינטרנט וביטוח, נניח 2,000 יורו יחד. ולבסוף מס הכנסה ביוון על השכירות, שמדרגתו הראשונה היא 15%; נעריך כ-1,700 יורו.

נשארים כ-5,120 יורו בשנה. על השקעה כוללת של 206,460 יורו זו תשואה של כ-2.5%.

השוו את המספר הזה לתשואה של מק״מ או של אג״ח ממשלתית קצרה באותו זמן. שם אין שוכרים, אין ביקורות גרועות ב-Airbnb ואין מזגן שמתקלקל באוגוסט. מה שמצדיק את הדירה באתונה הוא בעיקר הימור על עליית ערך, ועליית ערך אינה מובטחת.

איפה החשבון נשבר

רגולציה על השכרה קצרה. יוון הגבילה בשנים האחרונות רישום חדש של דירות להשכרה קצרה בחלק מהשכונות המרכזיות של אתונה. דירה שנקנתה על בסיס מודל של תיירים ונאלצת לעבור להשכרה ארוכה מאבדת חלק ניכר מההכנסה. בדקו את מצב הרישוי של הכתובת הספציפית לפני חתימה.

מטבע. ההכנסה ביורו, החיים בשקלים. ירידה של 10% ביורו מול השקל מקטינה את שווי הדירה של נועה בכ-82,000 ₪, כמעט ארבע שנות הכנסה נטו. את השער העדכני אפשר לבדוק במחשבון שערי המטבע.

נזילות. מכירת דירה ביוון לוקחת חודשים. מי שעלול להזדקק לכסף בטווח של שנתיים-שלוש לא צריך להחזיק אותו בנכס כזה.

מצב משפטי של הבניין. חריגות בנייה ישנות, חובות לוועד הבית ואי התאמה בין ההיתר למצב בפועל נפוצים בבניינים ישנים. עורך דין מקומי ומהנדס שעובדים בשבילכם, ולא בשביל המוכר, הם לא מותרות.

ההשפעה על הבית הבא בישראל. בעלות על דירה בחו״ל עשויה להשפיע על סיווג דירה שתקנו בישראל לצורכי מס רכישה. זה נושא שכדאי לבדוק מראש עם יועץ מס, לא אחרי החתימה.

איך ישראל ממסה את ההכנסה מהדירה ביוון?

תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל העולם, כולל שכירות מאתונה. ישראל ויוון חתומות על אמנה למניעת כפל מס, כך שבדרך כלל המס ששולם ביוון מקוזז מהמס בישראל עד גובה המס הישראלי. להכנסה משכירות בחו״ל קיים בישראל גם מסלול מיסוי מיוחד בשיעור 15%, ובמכירה ברווח חל מס רווח הון, שעומד בישראל על 25% מהרווח הריאלי ליחיד, עם זיכוי על מס ששולם ביוון אם שולם.

הפירוט המלא, כולל דיווח ומועדים, נמצא במאמר על מיסוי רכישת נדל״ן ביוון לישראלים. בכל מקרה, לפני העסקה שווה פגישה אחת עם רואה חשבון שמכיר מיסוי בינלאומי. היא זולה בהרבה מטעות בדיווח.

למי זה מתאים ולמי לא

לדעתי, דירה באתונה הגיונית למי שיש לו הון פנוי של 800 אלף ₪ ומעלה שלא יידרש בעשור הקרוב, שמוכן לנהל מרחוק או לסמוך על חברת ניהול, ושמעריך גם את הערך הלא כספי: דירה שאפשר להגיע אליה בחופשה.

היא פחות מתאימה למי שממשכן את הדירה בישראל כדי לממן אותה. במקרה כזה החוב בשקלים והנכס ביורו, והתשואה של 2.5% עלולה להיות נמוכה מהריבית על ההלוואה.

ויש גם חלופה שכדאי להכיר: חשיפה לנדל״ן אירופי דרך קרנות סל שמחזיקות חברות נדל״ן מניבות. אין שם ויזה ואין נוף לאקרופוליס, אבל הנזילות היא של ימים ולא של חודשים, והפיזור רחב בהרבה.

שאלות נפוצות

האם ישראלי יכול לקנות דירה ביוון בלי להיות תושב?

כן. ישראלים יכולים לרכוש נדל״ן ביוון, ונדרשים לשם כך מספר זיהוי מס יווני (AFM) וחשבון בנק מקומי. באזורי גבול מסוימים נדרש אישור מיוחד לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי, אבל אתונה אינה נכללת בהם.

כמה תשואה אפשר לצפות מדירה באתונה?

משווקים מציגים לרוב תשואה ברוטו של 6% עד 8%. אחרי עלויות רכישה, ניהול, מסים ותפוסה חלקית, בדוגמה שלנו נשארו כ-2.5% נטו. כל דירה שונה, ולכן כדאי לבנות את החישוב בעצמכם ולא להסתמך על המספר שבמצגת.

האם אפשר לקבל משכנתא ביוון כישראלי?

זה קשה יותר מאשר לתושבי האיחוד, והתנאים מחמירים יותר. רוב הישראלים קונים בהון עצמי או בהלוואה על נכס בישראל, ואז חשוב לוודא שהתשואה הצפויה גבוהה מעלות המימון.

האם ויזת הזהב עדיין משתלמת?

סף ההשקעה הועלה בשלבים מאז 2023 ונוספו תנאים על השימוש בנכס. מי שהוויזה חשובה לו צריך לבדוק את הסף העדכני מול עורך דין יווני, ולשקול אם היה קונה את אותה דירה גם בלעדיה.

מי שרוצה להבין איך משווים נדל״ן מניב מול חלופות בשוק ההון יכול להתחיל בקורס ההשקעות.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.