תכנון מס לישראלים המשקיעים בנדלן בפורטוגל: אמנות המס והזדמנויות

ישראלי שקונה דירה בפורטו ב-300,000 אירו משלם עוד לפני שקיבל מפתח מס בולים של 0.8%, כלומר 2,400 אירו, ובנוסף מס העברה בשם IMT שהשיעור שלו תלוי בשווי ובסוג הנכס. אחר כך מגיעים מס עירוני שנתי, מס על השכירות בפורטוגל, ודיווח ומס בישראל על אותה הכנסה. אמנת המס בין ישראל לפורטוגל נועדה למנוע תשלום כפול, אבל היא לא מבטלת את הצורך לתכנן. מי שמתכנן לפני הרכישה חוסך בדרך כלל יותר ממי שמנסה לתקן אחרי.

אילו מסים משלמים בפורטוגל על נכס?

שלוש שכבות מס פועלות בצד הפורטוגלי:

ברכישה. מס ההעברה IMT, במדרגות לפי שווי הנכס ושימושו, ומס בולים של 0.8% מהמחיר. לזה מתווספים שכר עורך דין, רישום ונוטריון. קונה זר צריך גם מספר מס פורטוגלי (NIF) לפני העסקה.

בהחזקה. מס עירוני שנתי בשם IMI, שנקבע לפי ערך הנכס הרשום ברשויות, ולא לפי מחיר השוק. לנכסים יקרים במיוחד יש מס נוסף בשם AIMI. הרשות המקומית קובעת את השיעור בטווח שהחוק מאפשר, ולכן הוא משתנה בין ערים.

בהשכרה ובמכירה. הכנסה משכירות של תושב חוץ ממוסה בפורטוגל, וגם רווח הון במכירה. השיעורים עברו שינויים בשנים האחרונות, ולכן לפני עסקה כדאי לבדוק את השיעור העדכני מול יועץ מס פורטוגלי.

מה השתנה בשנים האחרונות?

שני שינויים הורידו חלק מהקסם שמשך ישראלים לפורטוגל.

הראשון: תוכנית ויזת הזהב, שאפשרה אשרת שהייה תמורת רכישת נדל״ן, הוסרה ממסלול הנדל״ן ב-2023. מי שקנה דירה בעיקר כדי לקבל תושבות אירופית צריך היום לבדוק מסלולים אחרים.

השני: משטר המס המיוחד לתושבים חדשים, שנודע בשם NHR, נסגר למצטרפים חדשים והוחלף במשטר מצומצם יותר. מי ששמע על פטורים רחבים לפני כמה שנים צריך לבדוק מה עדיין רלוונטי אליו.

המסקנה שלי: פורטוגל עדיין יכולה להיות יעד השקעה סביר, אבל היום זו החלטה כלכלית רגילה, לא עסקת מס.

איך ממוסה אותה הכנסה בישראל?

תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו בכל העולם, כולל שכירות ורווח ממכירת נכס בפורטוגל. כאן נכנסת אמנת המס.

ככלל, המדינה שבה נמצא הנכס, פורטוגל, רשאית למסות ראשונה את השכירות ואת הרווח במכירה. ישראל ממסה גם היא, אבל מעניקה זיכוי על המס ששולם בפורטוגל, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.

לגבי שכירות מחו״ל, בישראל יש כמה מסלולי מיסוי. אחד מהם הוא מסלול של 15% על ההכנסה, בניכוי פחת בלבד, אבל במסלול הזה לא מקבלים זיכוי על המס הזר. המסלול הרגיל ממסה לפי שיעורי המס השוליים, עם ניכוי הוצאות וזיכוי על המס הפורטוגלי. הבחירה ביניהם תלויה בגובה ההכנסה, בהכנסות האחרות שלכם ובשיעור שנגבה בפורטוגל.

במכירה, הרווח על נדל״ן בחו״ל ממוסה בישראל כרווח הון, בשיעור 25% על הרווח הריאלי, עם זיכוי על המס הפורטוגלי. מס שבח וכללי הפטור לדירת מגורים בישראל לא חלים על דירה בחו״ל.

דוגמה מספרית: תזרים של דירה בפורטו

לצורך המחשה בלבד, עם שיעורים היפותטיים: רונית, בת 45 מראשון לציון, קונה דירה ב-300,000 אירו ומשכירה אותה ב-1,200 אירו בחודש.

התשואה ברוטו היא 4.8%, אבל התשואה נטו אחרי מס בפורטוגל היא כ-2.7% על מחיר הדירה. אם היא בוחרת במסלול הרגיל בישראל, המס הישראלי יחושב על ההכנסה, והמס הפורטוגלי יקוזז ממנו. אם המס הפורטוגלי גבוה מהמס הישראלי על אותה הכנסה, ככלל לא תשלם מס נוסף בישראל, אבל גם לא תקבל החזר על ההפרש.

ועוד שכבה שנשכחת: השכירות מתקבלת באירו, וההוצאות של רונית בשקלים. שינוי של 10% בשער האירו מזיז את התשואה שלה בשקלים באותו שיעור. כדאי לעקוב אחרי זה, למשל דרך כלי שערי המטבע.

להחזיק את הנכס בחברה?

השאלה עולה אצל כמעט כל משקיע, והתשובה ברוב המקרים של דירה אחת או שתיים היא לא. חברה מוסיפה עלויות הנהלת חשבונות בשתי מדינות, דיווחים, ולעיתים מיסוי כפול ברמת החברה וברמת החלוקה. בישראל יש גם כללים שנועדו למנוע דחיית מס דרך חברות זרות, והם עלולים לבטל את היתרון.

חברה יכולה להיות הגיונית בתיק של כמה נכסים, בשותפות בין משקיעים, או כשיש צורך בהגבלת אחריות. זו החלטה שכדאי לקבל עם רואה חשבון או יועץ מס בישראל ועם יועץ בפורטוגל, לפני הרכישה ולא אחריה.

טעויות שחוזרות אצל משקיעים ישראלים

• להניח שהמס בפורטוגל הוא המס היחיד, ולשכוח את הדיווח בישראל.
• לא לשמור קבלות ואישורי תשלום מס מפורטוגל, ואז לא לקבל זיכוי בישראל.
• לחשב תשואה ברוטו, בלי IMI, ניהול, חודשים ריקים ועמלות המרה.
• להסתמך על מידע ישן לגבי ויזת הזהב או משטר NHR.
• לקנות דרך משווק שמציג תשואה מובטחת, בלי לבדוק מי עומד מאחורי ההבטחה.

להרחבה על המנגנון הכללי יש מאמר על מניעת כפל מס בעסקאות נדל״ן בחו״ל.

שאלות נפוצות

האם יש אמנת מס בין ישראל לפורטוגל?

כן. האמנה קובעת איזו מדינה רשאית למסות כל סוג הכנסה ומאפשרת זיכוי על מס ששולם במדינה השנייה. בנדל״ן, פורטוגל ממסה ראשונה וישראל מעניקה זיכוי.

מה זה IMI ומי משלם אותו?

זה מס עירוני שנתי על נכסים בפורטוגל, שמשולם על ידי בעל הנכס לפי ערך רשום שנקבע ברשויות. השיעור נקבע על ידי הרשות המקומית ומשתנה בין ערים.

האם אפשר לקבל תושבות בפורטוגל דרך קניית דירה?

מסלול הנדל״ן בתוכנית ויזת הזהב בוטל ב-2023. יש מסלולים אחרים לתושבות, אבל רכישת דירה כבר לא מספיקה לבדה.

מה קורה אם לא מדווחים בישראל על הכנסה מפורטוגל?

תושב ישראל חייב לדווח על הכנסות מחו״ל. אי דיווח עלול להוביל לשומה, קנסות וריבית, ובמקרים חמורים גם להליכים פליליים. חילופי מידע בין רשויות מס הופכים הסתרה לקשה יותר מבעבר.

מי שרוצה לבנות תוכנית השקעות שמשלבת נדל״ן בחו״ל עם תיק מפוזר יכול להתחיל בקורס השקעות.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.