השקעה בנדל"ן לוגיסטי: הצמיחה של מחסנים ומרכזי הפצה בעידן האי-קומרס

מחסן שמניב 6.5 מיליון ₪ בשנה שווה 100 מיליון ₪ כשהשוק דורש תשואה של 6.5%, ורק כ-87 מיליון ₪ כשהוא דורש 7.5%. המשוואה הזאת מסבירה את נדל״ן הלוגיסטיקה יותר מכל כותרת על מסחר מקוון. הביקוש למחסנים ולמרכזי הפצה באמת גדל בעשור האחרון בזכות האי-קומרס והצורך של חברות להחזיק מלאי קרוב ללקוח. אבל התשואה למשקיע נקבעת משלושה דברים: כמה שכר דירה אפשר לגבות, לכמה זמן ומאיזה שוכר, ובאיזו ריבית השוק מהוון את כל זה.

למה הביקוש למחסנים גדל?

שלושה כוחות פעלו יחד. הראשון, מסחר מקוון: הזמנה אונליין דורשת יותר שטח לוגיסטי מקנייה בחנות, כי צריך לאחסן, ללקט, לארוז ולהחזיר. השני, משלוחים מהירים: כדי להבטיח משלוח ביום למחרת, החברות צריכות מרכזי הפצה קרובים לריכוזי אוכלוסייה ולא רק מחסן אחד גדול בפריפריה. השלישי, הלקחים מהקורונה ומשיבושי שרשראות האספקה: חברות רבות החליטו להחזיק מלאי גדול יותר, ליתר ביטחון.

בישראל מצטרף לזה גורם מבני: קרקע. רוב הקרקע במדינה מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, ותהליכי תכנון, שינוי ייעוד והיתרים לוקחים שנים. קרקע לוגיסטית גדולה ליד צירים ראשיים במרכז הארץ היא מצרך נדיר, וזה מה שתמך בשכר הדירה.

איך מעריכים שווי של מרכז לוגיסטי?

השיטה הנפוצה בנדל״ן מניב היא היוון: לוקחים את ההכנסה התפעולית נטו, NOI, כלומר שכר הדירה פחות ההוצאות שבעל הנכס נושא בהן, ומחלקים בשיעור התשואה שהשוק דורש לנכס כזה, שנקרא Cap Rate.

השיעור הזה לא נקבע בחלל. הוא מושפע מהריבית במשק, מאיכות השוכר, מאורך החוזה, מהמיקום ומגיל המבנה. כשהריבית עולה, משקיעים דורשים יותר, ושווי הנכסים יורד גם אם אף שוכר לא עזב. זה בדיוק מה שקרה לנדל״ן המניב בעולם כשהריביות עלו ב-2022 וב-2023.

דוגמה מספרית: מחסן בדוי של 10,000 מ״ר

כל המספרים להמחשה בלבד, ואינם נתוני שוק. נניח מרכז הפצה של 10,000 מ״ר שמושכר לשוכר אחד בחוזה ארוך, עם NOI של 6.5 מיליון ₪ בשנה.

שימו לב לשורה השנייה: ירידה של כ-13% בשווי, בלי שום שינוי בנכס עצמו. ולשורה השלישית: עלייה של 10% בשכר הדירה בקושי קיזזה עלייה של חצי אחוז בשיעור ההיוון.

אם בעל הנכס ממונף, נניח 50% מימון בנקאי, ירידה של 13% בשווי הנכס היא ירידה של יותר מרבע בהון העצמי שלו. מינוף עובד בשני הכיוונים.

מה מבדיל מחסן טוב ממחסן שמתיישן?

לא כל שטח לוגיסטי שווה אותו דבר. שוכרים גדולים של היום מחפשים גובה תקרה שמאפשר מידוף גבוה, רמפות פריקה רבות, רצפה שעומדת בעומסים, חיבור חשמל חזק לאוטומציה ולקירור, ומקום לתמרון משאיות. מבנה ישן עם תקרה נמוכה יכול להיות במיקום מצוין ועדיין לאבד שוכרים לטובת מבנה חדש.

יש גם הבדל בין שני סוגי נכסים. מרכזי הפצה גדולים, רחוקים יחסית מהערים, נשענים על חוזים ארוכים עם שוכר אחד. מרכזי הפצה קטנים לשלב האחרון של המשלוח, בתוך הערים או בצמוד להן, מניבים שכר דירה גבוה יותר למטר, אבל הקרקע יקרה והתחרות על השימוש בה גבוהה.

קטגוריה שלישית היא מחסני קירור והקפאה, בעיקר למזון ולתרופות. הם יקרים יותר להקמה ולתפעול, ומעט שוכרים יכולים להשתמש בהם, אבל שוכר שהתקין בהם ציוד יקר נוטה להישאר שנים. זה נכס נישתי, עם יתרונות וסיכונים משלו.

איפה סיפור הלוגיסטיקה נשבר?

הסיפור הוא אמיתי, אבל הוא לא חד כיווני.

צמיחת האי-קומרס מתמתנת. אחרי הזינוק של תקופת הקורונה, קצב הצמיחה של המסחר המקוון חזר לרמות נמוכות יותר. בשנת 2022 אמזון עצמה הודיעה שהקימה יותר שטחי לוגיסטיקה ממה שהיא צריכה, ועצרה או דחתה חלק מהפרויקטים. ביקוש שנבנה על הנחה של צמיחה מהירה לנצח עלול להשאיר עודף היצע.

ריכוז שוכרים. נכס עם שוכר אחד הוא נכס עם סיכון אחד. חוזה ל-10 שנים שווה בדיוק כמו החוסן של השוכר.

חוזים ארוכים בלי עדכון. חוזה ארוך נותן יציבות, אבל אם הוא קבע שכר דירה נמוך בלי מנגנון עדכון ראוי, בעל הנכס לא נהנה מעליית השוק.

בנייה חדשה. מחירים גבוהים מושכים יזמים. כשהרבה פרויקטים מסתיימים באותו אזור, שכר הדירה נלחץ.

איך משקיע פרטי בישראל נחשף לנדל״ן לוגיסטי?

קנייה ישירה של מרכז לוגיסטי היא עסק של עשרות מיליוני שקלים, ולכן רוב המשקיעים הפרטיים נחשפים בעקיפין: דרך מניות של חברות נדל״ן מניב הנסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב ומחזיקות נכסים לוגיסטיים, דרך קרנות ריט, או דרך קרנות סל על מדדי נדל״ן בחו״ל שכוללות חברות לוגיסטיקה.

כשבוחנים חברה כזאת, אלה הנתונים שאני בודק בדוחות: איזה חלק מה-NOI מגיע מלוגיסטיקה, שיעור התפוסה, משך השכירות הממוצע שנותר, ריכוז השוכרים, יחס החוב לשווי הנכסים, ובאיזה Cap Rate החברה מעריכה את הנכסים שלה לעומת עסקאות בשוק. חברה שמעריכה נכסים בשיעור נמוך מהשוק מציגה הון עצמי גבוה ממה שכנראה יתקבל במכירה. כדאי גם להבין אילו התחייבויות מופיעות בביאורים, כמו ערבויות לשותפויות, כפי שמוסבר במדריך על המאזן והחובות הנסתרים.

לקרנות ריט ולמניות נדל״ן יש כללי מיסוי שונים על דיבידנד ורווחים, ולכן מצב ספציפי כדאי לבדוק עם רואה חשבון או יועץ מס.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין נדל״ן לוגיסטי לנדל״ן משרדים?

בלוגיסטיקה השוכרים הם בדרך כלל חברות מסחר, הפצה ולוגיסטיקה, החוזים ארוכים יחסית, והמבנה פשוט יותר לתחזוקה. במשרדים הביקוש מושפע מאוד מעבודה היברידית ומענף ההייטק. בשני המקרים השווי תלוי בשיעור ההיוון ובריבית.

איך הריבית משפיעה על שווי מחסנים?

כשהריבית עולה, משקיעים דורשים תשואה גבוהה יותר מהנכס, ושווי הנכס יורד גם אם שכר הדירה לא השתנה. בדוגמה במדריך, עלייה של נקודת אחוז בשיעור ההיוון מורידה כ-13% מהשווי.

האם אפשר להשקיע בנדל״ן לוגיסטי בסכום קטן?

כן, בעקיפין: דרך מניות של חברות נדל״ן מניב, קרנות ריט או קרנות סל על מדדי נדל״ן. חשוב לבדוק איזה חלק מהפעילות של החברה או הקרן הוא באמת לוגיסטיקה.

האם הביקוש למחסנים ימשיך לגדול?

המגמה ארוכת הטווח נתמכת במסחר מקוון ובמחסור בקרקע, אבל הצמיחה התמתנה אחרי תקופת הקורונה, ובאזורים עם הרבה בנייה חדשה שכר הדירה יכול להילחץ. אין כאן כיוון מובטח.

מי שרוצה ללמוד לנתח חברות נדל״ן מניב ולבנות תיק מפוזר, יכול להמשיך לקורס השקעות.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.