חישוב החזר לפי שפיצר מול קרן שווה: כך תבחרו את שיטת סילוק המשכנתא

במשכנתא של 800,000 ₪ ל-25 שנה בריבית קבועה של 4.5%, לוח שפיצר מתחיל בהחזר של כ-4,447 ₪ בחודש, וקרן שווה מתחילה ב-5,667 ₪. מנגד, בקרן שווה תשלמו לאורך כל התקופה כ-82,500 ₪ פחות ריבית. זה כל הסיפור בשני משפטים: שפיצר נוח יותר בהתחלה ויקר יותר בסך הכול, קרן שווה כבדה בהתחלה וזולה יותר בסוף.

השאלה האמיתית היא לא איזו שיטה טובה יותר, אלא האם החיסכון בריבית הוא באמת חיסכון, ומה הוא עולה לכם בגמישות.

איך מחשבים החזר בשפיצר ואיך בקרן שווה

בשפיצר ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה (כל עוד הריבית והמדד לא משתנים). מה שמשתנה הוא התמהיל בתוכו: בחודש הראשון רוב הכסף הולך לריבית, ובסוף רובו הולך לקרן.

הנוסחה: החזר = קרן × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n - 1), כאשר i היא הריבית החודשית (הריבית השנתית חלקי 12) ו-n הוא מספר החודשים.

בקרן שווה מחלקים את הקרן למספר החודשים, ומוסיפים בכל חודש את הריבית על היתרה שנשארה. חלק הקרן קבוע, הריבית יורדת, ולכן ההחזר יורד מחודש לחודש.

דוגמה מלאה: נועה ואלון מראשון לציון

נועה ואלון לוקחים 800,000 ₪ ל-25 שנה (300 חודשים) במסלול קבועה לא צמודה בריבית של 4.5%. הריבית להמחשה בלבד, והחישוב מתעלם מעמלות ומביטוחים.

הריבית החודשית היא 0.375%. בחודש הראשון הריבית על 800,000 ₪ היא 3,000 ₪ בשתי השיטות. ההבדל הוא כמה קרן מחזירים לצידה: בשפיצר כ-1,447 ₪, בקרן שווה 2,667 ₪ (800,000 חלקי 300).

שימו לב לשורה השלישית. אחרי חמש שנים של תשלומים, בשפיצר ירדתם רק כ-97,000 ₪ מהקרן, ובקרן שווה 160,000 ₪.

ובחודש ה-124, קצת אחרי עשר שנים, ההחזר בקרן שווה יורד אל מתחת להחזר בשפיצר, ומשם הפער רק גדל לטובתו.

האם קרן שווה באמת חוסכת 82,500 ₪?

כאן רוב ההשוואות נעצרות, וכאן בדיוק הן מטעות.

הריבית על הכסף זהה בשתי השיטות: 4.5% בשנה. בקרן שווה משלמים פחות ריבית פשוט כי מחזירים את הכסף מהר יותר, ולכן מחזיקים פחות כסף של הבנק לאורך פחות זמן. זה לא הנחה, זה הלוואה קטנה יותר בממוצע.

דרך אחרת לראות את זה: אם נועה ואלון ייקחו שפיצר ויעבירו כל חודש את הפער, כ-1,220 ₪ בשנה הראשונה, כפירעון מוקדם, הם יתקרבו מאוד לתוצאה של קרן שווה. ההבדל הוא שבשפיצר ההחלטה נשארת בידיים שלהם. בחודש שבו נולד ילד או שהמזגן מת, הם פשוט לא מעבירים.

יש גם אפשרות שלישית, והיא מסוכנת יותר: לקחת שפיצר ולהשקיע את הפער בשוק ההון. כדי שזה ישתלם, התשואה נטו, אחרי מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי ואחרי דמי ניהול, צריכה לעבור את 4.5% שאתם משלמים על ההלוואה. זה אפשרי לאורך שנים רבות, אבל לא מובטח, ובשנה רעה בשוק תמצאו את עצמכם עם תיק שירד וחוב שלא ירד. פירעון מוקדם הוא תשואה ודאית בגובה הריבית. השקעה היא תשואה צפויה עם תנודתיות.

לכן קרן שווה משתלמת במיוחד למי שיודע על עצמו שכסף פנוי נוטה להיעלם. למי שיש משמעת, שפיצר עם פירעונות יזומים נותן כמעט את אותו חיסכון עם רשת ביטחון. כדאי רק לבדוק מראש את עמלת הפירעון המוקדם, שבמסלולים בריבית קבועה עלולה להיות משמעותית כשהריבית במשק יורדת.

ההחזר הראשון קובע כמה הבנק יאשר לכם

בנק ישראל לא מאפשר לבנקים לאשר משכנתא שבה ההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה הפנויה של משק הבית, ובפועל הבנקים מעדיפים יחס נמוך בהרבה. הבדיקה נעשית מול ההחזר הראשון.

בדוגמה שלנו, כדי לעמוד בתקרת ה-50% נדרשת הכנסה פנויה של כ-8,900 ₪ בשפיצר ושל כ-11,300 ₪ בקרן שווה. זוג צעיר שנמצא על הגבול יגלה שקרן שווה פשוט מקטינה את הסכום שהוא יכול לקבל, או מאלצת אותו למשוך את התקופה.

איפה זה נשבר: מדד, פריים ומחזור

במסלול צמוד מדד, השיטה משנה יותר ממה שנראה. הקרן עצמה מוצמדת למדד המחירים לצרכן, ובשפיצר היא יורדת לאט בשנים הראשונות. כלומר, האינפלציה מנפחת יתרה גדולה יותר לאורך זמן רב יותר. בשנים של אינפלציה גבוהה, לווים בשפיצר צמוד מגלים שהיתרה כמעט לא זזה למרות שנים של תשלומים.

במסלול הפריים, שהריבית בו היא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, כל שינוי ריבית מחשב את ההחזר מחדש בשתי השיטות. בקרן שווה העלייה מורגשת פחות בשקלים, כי היתרה שעליה מחושבת הריבית קטנה מהר יותר.

ועוד נקודה שמפספסים: רוב המשכנתאות בישראל ממוחזרות או נפרעות מוקדם הרבה לפני תום התקופה. מי שמתכנן למכור את הדירה בעוד שבע שנים צריך להסתכל על יתרת הקרן בשנה השביעית, לא על סך הריבית ל-25 שנה.

אפשר לשלב: שיטה שונה לכל מסלול

משכנתא בישראל מורכבת ברוב המקרים מכמה מסלולים, ולכל מסלול אפשר לבחור שיטת סילוק משלו. שילוב נפוץ והגיוני: קרן שווה במסלול הצמוד, כדי לשחוק מהר את הקרן החשופה לאינפלציה, ושפיצר במסלול הקבוע הלא צמוד, כדי לשמור על החזר כולל שהבנק מאשר.

על השיקולים בבחירת התמהיל עצמו כתבנו במדריך לבחירת מסלול משכנתא.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה במשפט אחד?

בשפיצר ההחזר החודשי קבוע ורובו בהתחלה הוא ריבית. בקרן שווה חלק הקרן קבוע, ולכן ההחזר מתחיל גבוה יותר ויורד עם הזמן. סך הריבית בקרן שווה נמוך יותר, כי הקרן נפרעת מהר יותר.

למה רוב המשכנתאות בישראל בשפיצר?

כי ההחזר הראשון נמוך יותר, וזה מה שקובע כמה הבנק מוכן לאשר ביחס להכנסה. לרוב הלווים הצעירים, ההחזר ההתחלתי הוא המגבלה המרכזית, לא סך הריבית ל-25 שנה.

האם אפשר לעבור משפיצר לקרן שווה באמצע?

שינוי שיטת הסילוק דורש בדרך כלל מחזור או שינוי תנאים מול הבנק, ועשוי לכלול עמלות. חלופה פשוטה יותר היא להישאר בשפיצר ולבצע פירעונות מוקדמים חלקיים. את הכדאיות כדאי לבדוק מול יועץ משכנתאות.

מתי קרן שווה היא בחירה טובה?

כשההכנסה הנוכחית מאפשרת החזר ראשון גבוה בלי לחנוק את התקציב, כשהמסלול צמוד מדד, וכשאתם יודעים שכסף פנוי אצלכם לא הופך לפירעון מוקדם בפועל. אם אחד מהתנאים לא מתקיים, שפיצר עם גמישות הוא לרוב בחירה סבירה יותר.

מי שרוצה לבנות תקציב משפחתי שבו המשכנתא היא חלק מתוכנית ולא רק הוצאה, יכול להעמיק בקורס ניהול פיננסי.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.