התחדשות עירונית: מה הדיירים מקבלים בפועל

דירת 3 חדרים של 70 מ״ר בבניין משנות השישים בבת ים יכולה להפוך, בעוד שש או שמונה שנים, לדירת 4 חדרים עם ממ״ד, מרפסת, מעלית וחניה, בלי שבעל הדירה ישלם שקל מכיסו. זו ההבטחה של התחדשות עירונית (Urban Renewal). מה שהדיירים מקבלים בפועל תלוי כמעט לחלוטין בהסכם שהם חותמים עליו, ובמיוחד בסעיפים שאף אחד לא קורא בערב הדיירים הראשון.

בקצרה: בפינוי בינוי הדייר מקבל דירה חדשה גדולה יותר, מימון שכירות לכל תקופת הבנייה, הובלות, ערבויות בנקאיות וליווי משפטי במימון היזם. בתמ״א 38 בגרסת החיזוק הדירה הקיימת מורחבת ומחוזקת, והתמורה צנועה יותר.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ״א 38?

בפינוי בינוי (Evacuation and Reconstruction) מפנים מתחם של כמה בניינים, הורסים ובונים מחדש בצפיפות גבוהה יותר. בתמ״א 38 מחזקים בניין בודד מפני רעידות אדמה ומוסיפים לו קומות, או הורסים ובונים אותו מחדש במסלול 38/2. בפינוי בינוי התמורה בדרך כלל גדולה יותר, אבל גם הדרך ארוכה יותר.

כדאי לדעת שתמ״א 38 נמצאת בשלבי יציאה, ורשויות רבות עוברות לתוכניות עירוניות משלהן להתחדשות בניינים בודדים. לפני שמתרגשים מהצעה של יזם, בודקים באתר העירייה איזו מדיניות חלה ברחוב שלכם.

מה כולל סל התמורה לדיירים בפינוי בינוי?

סל תמורה מקובל כולל דירה חדשה עם תוספת שטח, ממ״ד, מרפסת שמש, חניה, ולעיתים מחסן. בנוסף, היזם מממן שכר דירה לכל תקופת הבנייה, הובלה הלוך וחזור, עורך דין לדיירים, שמאי ומפקח בנייה. היקף התוספת נקבע במשא ומתן ובשמאות, ומשתנה מאוד בין ערים ופרויקטים.

מה שמבדיל הסכם טוב מבינוני:

• מפרט טכני מחייב שמצורף להסכם, לא נספח שייקבע אחר כך.
• תשריט עם מיקום הדירה החדשה, קומה וכיווני אוויר, או מנגנון הגרלה הוגן שמוגדר מראש.
• שכר דירה שמתעדכן לפי מחירי השוק באזור, לא סכום קבוע לשמונה שנים.
• פיצוי מוגדר על כל חודש איחור במסירה.

אילו ערבויות הדיירים צריכים לקבל?

הערבות החשובה ביותר היא ערבות בנקאית לפי חוק המכר, שמבטיחה את שווי הדירה החדשה אם היזם קורס באמצע. לצדה מקובלות ערבות לתשלום שכר הדירה, ערבות בדק לתיקון ליקויים אחרי המסירה, וערבות לרישום הבית המשותף. בלי ערבויות כאלה, הדייר מוסר את נכסו היחיד ומקבל הבטחה.

הסתכלו גם על מועד מסירת הערבות. דיירים מפנים את הדירה רק כשהערבות ביד, לא לפני. זה נשמע מובן מאליו, ובכל זאת פרויקטים נתקעים בדיוק בנקודה הזאת.

כמה זה שווה בשקלים? דוגמה מספרית

הדוגמה הבאה היא המחשה בלבד, עם מספרים שהנחנו כדי להראות את החשבון. רונית, 62, מחזיקה דירת 3 חדרים בבת ים ששוויה לפי הנחתנו 1,600,000 ₪. בפרויקט פינוי בינוי היא אמורה לקבל דירת 4 חדרים עם ממ״ד ומרפסת, ששוויה בבניין חדש לפי הנחתנו 2,300,000 ₪.

המספרים נראים מצוין, ובחלק מהפרויקטים הם באמת כאלה. הסיכון נמצא בזמן. אם התכנון נמשך עשור, ההתחייבויות של היזם בתקופה הזאת לא מכניסות לרונית כסף, והיא עדיין גרה בבניין ישן. לכן בודקים את לוח הזמנים ואת מצב התוכנית, לא רק את התמורה.

האם דיירים משלמים מס בהתחדשות עירונית?

ברוב המקרים לא. חוק מיסוי מקרקעין כולל הקלות מיוחדות לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ״א 38, שבמסגרתן הדיירים יכולים להיות פטורים ממס שבח על מסירת הדירה הישנה וממס רכישה על קבלת הדירה החדשה, בכפוף לתנאים. רשות המסים מפרסמת את התנאים המלאים, ויש מצבים, כמו דירה שנייה או תוספת שטח גדולה, שבהם הפטור מוגבל.

מי שמחזיק יותר מדירה אחת בפרויקט, או מקבל תמורה כספית במקום חלק מהדירה, צריך לבדוק את המצב שלו עם רואה חשבון או יועץ מס. פירוט של ההקלות ליזמים ולדיירים נמצא במיסוי עסקאות פינוי בינוי.

כמה דיירים צריכים להסכים?

בפינוי בינוי החוק מאפשר לקדם פרויקט כשרוב של שני שלישים מבעלי הדירות במתחם חתמו, לצד תנאים נוספים שקבועים בחוק. בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר עלול להיתבע בנזיקין על הנזק שגרם לשכניו. זה כלי שנועד למנוע מדייר אחד לתקוע בניין שלם.

מצד שני, סירוב יכול להיות סביר. למשל כשהתמורה שהוצעה לו נמוכה מזו של השכנים, או כשיש לו צורך מיוחד שלא נענה, כמו דירה בקומת קרקע לאדם עם מוגבלות. החוק כולל גם הוראות מיוחדות לדיירים מבוגרים, שיכולים לבקש חלופות לדירה החדשה.

מה הדיירים מפספסים לפני שהם חותמים?

הטעות הנפוצה היא לבחור יזם לפי התמורה שהוא מבטיח, בלי לבדוק את החוסן שלו. יזם עם הצעה נדיבה שאין לו ליווי בנקאי ולא סיים פרויקטים דומים הוא סיכון. כדאי לבקש רשימה של פרויקטים שהושלמו ולדבר עם דיירים שכבר קיבלו מפתח.

טעות שנייה היא לחתום לפני שנבחר עורך דין לדיירים. עורך הדין צריך להיבחר בידי הדיירים, גם אם היזם משלם את שכרו, ולייצג רק אותם.

ועוד נקודה: חתימה על הסכם ארוך טווח היא החלטה פיננסית. מי שמבין תזרים, ריבית ושווי נכס מנהל את המשא ומתן אחרת. אפשר לבנות את הידע הזה בקורס ניהול פיננסי.

שאלות נפוצות

מה מקבלים דיירים בפינוי בינוי?

בדרך כלל דירה חדשה עם תוספת שטח, ממ״ד, מרפסת וחניה, שכר דירה לתקופת הבנייה, הובלות, ערבויות בנקאיות וליווי של עורך דין, שמאי ומפקח במימון היזם. ההיקף המדויק נקבע בהסכם.

האם דיירים משלמים משהו בהתחדשות עירונית?

בפרויקט תקין הדיירים לא משלמים על הבנייה, והיזם מממן את העלויות הנלוות. יש הקלות מס לדיירים בכפוף לתנאים, ובדירה שנייה או בתמורה כספית כדאי לבדוק עם יועץ מס.

כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי?

מהחתימות הראשונות ועד קבלת מפתח עוברות בדרך כלל שנים רבות, כי התכנון והאישורים לוקחים זמן רב יותר מהבנייה עצמה. בודקים באיזה שלב נמצאת התוכנית לפני שמחשבים תועלת.

מה עושים עם דייר סרבן?

קודם מנסים להבין את הסיבה ולתת לה מענה. אם הסירוב בלתי סביר, החוק מאפשר לתבוע אותו על הנזק שנגרם לשאר הדיירים.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.