שכירות ומשכנתא במקביל: לקנות דירה במקום אחד ולגור בשכירות במקום אחר

זוג בן 32 שעובד בתל אביב קונה דירה בבאר שבע ב-1,300,000 ₪, משכיר אותה ב-4,200 ₪ לחודש, וממשיך לגור בשכירות ברמת גן ב-6,500 ₪. ההחזר החודשי על המשכנתא שלהם הוא כ-4,800 ₪. על הנייר הם משלמים שתי הוצאות דיור, בפועל הם בנו נכס בלי לעבור דירה.

זה מודל של שכירות ומשכנתא במקביל, ויש לו שם באנגלית, Rentvesting. הוא מתאים למי שהדירה שהוא יכול לקנות לא נמצאת במקום שבו הוא רוצה לגור. הוא לא מתאים למי שאין לו מרווח בתזרים החודשי.

האם אפשר לקחת משכנתא ולהמשיך לגור בשכירות?

כן. הבנק לא מחייב לגור בדירה שעליה נלקחת המשכנתא. אם זו הדירה היחידה שלכם, היא נחשבת דירה יחידה גם כשהיא מושכרת, ולפי הוראות בנק ישראל שיעור המימון המרבי לדירה יחידה הוא 75% משווי הנכס. לדירה נוספת להשקעה התקרה היא 50%, ולכן ההבדל בהון העצמי הנדרש גדול.

בבקשת המשכנתא הבנק יבדוק את יחס ההחזר להכנסה. חלק מהבנקים מביאים בחשבון את שכר הדירה הצפוי כהכנסה, בדרך כלל בהיוון מסוים, וחלק לא. כדאי לשאול במפורש, כי זה משנה את הסכום שתקבלו.

איך נראה התזרים החודשי בפועל?

השאלה המרכזית היא כמה יוצא מהכיס כל חודש, אחרי ששכר הדירה נכנס ושכר הדירה שלכם יוצא. אם ההפרש הזה דומה למה שהייתם משלמים על שכירות בלבד, המודל מאפשר לבנות הון בנכס במחיר נמוך. אם הוא גבוה בהרבה, צריך לשאול אם זה בר קיימא.

נחזור לזוג מרמת גן:

בלי הדירה הם היו משלמים 6,500 ₪. כלומר המודל עולה להם כ-900 ₪ נוספים בחודש. בתמורה, חלק הקרן בהחזר החודשי מקטין את החוב, והם חשופים לשינוי במחיר הדירה, לטובה או לרעה.

מה קורה כשהריבית עולה?

רוב המשכנתאות בישראל כוללות מסלול צמוד פריים, שמשתנה עם ריבית בנק ישראל. בסוף ספטמבר 2026 ריבית בנק ישראל עמדה על 3.25% והפריים על 4.75%, לפי נתוני בנק ישראל. אפשר לעקוב אחרי ריבית הפריים היום ואחרי ריבית בנק ישראל בעמודים המתעדכנים שלנו.

למה זה חשוב דווקא כאן: במודל הזה יש שתי הוצאות דיור שיכולות לעלות בו זמנית. אם הפריים עולה וגם בעל הדירה שלכם מעלה את שכר הדירה בחידוש החוזה, הפער החודשי מתרחב מהר. מי שבונה את המודל על מרווח של כמה מאות שקלים צריך לשקול מסלולים בריבית קבועה לחלק גדול יותר מהמשכנתא.

איך ממוסה שכר הדירה שמקבלים?

הכנסה משכירות למגורים בישראל יכולה להיות ממוסה בשלושה מסלולים: פטור עד תקרה, מס מופחת של 10% מההכנסה ברוטו, או מס שולי רגיל עם ניכוי הוצאות. תקרת הפטור מתעדכנת מדי שנה, ונכון לשנת 2026 כדאי לבדוק אותה באתר רשות המסים.

בשכירות של 4,200 ₪ לחודש, סביר שההכנסה תהיה נמוכה מתקרת הפטור, אבל זה תלוי בכל ההכנסות משכירות שלכם יחד. במסלול השולי, ריבית המשכנתא יכולה להיות מוכרת כהוצאה, ולכן לפעמים הוא משתלם דווקא למי שיש לו הוצאות גבוהות. ההשוואה המלאה נמצאת במדריך מיסוי הכנסות משכירות: מסלול 10% מול פטור. את הבחירה בפועל כדאי לעשות עם רואה חשבון או יועץ מס.

איפה המודל נשבר?

המודל נשבר בשלושה מקומות. הראשון הוא חודשים בלי שוכר: שלושה חודשים ריקים בשנה מוחקים כמעט את כל היתרון. השני הוא תיקונים גדולים, כמו דוד, צנרת או מזגן, שחלים על בעל הדירה. השלישי הוא אירוע חיים, כמו לידה או אובדן עבודה, שמכריח למכור בזמן לא טוב.

ההגנה העיקרית היא כרית מזומנים נפרדת, לפחות כמה חודשי החזר משכנתא, שלא נוגעים בה. עוד דבר שאנשים מפספסים: לנהל דירה מרחוק דורש זמן. מי שגר בתל אביב והדירה בבאר שבע ישקיע ימי חופש בתיקונים, או ישלם לחברת ניהול.

למי זה מתאים ולמי פחות?

המודל מתאים לזוגות צעירים עם הכנסה יציבה, שרוצים להיכנס לשוק הדיור ולא יכולים לקנות ליד העבודה. הוא מתאים פחות למי שכבר מתקשה לסגור את החודש, למי שעשוי לעבור עיר בשנים הקרובות, או למי שכל ההון העצמי שלו הולך להון הדירה בלי שום נזילות.

הדעה שלנו: המודל טוב כשלב, לא כיעד. הוא מאפשר לבנות הון, אבל יש לו מחיר בגמישות. לפני שנכנסים אליו, כדאי להשוות אותו גם לאפשרות לשכור ולהשקיע את ההון העצמי בשוק ההון, כפי שעשינו בלקנות או לשכור דירה: החישוב בשקלים.

מה עם מס רכישה ומס שבח במודל הזה?

כשזו הדירה היחידה שלכם, היא נחשבת בדרך כלל דירה יחידה גם לצורכי מס רכישה, גם אם תשכירו אותה. הבעיה מגיעה בשלב הבא: כשתרצו לקנות דירה למגורים ליד העבודה, תהיה לכם דירה נוספת, ומדרגות מס הרכישה משתנות. את התכנון הזה כדאי לעשות מראש עם עורך דין מקרקעין או יועץ מס.

זה המקום שבו רבים מסתבכים. הם קונים דירה ראשונה להשכרה, ואחרי כמה שנים מוצאים את הדירה שבה הם רוצים לגור. אם לא ימכרו את הראשונה, הרכישה השנייה עשויה להיות ממוסה בשיעורי מס רכישה של דירה נוספת, שגבוהים משמעותית. יש הקלות למי שמוכר את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן מוגדר, אבל התנאים מתעדכנים, ונכון לשנת 2026 כדאי לבדוק אותם באתר רשות המסים.

גם במס שבח, מכירה של דירת מגורים מזכה לעתים בפטור, בכפוף לתנאים. העובדה שהדירה הושכרה לא שוללת את זה בהכרח, אבל את המקרה הספציפי צריך לבדוק. כלומר המודל הזה הוא לא רק החלטה של תזרים, אלא גם תכנון של מה קורה בשלב הבא.

שאלות נפוצות

האם הבנק ייתן משכנתא אם אני לא גר בדירה?

כן. הבנק בודק את סוג הדירה לפי מספר הדירות שבבעלותכם, לא לפי המגורים. אם זו דירה יחידה, התקרה היא בדרך כלל 75% מימון.

האם צריך לדווח לרשות המסים על שכר הדירה?

תלוי במסלול ובגובה ההכנסה. במסלול הפטור, מתחת לתקרה, לרוב לא נדרש תשלום מס, אבל יש מצבים שבהם נדרש דיווח. כדאי לבדוק עם רואה חשבון.

מה עדיף, לגור בדירה שקניתי או להשכיר אותה?

אם הדירה נמצאת במקום שבו אתם רוצים לגור, לגור בה זול יותר בדרך כלל. המודל של שכירות ומשכנתא במקביל רלוונטי כשהמיקום לא מתאים לכם, אבל מתאים לשוכרים.

מה קורה אם השוכר מפסיק לשלם?

ההחזר למשכנתא ממשיך לרדת מהחשבון שלכם. לכן חשוב לדרוש ערבויות מהשוכר ולהחזיק כרית מזומנים לחודשים כאלה.

מי שרוצה לבנות תקציב משפחתי שמחזיק שתי הוצאות דיור, ולהבין איפה עובר הגבול, יכול להתחיל בקורס ניהול פיננסי.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.