תמ״א 38 ב-2026: מה נשאר ממנה ומה בא במקומה

בשנת 2005 אישרה הממשלה את תמ״א 38 (National Outline Plan 38), תוכנית שהבטיחה לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה בלי שהמדינה תשלם שקל. היזם מקבל זכויות בנייה, הדיירים מקבלים ממ״ד, מרפסת ומעלית, והבניין מקבל חיזוק. במרכז הארץ זה עבד. בפריפריה, איפה שהסיכון הסיסמי לרוב גבוה יותר, כמעט לא.

זו הסיבה המרכזית לכך שתמ״א 38 נמצאת בשלבי סיום. אחרי שורה של הארכות, מסלולי ההמשך הם חלופת שקד, תוכניות עירוניות להתחדשות, ופינוי בינוי. פרויקטים שכבר קיבלו היתר או הוגשו בזמן ממשיכים. מי שמתחיל תהליך חדש צריך לבדוק מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מה בדיוק אפשרי בעיר שלו.

מה זה תמ״א 38 ואיך היא עבדה?

תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנתנה זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק מבנים שנבנו לפני שתקן הבנייה נגד רעידות אדמה נכנס לתוקף. היזם בנה קומות חדשות ומכר אותן, והרווח מימן את החיזוק ואת התוספות לדיירים. לא נדרש תקציב מדינה, ולכן היא הייתה פופולרית בקרב מקבלי ההחלטות.

היו לה שני מסלולים עיקריים. תמ״א 38/1, חיזוק ותוספת: הבניין הקיים נשאר, מתווספות קומות וממ״דים. תמ״א 38/2, הריסה ובנייה: הבניין נהרס ובמקומו נבנה חדש, גבוה יותר. לכל מסלול כלכלה אחרת, והריסה ובנייה דורשת בדרך כלל מחירי דירות גבוהים יותר כדי להשתלם.

למה תמ״א 38 מסתיימת?

כי הכלכלה שלה עבדה רק איפה שמחירי הדירות גבוהים. בגוש דן, דירה חדשה בקומה העליונה שווה מספיק כדי לממן את כל הפרויקט. בעיר פריפריאלית, אותה דירה לא מכסה את העלות, והיזמים פשוט לא הגיעו. כך נוצר מצב שבו החיזוק הגיע לאזורים הפחות מסוכנים דווקא.

בעיה שנייה הייתה עומס על התשתיות. תמ״א 38 הוסיפה דיירים לשכונות קיימות בלי שהעירייה גבתה היטל השבחה, ולכן לרשויות לא היה מקור מימון לגנים, בתי ספר, חניה וכבישים. חלק מהרשויות צמצמו את השימוש בתוכנית עוד לפני שהמדינה החליטה על סיומה.

מה בא במקום תמ״א 38?

המסלול המרכזי הוא חלופת שקד, תיקון לחוק התכנון והבנייה שמאפשר לוועדה המקומית לאשר פרויקטים של חיזוק או הריסה ובנייה עם זכויות דומות, אבל בכללים של העירייה. ההבדל העיקרי: הרשות יכולה לגבות היטל השבחה ולהתאים את היקף הזכויות לתשתיות בשכונה. בנוסף, ערים רבות מקדמות תוכניות מתחם להתחדשות עירונית.

המסלול השלישי הוא פינוי בינוי: איחוד של כמה בניינים ישנים למתחם אחד, הריסה ובנייה מחדש בהיקף גדול. הוא איטי יותר ודורש רוב מיוחס של בעלי הדירות, אבל הוא נותן לעירייה לתכנן שכונה ולא בניין בודד. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מלווה חלק מהמתחמים האלה.

אני גר בבניין ישן. מה המשמעות בשבילי?

אם יש לכם כבר הסכם עם יזם והבקשה הוגשה בזמן, בדקו עם עורך הדין של הדיירים באיזה שלב נמצא ההיתר. פרויקטים כאלה בדרך כלל ממשיכים. אם אין הסכם, תמ״א 38 הקלאסית כנראה כבר לא הכתובת, והשאלה היא אם העירייה מקדמת חלופת שקד או תוכנית להתחדשות באזור שלכם.

כדאי לדעת מה הדיירים מקבלים בפועל בכל מסלול, ומה נחשב תמורה סבירה. פירטנו את זה בהתחדשות עירונית: מה הדיירים מקבלים בפועל. על הצד המיסויי, כולל פטורים שקיימים לדיירים, אפשר לקרוא במיסוי עסקאות פינוי בינוי.

קונים דירה בבניין עם הבטחה לתמ״א? מה לבדוק

דירה בבניין ישן בגבעתיים במחיר 2,400,000 ₪ עם הבטחה לממ״ד ומרפסת, מול דירה דומה ב-2,200,000 ₪ בלי שום פרויקט. הפער של 200,000 ₪ הוא בעצם תמחור של הבטחה. אם הפרויקט לא יצא לפועל, שילמתם 200,000 ₪ על משהו שלא קיים.

שלוש בדיקות לפני שמשלמים פרמיה:

• האם יש היתר בנייה בתוקף, או רק הסכם עם יזם. הסכם בלי היתר שווה הרבה פחות.
• מה מצב היזם, כמה פרויקטים השלים ומי מלווה אותו פיננסית.
• מה המסלול התכנוני בפועל, תמ״א 38, חלופת שקד או תוכנית מתחם. זה משפיע על לוחות הזמנים.

גם הריבית משנה את התמונה. מימון בנייה ליזמים בנוי בדרך כלל על ריבית הפריים, שעמדה על 4.75% בסוף ספטמבר 2026 לפי בנק ישראל. כשהמימון יקר, יזמים בוחרים יותר בזהירות בפרויקטים שוליים. את ריבית הפריים היום אפשר לראות בעמוד המתעדכן שלנו.

האם תמ״א 38 הצליחה?

התשובה תלויה במה מודדים. בניינים רבים חוזקו, בעיקר במרכז, ודיירים רבים קיבלו ממ״ד ומעלית בלי לשלם. מצד שני, המטרה המקורית, להגן על הבניינים המסוכנים ביותר, הושגה בעיקר במקומות שהיו פחות בסיכון. שיטה שמבוססת רק על כדאיות כלכלית ליזם תגיע תמיד קודם לאזורים יקרים.

הלקח למשקיע ולדייר: פרויקט התחדשות הוא עסקה כלכלית לכל דבר. כדאי לבחון אותו כמו השקעה, עם הסיכונים והלו״ז, ולא כמתנה.

מה המשמעות לשוכרים בבניין שנכנס לפרויקט?

שוכר בבניין שעובר חיזוק או הריסה צריך לדעת מה כתוב בחוזה שלו. בפרויקט של חיזוק ותוספת, העבודות יכולות להימשך זמן רב, עם רעש ואבק ולפעמים גם דרישה לפנות לתקופה. בהריסה ובנייה, הדיירים מפנים את הבניין, וחוזה השכירות מסתיים לפי התנאים שנקבעו בו.

בעל הדירה מקבל בדרך כלל מהיזם דמי שכירות חלופיים לתקופת הבנייה, כחלק מהתמורה. השוכר אינו צד להסכם הזה. לכן שוכר שחותם על חוזה בבניין עם פרויקט מתוכנן צריך לשאול מתי צפויות העבודות, ולבקש סעיף יציאה ברור.

למשכיר זה שיקול כלכלי. תקופת פרויקט ארוכה יכולה להקשות על מציאת שוכרים, או לחייב הורדה בשכר הדירה. בהריסה ובנייה, התמורה בסוף, דירה חדשה וגדולה יותר, מפצה על זה. בחיזוק בלבד התמורה קטנה יותר, והשיבוש לשוכר עשוי להיות משמעותי.

שאלות נפוצות

האם עדיין אפשר להגיש בקשה חדשה לפי תמ״א 38?

זה תלוי בעירייה ובמועד. התוכנית נמצאת בשלבי סיום, וברוב המקרים המסלול לבקשות חדשות הוא חלופת שקד או תוכנית עירונית. את המצב המדויק בודקים מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מה ההבדל בין תמ״א 38 לחלופת שקד?

בחלופת שקד הזכויות נקבעות בידי הוועדה המקומית, והעירייה יכולה לגבות היטל השבחה ולהתאים את הפרויקט לתשתיות. בתמ״א 38 הזכויות נבעו מתוכנית ארצית, והיה פטור מהיטל השבחה.

מה קורה לפרויקט שכבר התחיל?

פרויקטים עם היתר בתוקף או בקשות שהוגשו במועד ממשיכים בדרך כלל לפי הכללים שחלו עליהם. כדאי לוודא זאת עם עורך הדין שמייצג את הדיירים.

האם דירה בבניין עם תמ״א שווה יותר?

רק כשהפרויקט מוחשי, עם היתר ויזם מוכח. הבטחה בלי היתר היא סיכון, ולא כדאי לשלם עליה פרמיה מלאה.

מי שרוצה ללמוד לבחון החלטות כלכליות גדולות, כמו דירה בבניין עם פרויקט או בלי, יכול להיעזר בקורס ניהול פיננסי.

המידע במאמר הוא לימודי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.