מה השתנה בחוק הריטים
לפי ICE (30 במרץ 2026), הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את תקציב המדינה ל-2026. בין השאר אושר תיקון לפקודת מס הכנסה שמשנה את כללי הפעילות של קרנות הריט:
- התקרה הקודמת: "מגבלת הייזום" הגבילה את הקרנות להחזקת נכסים שאינם מניבים. לפי דיווח של מניבים ריט לבורסה, התקרה הייתה 5% בלבד מסך הנכסים.
- הקטגוריה החדשה: "מקרקעין בהקמה". קרן ריט יכולה להשקיע עד 20% מסך נכסיה בקרקע שנמצאת בשלבי פיתוח, תכנון או הקמה, כחלק מהפעילות השוטפת.
- דיור להשכרה: לוחות הזמנים לבנייה הותאמו. כך עיכוב שאינו בשליטת הקרן לא יגרום לנכס לאבד את מעמדו כדיור להשכרה ארוכת טווח ולא יוביל לקנס מס.
- איזון: החוק כולל מנגנונים שנועדו לשמור על כך שעיקר הפעילות של הקרנות יישאר החזקה והשכרה של נכסים מניבים.
המסלול המקביל: חוות שרתים כתשתית לאומית
לפי "מרכז הנדל"ן" (13 באפריל 2026), פורסמה הצעה לתיקון חוק התכנון והבנייה. ההצעה תאפשר לתכנן חוות שרתים במסלול מהיר בוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל):
- מה ייחשב חוות שרתים לעניין זה: מתקן לעיבוד נתונים שנחוץ לבינה מלאכותית, עם צריכת חשמל צפויה של 50 מגה-וואט לפחות.
- מכסה: עד 10 תוכניות בכל שנה קלנדרית.
- תנאי: התחייבות להתחבר לרשת החשמל עד 2030. עדיפות ניתנת לאתרים מחוץ לאזורי הביקוש, בעיקר בדרום.
- הסתייגויות: לפי עו"ד חגית בן משה ממשרד ברנע ג'פה לנדה, אחד החסמים הוא קרקע חקלאית. ביישובים חקלאיים יש מכסה מוגבלת לשימושים שאינם חקלאיים, ובחישוב שלה חוות שרתים נספרות דונם מול דונם.
שני מהלכים נפרדים
תיקון חוק הריטים והצעת החוק לחוות שרתים הם שני מהלכים נפרדים: תיקון מס שהרחיב את יכולת הייזום של הקרנות בכל סוגי הנכסים, והצעת חוק תכנונית לחוות שרתים. נכון לתאריך הכתבה, לא מצאנו אישור שהצעת החוק עברה.
איך לקרוא את זה
- ריט = נכסים מניבים: קרן ריט נהנית מהטבת מס בתנאי שהיא מחלקת את רוב הרווחים כדיבידנד ומחזיקה בעיקר נכסים מניבים. לכן התקרה על פרויקטים בייזום חשובה כל כך.
- ייזום מוסיף תשואה וגם סיכון: בנייה מאפס יכולה להניב תשואה גבוהה יותר מרכישת נכס קיים. מנגד, היא חושפת את הקרן לעיכובים, לעלויות בנייה ולסיכון שלא יימצאו שוכרים. בתקופת ההקמה הנכס לא מניב הכנסה.
- מה לבדוק בדוחות: איזה חלק מנכסי הקרן נמצא בהקמה, מתי הפרויקטים צפויים להתחיל להניב, ואיך הם ממומנים.
המידע בכתבה מבוסס על דיווחי ICE ו"מרכז הנדל"ן" ונועד ללמידה בלבד. הוא אינו ייעוץ השקעות.
