קרן ריט (REIT) - מה זה ואיך זה עובד?

קרן ריט (Real Estate Investment Trust) היא חברה שמחזיקה ומנהלת נכסי נדל"ן מניב ומחלקת את רוב רווחיה כדיבידנדים. זו דרך להשקיע בנדל"ן בלי לקנות נכס פיזי. דמיין שאתה רוצה להרוויח משכירות של בניין משרדים. אבל אין לך מיליונים לקנות בניין. קרן ריט מאפשרת לך לקנות חלק קטן מבניין (ומעוד הרבה נכסים) במאות שקלים. סוגי ריטים: - משרדים - מרכזי קניות - מגורים - מחסנים ולוגיסטיקה - בתי חולים ובריאות - מלונות יתרונות: - דיבידנדים גבוהים (חייבות לחלק 90%+ מהרווחים) - נזילות (נסחרות בבורסה) - גיוון בנדל"ן - ניהול מקצועי חסרונות: - רגישות לריבית - מיסוי על דיבידנדים - תלות בשוק הנדל"ן ריטים הם דרך פשוטה ונזילה להוסיף חשיפה לנדל"ן לתיק ההשקעות.

המילון של מכללת סקילס נועד ללמידה והרחבת ידע פיננסי. אין באמור ייעוץ השקעות.

התנאים שהופכים חברה לריט

בארה״ב ריט הוא חברה שעומדת בתנאים של חוק המס. העיקריים: לפחות 75% מהנכסים בנדל״ן, רוב ההכנסות משכירות, משכנתאות או מכירת נכסים, וחלוקה של לפחות 90% מההכנסה החייבת לבעלי המניות. בתמורה, הריט פטור כמעט לגמרי ממס חברות על מה שהוא מחלק, והמס משולם אצל המשקיעים.

בגלל חובת החלוקה, ריטים נשארים עם מעט רווח לצמיחה, וכדי לקנות נכסים חדשים הם מגייסים חוב או מנפיקים מניות.

FFO: איך מודדים ריט

רווח נקי של ריט מטעה, כי הוא כולל פחת על בניינים שבדרך כלל לא מאבדים מערכם. לכן משתמשים ב-FFO: רווח נקי, ועוד פחת והפחתות, פחות רווחים ממכירת נכסים.

דוגמה: ריט עם רווח נקי של 40 מיליון דולר, פחת של 30 מיליון ורווח של 5 מיליון ממכירת בניין. ה-FFO הוא 40 ועוד 30 פחות 5, כלומר 65 מיליון דולר. עם 100 מיליון מניות, ה-FFO למניה הוא 0.65 דולר. במחיר של 13 דולר, המכפיל P/FFO הוא 20. אם הדיבידנד השנתי 0.52 דולר, תשואת הדיבידנד היא 4%, והריט מחלק 80% מה-FFO.

ריטים ומשקיע ישראלי

בישראל יש מסגרת מס ייעודית לקרנות להשקעה במקרקעין בפקודת מס הכנסה, ויש קרנות ריט שנסחרות בבורסה בתל אביב. אפשר גם לקנות ריטים אמריקאיים או קרנות סל שמחזיקות עשרות מהם.

על דיבידנד מריט אמריקאי נוכה מס במקור בארה״ב, והטיפול בו מול המס בישראל נקבע לפי אמנת המס ולפי כללי רשות המסים. מי שמחזיק ריט בדולרים חשוף גם לשער החליפין.

טעויות נפוצות

לראות בתשואת דיבידנד גבוהה סימן לביטחון. לפעמים היא גבוהה כי המחיר ירד בגלל בעיה בנכסים.
להעריך ריט לפי מכפיל רווח רגיל במקום לפי FFO.
להתעלם מהריבית: ריטים ממומנים בחוב, ועליית ריבית מייקרת את המימון ומורידה את השווי של נכסים מניבים.
להתייחס לכל הריטים כאל ענף אחד. מרכזי נתונים ומחסנים לוגיסטיים מתנהגים אחרת ממשרדים או מקניונים.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין השקעה בריט לקניית דירה להשקעה?

ריט נקנה בכל סכום, נמכר בבורסה תוך דקות ומפוזר בין הרבה נכסים. דירה דורשת הון גדול ומשכנתא, היא נכס בודד, ומכירתה לוקחת חודשים, אבל היא נותנת שליטה מלאה בנכס.

למה ריטים יורדים כשהריבית עולה?

כי המימון שלהם מתייקר, וכי משקיעים שמחפשים הכנסה שוטפת יכולים לקבל תשואה גבוהה יותר באג״ח. שני הגורמים לוחצים על המחיר.

האם דיבידנד מריט ממוסה כמו דיבידנד רגיל?

לא תמיד. בארה״ב חלק מהחלוקה של ריט ממוסה אחרת מדיבידנד רגיל, ובישראל יש כללים ייעודיים לקרנות ריט מקומיות. הפרטים אצל רשות המסים או יועץ מס.