מס שבח
קטגוריה: נדל"ן
הגדרה
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל בישראל על הרווח הריאלי (השבח) הנוצר ממכירת זכות במקרקעין, כגון דירת מגורים, מגרש או נכס מסחרי. מטרתו היא למסות את הרווח שהפיק המוכר כתוצאה מעליית ערך הנכס מיום רכישתו ועד יום מכירתו. המס מחושב על ההפרש שבין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, בתוספת הוצאות שהותרו בניכוי (כגון שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה, השבחות ועוד), ובניכוי אינפלציה (מדד).
החוק קובע פטורים והקלות שונות ממס שבח, אשר נועדו להקל על מוכרים מסוימים או על מכירת סוגי נכסים מסוימים, בעיקר דירות מגורים מזכות. חישוב המס מורכב ודורש התייחסות לפרמטרים רבים, לרבות מועד הרכישה והמכירה, סוג הנכס, וסטטוס המוכר.
דוגמה
נניח שאדם רכש דירה בשנת 2010 בסכום של 1,500,000 שקלים ומכר אותה בשנת 2023 בסכום של 2,500,000 שקלים. נניח שהוצאותיו המוכרות (כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך והשבחות) הסתכמו ב-100,000 שקלים, וכי האינפלציה בתקופה זו שהוכרה לצרכי מס הפחיתה את השבח ב-50,000 שקלים. השבח הגולמי הוא 2,500,000 ש"ח (מחיר מכירה) פחות 1,500,000 ש"ח (מחיר רכישה) = 1,000,000 ש"ח. השבח לחישוב מס יהיה 1,000,000 ש"ח פחות 100,000 ש"ח (הוצאות) ועוד 50,000 ש"ח (הפחתת אינפלציה) = 950,000 ש"ח. על סכום זה יחושב מס שבח, בשיעור של עד 25% (לרוב), כלומר עד 237,500 ש"ח, בכפוף לחישוב ליניארי במקרים מסוימים ולפטורים והקלות הקבועים בחוק.
על מה משלמים מס שבח
מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת זכות במקרקעין: דירה, קרקע, חנות או משרד. הרווח, שנקרא "השבח", הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, אחרי הצמדה למדד והפחתת הוצאות מותרות. מי שמשלם את המס הוא המוכר.
השיעור והחישוב
ליחיד, השיעור על השבח הריאלי הוא 25% על התקופה שמתחילת 2012 ואילך. כשהנכס הוחזק גם בתקופות מוקדמות יותר, השבח מחולק ליניארית לפי התקופות, ועל כל תקופה חל שיעור אחר (למשל 20% על התקופה שבין נובמבר 2001 לסוף 2011). אצל חברה השיעור הוא שיעור מס החברות.
מהשבח מותר לנכות הוצאות שקשורות לנכס, למשל:
- מס הרכישה ששולם בקנייה.
- שכר טרחת עורך דין ותיווך ברכישה ובמכירה.
- השבחות שהגדילו את שווי הנכס, כמו הרחבה או שיפוץ משמעותי, בכפוף לכללים.
פטור על דירת מגורים
החוק מעניק פטורים על מכירת דירת מגורים מזכה. המוכר הנפוץ ביותר הוא בעל דירה יחידה, שמוכר אותה בתנאים שנקבעו: הוא מחזיק בה תקופה מינימלית, והפטור מוגבל לתקרת שווי שמתעדכנת מדי שנה. יש גם פטורים בירושה ובמקרים נוספים.
מי שמחזיק כמה דירות משלם בדרך כלל מס שבח מלא על הדירות הנוספות. לפעמים משתלם לבדוק תכנון: איזו דירה למכור קודם, ומתי.
דוגמה פשוטה
משקיע קנה דירה ב-2015 ב-1.5 מיליון ₪ ומוכר אותה ב-2.3 מיליון ₪. אחרי הצמדה למדד, מחיר הרכישה המתואם הוא 1.75 מיליון ₪, וההוצאות המותרות (מס רכישה, עורכי דין ותיווך) מסתכמות ב-150,000 ₪. השבח הריאלי הוא 400,000 ₪, והמס בשיעור 25% הוא 100,000 ₪.
דיווח ותשלום
חובה לדווח לרשות המסים על המכירה בתוך זמן קצר אחריה, גם כשמבקשים פטור. הדיווח נעשה בדרך כלל על ידי עורך הדין, וסימולטור מס השבח באתר רשות המסים מאפשר לבדוק את החישוב מראש.
שאלות נפוצות
כמה מס שבח משלמים על דירה להשקעה?
ליחיד, 25% מהשבח הריאלי על התקופה שמ-2012, כלומר מהרווח אחרי הצמדה למדד והפחתת הוצאות מותרות. בנכס שהוחזק גם לפני 2012, השבח מחולק ליניארית ושיעורי המס על התקופות המוקדמות שונים.
מי משלם מס שבח, הקונה או המוכר?
המוכר. הקונה משלם מס רכישה, שהוא מס נפרד.
האם שיפוץ מקטין את מס השבח?
השבחה שמגדילה את ערך הנכס, כמו תוספת בנייה, מוכרת כהוצאה. תחזוקה שוטפת, כמו צביעה, בדרך כלל לא. חשוב לשמור חשבוניות.
מושגים קשורים
למידה מורחבת
תוכן חינוכי בלבד, אינו ייעוץ השקעות.