תשואה על דירה

קטגוריה: נדל"ן

הגדרה

תשואה על דירה היא מדד פיננסי המייצג את הרווח הפוטנציאלי או בפועל שבעל נכס מניב מהשקעתו בדירה לאורך תקופה מסוימת. מדד זה מאפשר למשקיעים להעריך את כדאיות ההשקעה בנכס נדל"ן ולקבל החלטות מושכלות. התשואה יכולה לנבוע משני מקורות עיקריים: הכנסות משכר דירה (תשואה שוטפת) ועליית ערך הנכס (רווח הון).

דוגמה

נניח שרכשתם דירה להשקעה בסך 1,500,000 ש"ח. ההכנסה השנתית משכר דירה היא 48,000 ש"ח (4,000 ש"ח לחודש). ההוצאות השנתיות (ארנונה, ועד בית, ביטוח, תיקונים קטנים) מסתכמות ב-8,000 ש"ח. הכנסה נטו משכר דירה: 48,000 ש"ח - 8,000 ש"ח = 40,000 ש"ח. התשואה השוטפת מהשכרה תהיה: (40,000 ש"ח / 1,500,000 ש"ח) * 100% = 2.67%. אם בנוסף, ערך הדירה עלה בשנה זו ב-50,000 ש"ח, התשואה הכוללת (שכר דירה + עליית ערך) תהיה: ((40,000 ש"ח + 50,000 ש"ח) / 1,500,000 ש"ח) * 100% = (90,000 ש"ח / 1,500,000 ש"ח) * 100% = 6%.

שני רכיבי התשואה

התשואה על דירה להשקעה מורכבת משני חלקים: תשואה שוטפת משכר הדירה, ועליית ערך הדירה לאורך זמן. רוב הדיון בישראל מתמקד בשני, אבל הראשון קובע אם הנכס מחזיק את עצמו.

תשואה ברוטו מול נטו

תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי ÷ מחיר הדירה. דירה ב-2 מיליון ₪ שמושכרת ב-5,500 ₪ בחודש מניבה 66,000 ₪ בשנה, תשואה ברוטו של 3.3%.

תשואה נטו מנכה את ההוצאות: ועד בית ותיקונים, ביטוח, חודשים בלי שוכר, ניהול, ומס על שכר הדירה אם חל. אחרי הוצאות של 12,000 ₪ בשנה, התשואה נטו יורדת ל-2.7%. בישראל, תשואות שוטפות של 2.5% עד 3.5% נפוצות באזורי ביקוש.

תשואה על ההון העצמי

כשקונים עם משכנתא, מחשבים את התשואה על ההון שהושקע ומפחיתים את עלות המימון. אם הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה השוטפת, המינוף שלילי: השכירות לא מכסה את הריבית, והתשואה תלויה כמעט כולה בעליית ערך הדירה.

העלויות החד-פעמיות

מס רכישה, שלמשקיע מתחיל מהשקל הראשון.
עורך דין, תיווך, שמאות ועמלות משכנתא.
שיפוץ והתאמה לפני השכרה.
מס שבח בעת המכירה.
כל אלה מקטינים את התשואה בפועל, במיוחד בהחזקה קצרה.

שאלות נפוצות

מה נחשבת תשואה טובה על דירה?

בישראל, תשואה שוטפת נטו של 3% ומעלה נחשבת סבירה באזורי ביקוש. בפריפריה התשואה השוטפת לרוב גבוהה יותר, אבל עליית הערך לאורך זמן עשויה להיות נמוכה יותר.

איך משווים דירה להשקעה בשוק ההון?

משווים תשואה כוללת נטו, אחרי כל העלויות והמסים, ומביאים בחשבון את המינוף, הנזילות והריכוזיות. דירה היא נכס אחד ולא נזיל, ותיק מניות מפוזר ונזיל.

איך משלמים מס על שכר דירה?

לדירת מגורים יש שלושה מסלולים: פטור עד תקרה חודשית, מס של 10% על ההכנסה ברוטו, או מס רגיל לפי מדרגות עם ניכוי הוצאות. המסלול המשתלם תלוי בגובה השכירות ובהכנסות האחרות.

האם עליית מחירי הדירות בעבר תימשך?

אין לדעת. מחירי הדירות בישראל עלו מאוד בעשורים האחרונים, אבל היו גם תקופות של קיפאון וירידה. העבר אינו מבטיח את העתיד.

מושגים קשורים

למידה מורחבת

תוכן חינוכי בלבד, אינו ייעוץ השקעות.