מס רכישה
קטגוריה: נדל"ן
הגדרה
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכשי נכסי מקרקעין בישראל, בין אם מדובר בדירת מגורים, קרקע, חנות או משרד. המס משולם לרשות המסים בישראל ומהווה חלק בלתי נפרד מעלות העסקה. גובה המס נקבע כאחוז משווי הרכישה של הנכס, והוא מחושב על פי מדרגות מס פרוגרסיביות, כאשר שיעור המס עולה ככל ששווי הנכס גבוה יותר.
קיימים הבדלים משמעותיים בשיעורי המס בין רכישת דירה יחידה לבין רכישת דירה נוספת או נכס שאינו למגורים, וכן קיימות הקלות והטבות מס לקבוצות אוכלוסייה מסוימות, כגון נכים, עולים חדשים ורוכשי דירה יחידה. המטרה העיקרית של מס הרכישה היא להוות מקור הכנסה למדינה ולשמש כלי לוויסות שוק הנדל"ן.
דוגמה
דוגמה: משפחה רוכשת דירת מגורים יחידה בסך 2,500,000 ש"ח. נניח שעד סכום של 1,978,745 ש"ח קיים פטור ממס רכישה, ועל היתרה (2,500,000 ש"ח - 1,978,745 ש"ח = 521,255 ש"ח) מוטל מס בשיעור של 3.5%. במקרה זה, מס הרכישה שישולם יהיה 521,255 ש"ח * 0.035 = 18,243.92 ש"ח. לעומת זאת, אם משקיע רוכש דירה שנייה באותו סכום, ייתכן שיחול עליו מס רכישה בשיעור של 8% על כל הסכום, כלומר 2,500,000 ש"ח * 0.08 = 200,000 ש"ח.
מי משלם וכמה
מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה על רכישת זכות במקרקעין: דירה, קרקע או נכס מסחרי. השיעור תלוי בסוג הנכס ובמצב הקונה:
- דירה יחידה: מדרגות מס עולות, כשהמדרגה הראשונה פטורה ממס לגמרי. לכן רוב רוכשי הדירה הראשונה משלמים מעט מאוד, ולעתים כלום.
- דירה נוספת (משקיעים): מס מהשקל הראשון, בשיעורים גבוהים בהרבה.
- נכס שאינו דירת מגורים, כמו חנות או קרקע: שיעור אחיד.
- עולים חדשים, נכים ואוכלוסיות נוספות זכאים להקלות בתנאים שנקבעו.
המדרגות מתעדכנות
גבולות המדרגות צמודים בדרך כלל למדד מחירי הדירות ומתעדכנים מדי שנה, אבל בשנים מסוימות הוחלט להקפיא אותם. את הטבלה העדכנית ואת הסימולטור לחישוב מפרסמת רשות המסים באתר שלה, וזה המקום לבדוק לפני עסקה.
דירה יחידה זמנית: משפרי דיור
מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה יכול ליהנות ממס כמו על דירה יחידה, אם ימכור את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן שקבע החוק. אם לא עומדים בזה, מחייבים אותו בהפרש לפי שיעורי המשקיעים. לכן חשוב לתכנן את לוח הזמנים של המכירה.
דיווח ותשלום
את העסקה מדווח בדרך כלל עורך הדין, והקונה מקבל שובר תשלום. המס צריך להיות משולם עד מועד שקבוע בחוק, ואיחור גורר הפרשי הצמדה וקנסות. מס הרכישה ששולם מוכר אחר כך כהוצאה בחישוב מס השבח, כשהדירה תימכר.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח?
מס רכישה משלם הקונה, על הרכישה. מס שבח משלם המוכר, על הרווח מהמכירה. שני מסים נפרדים על אותה עסקה.
האם יורש דירה משלם מס רכישה?
קבלת דירה בירושה פטורה ממס רכישה. ההשלכות מגיעות בעיקר כשמוכרים אותה, במס השבח, ובהשפעה על מעמד ה"דירה יחידה" של היורש.
איך מחשבים מס רכישה על דירה ראשונה?
מחלקים את מחיר הדירה למדרגות לפי טבלת רשות המסים, ומחשבים את השיעור על כל מדרגה בנפרד. הדרך הקלה היא סימולטור מס הרכישה באתר רשות המסים.
האם משקיע יכול להוריד את מס הרכישה?
באופן כללי לא, אלא אם הוא זכאי להקלה מיוחדת. התכנון האפשרי הוא בעיקר בתזמון ובמבנה הבעלות, וכדאי לעשות אותו עם עורך דין או יועץ מס לפני העסקה.
מושגים קשורים
למידה מורחבת
תוכן חינוכי בלבד, אינו ייעוץ השקעות.