השקעה בדירה ראשונה
קטגוריה: נדל"ן
הגדרה
השקעה בדירה ראשונה מתייחסת לרכישת נכס נדל"ן למגורים, לרוב דירת מגורים, על ידי אדם או משפחה שזוהי הדירה הראשונה שבבעלותם. מטרת ההשקעה יכולה להיות כפולה: שימוש עצמי למגורים, ו/או השקעה פיננסית לטווח ארוך מתוך ציפייה לעליית ערך הנכס או להפקת תשואה משכר דירה. רכישת דירה ראשונה נחשבת לאבן דרך כלכלית משמעותית בחיי משפחות ויחידים, וכוללת שיקולים רבים כגון מיקום, גודל, מצב הנכס, יכולת מימון ומיסוי.
דוגמה
משפחת כהן, זוג צעיר ללא דירה בבעלותם, מחליטה לרכוש דירה ראשונה למגורים. הם מוצאים דירת 3 חדרים בפתח תקווה במחיר של 2,000,000 ש"ח. לצורך הרכישה, הם לוקחים משכנתא בסך 1,400,000 ש"ח (70% מימון) ומשלימים הון עצמי של 600,000 ש"ח. בנוסף, הם משלמים מס רכישה מופחת המיועד לרוכשי דירה יחידה, העומד על כ-18,000 ש"ח (לפי מדרגות המס הרלוונטיות לתקופה). מטרתם היא לגור בדירה וליהנות מעליית ערך עתידית, תוך חיסכון בעלויות שכירות חודשיות.
כמה הון עצמי צריך
בנק ישראל מגביל את שיעור המימון במשכנתא לפי סוג הרוכש. מי שקונה דירה ראשונה (דירה יחידה) יכול לקבל משכנתא של עד 75% משווי הדירה, ולכן צריך הון עצמי של לפחות 25%. משפרי דיור מוגבלים ל-70%, ומשקיעים שקונים דירה נוספת ל-50%.
לדירה של 2 מיליון ₪, רוכש דירה ראשונה צריך לפחות 500,000 ₪ הון עצמי, ועוד כסף להוצאות הנלוות.
ההוצאות שמעבר למחיר הדירה
- מס רכישה: לדירה יחידה המדרגה הראשונה פטורה לגמרי, ולכן רוב רוכשי הדירה הראשונה משלמים מעט או בכלל לא.
- שכר טרחת עורך דין ותיווך.
- שמאות, ייעוץ משכנתא ועמלות פתיחת תיק.
- שיפוץ, ריהוט והובלה, שלעתים קרובות לא נכנסים לתוכנית ומפתיעים.
ההחזר החודשי
בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי ל-50% מההכנסה הפנויה של הלווים, אבל החזר כזה כבד מאוד בפועל. יועצים רבים ממליצים לא לעבור שליש מההכנסה, כדי להשאיר מרחב לשינויים בריבית, במדד ובחיים.
דירה ראשונה כהשקעה
דירה ראשונה היא בראש ובראשונה מקום מגורים, ולא רק השקעה. כדאי להשוות בין עלות המשכנתא לבין שכר הדירה שהייתם משלמים, ולזכור שהדירה מרכזת חלק גדול מאוד מההון במקום אחד. מצד שני, היא מגינה מעליית שכר הדירה ונותנת ביטחון. תוכניות ממשלתיות כמו "דירה בהנחה" יכולות להוזיל משמעותית את הרכישה למי שעומד בתנאים.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקנות דירה ראשונה בלי 25% הון עצמי?
לא במשכנתא רגילה מבנק, בגלל מגבלת בנק ישראל. יש מי שמשלים את ההון העצמי בהלוואות משלימות או בעזרה משפחתית, אבל הלוואות כאלה מגדילות את ההחזר החודשי ואת הסיכון.
האם כדאי לקנות דירה להשקעה לפני דירה למגורים?
זו החלטה אישית. כדאי לזכור שרכישה כזו מאבדת את מעמד הדירה הראשונה: מס הרכישה גבוה יותר ושיעור המימון מוגבל ל-50%. כדאי לבדוק את המספרים לפני שמחליטים.
כמה זמן לוקח לחסוך להון עצמי?
תלוי בהכנסה, בהוצאות ובתשואה על החיסכון. משפחה שחוסכת 4,000 ₪ בחודש ומשיגה תשואה ממוצעת של 4% בשנה תצבור כ-500,000 ₪ בכ-9 שנים.
מושגים קשורים
למידה מורחבת
תוכן חינוכי בלבד, אינו ייעוץ השקעות.