LTV - Loan To Value

קטגוריה: נדל"ן

הגדרה

יחס הלוואה לשווי (LTV) הוא כלי פיננסי מרכזי המשמש להערכת הסיכון בהלוואות הניתנות כנגד נכס, בדרך כלל נדל"ן. היחס מבטא באחוזים את גובה ההלוואה ביחס לשווי הנכס המהווה בטוחה. ככל שיחס ה-LTV גבוה יותר, כך נתפסת ההלוואה כמסוכנת יותר עבור המלווה, משום ששיעור המימון החיצוני בה גדול יותר.

לדוגמה, בהלוואות משכנתא, בנקים ומוסדות פיננסיים משתמשים ב-LTV כדי לקבוע את תנאי ההלוואה, הריבית וסכומי המימון המקסימליים שהם מוכנים להעניק. יחס זה משפיע גם על הדרישה לביטוח משכנתא או לביטחונות נוספים.

דוגמה

אדם רוכש דירה בשווי מיליון שקלים ומקבל הלוואת משכנתא בסך 700 אלף שקלים. במקרה זה, יחס ה-LTV הוא 70% (700,000 שקלים חלקי מיליון שקלים). אילו היה מקבל הלוואה של 900 אלף שקלים, ה-LTV היה עומד על 90%, מה שהיה נחשב להלוואה מסוכנת יותר עבור המלווה וייתכן שהיה כרוך בתנאי ריבית פחות אטרקטיביים.

איך מחשבים

LTV = סכום ההלוואה ÷ שווי הנכס. משכנתא של 1.2 מיליון ₪ על דירה ששווה 2 מיליון ₪ היא בשיעור מימון של 60%. השווי נקבע לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין הערכת השמאי מטעם הבנק.

המגבלות בישראל

בנק ישראל קובע שיעור מימון מרבי לפי סוג הרוכש:

דירה יחידה: עד 75%.
משפרי דיור, שמוכרים דירה וקונים אחרת: עד 70%.
דירה להשקעה או דירה נוספת: עד 50%.
בנוסף, ההחזר החודשי מוגבל ביחס להכנסה, וחלק מהמשכנתא צריך להיות בריבית קבועה.

למה זה משפיע על הריבית

ככל ששיעור המימון גבוה יותר, הסיכון של הבנק גדול יותר: אם הלווה לא ישלם והדירה תימכר בירידת מחירים, יש פחות "כרית" להחזר החוב. לכן בנקים מתמחרים ריבית גבוהה יותר למשכנתאות עם LTV גבוה, ונותנים תנאים טובים יותר למי שמביא הון עצמי גדול.

LTV לאורך חיי ההלוואה

שיעור המימון לא קבוע: הוא יורד ככל שמחזירים קרן ועולה אם מחירי הדירות יורדים. במסלולים צמודים למדד, הקרן עצמה יכולה לגדול בתחילת הדרך. לכן מי שמתכנן מחזור משכנתא כדאי שיבדוק את ה-LTV העדכני, כי הוא משפיע על הריבית שיקבל.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל משכנתא של 90% בישראל?

לא במשכנתא בנקאית רגילה, בגלל מגבלות בנק ישראל. יש מי שמשלים את ההון העצמי בהלוואות נוספות, מה שמגדיל את ההחזר ואת הסיכון.

מה עדיף, LTV נמוך או השארת כסף בצד?

LTV נמוך מוזיל את הריבית. מצד שני, חשוב להשאיר כרית חירום אחרי הרכישה. האיזון הנכון תלוי ביציבות ההכנסה ובהוצאות הצפויות.

האם LTV רלוונטי גם בהלוואה כנגד דירה קיימת?

כן. גם במשכנתא לכל מטרה, הבנק מגביל את הסכום ביחס לשווי הנכס, ולרוב בשיעור נמוך יותר מאשר ברכישה.

איך שמאות נמוכה משפיעה על ה-LTV?

אם השמאי מעריך את הדירה מתחת למחיר הרכישה, הבנק יחשב את המימון לפי הערכת השמאי. המשמעות: צריך יותר הון עצמי כדי לסגור את העסקה.

מושגים קשורים

למידה מורחבת

תוכן חינוכי בלבד, אינו ייעוץ השקעות.