השקעה בנדל״ן בישראל: מס רכישה, משכנתא ותשואת שכירות

בקצרה: השקעה בנדל״ן בישראל היא בדרך כלל קנייה של דירה נוספת, במימון של משכנתא עד 50% משווי הנכס. מס הרכישה על דירה נוספת מתחיל ב-8% מהשקל הראשון, ולכן על דירה ב-2,500,000 ₪ משלמים 200,000 ₪ עוד לפני שנכנס שוכר. מי שרוצה חשיפה לנדל״ן בלי הון עצמי גדול יכול לבחון קרנות נדל״ן סחירות.

דירה להשקעה מייצרת כסף בשתי דרכים: שכר דירה חודשי ועליית ערך לאורך שנים. בצד השני עומדות עלויות שרוב הקונים מגלים רק בזמן העסקה. בתשלום חד-פעמי יש מס רכישה, עורך דין, לפעמים תיווך ושמאי, ושיפוץ לפני השכרה. בהמשך מגיעים החזר המשכנתא, תיקונים, ביטוח, חודשים בלי שוכר והמס על ההכנסה מהשכירות.

נדל״ן הוא נכס לא נזיל: מכירה של דירה לוקחת חודשים, ואי אפשר למכור חצי דירה כשצריך כסף. את זה צריך להכניס לחשבון לפני שקובעים כמה מההון הפנוי נכנס לנכס אחד.

דירה להשקעה קושרת בדרך כלל את רוב החסכונות של משק הבית לשוק אחד ולנכס אחד. לכן מעבר לשאלה אם העסקה טובה, צריך לשאול מה עוד נשאר בתיק אם שוק הדיור באזור ייחלש לכמה שנים, ואם יש מספיק כסף נזיל להחזיר את המשכנתא בתקופה שבה הדירה עומדת ריקה.

מס רכישה הוא ההוצאה הגדולה ביותר בקנייה, וההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת עצום. על דירה יחידה יש מדרגה פטורה, ומעליה המס עולה בהדרגה. על דירה נוספת אין מדרגה פטורה. אלה המדרגות לשנת 2026:

המס מחושב בשכבות: כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא בתוך המדרגה. כך יוצא המס על אותה דירה, פעם כדירה יחידה ופעם כדירה נוספת:

בדירה של 2,500,000 ₪, משקיע משלם 200,000 ₪ מס רכישה, וקונה של דירה יחידה משלם 20,538 ₪. מי שמוכר את הדירה הקודמת שלו בתוך פרק הזמן שהחוק קובע עשוי ליהנות ממדרגות הדירה היחידה, ואת התנאים המדויקים בודקים עם עורך הדין לפני החתימה. למחיר אחר אפשר להשתמש במחשבון מס רכישה.

הוראות בנק ישראל מגבילות את שיעור המימון (LTV), כלומר את גובה המשכנתא ביחס לשווי הדירה. המגבלה תלויה בסוג הרוכש: 75% לדירה יחידה, 70% למשפר דיור ו-50% לדירה נוספת. כך זה נראה בדירה של 2,500,000 ₪:

מס הרכישה לא נכלל במימון ומשולם מההון העצמי, ולכן משקיע צריך כמעט פי שניים יותר מזומן מקונה של דירה יחידה באותו מחיר.

משכנתא בישראל בנויה בדרך כלל מכמה מסלולים. במסלול הפריים הריבית זזה עם ריבית בנק ישראל, במסלול קבוע לא צמוד ההחזר ידוע מראש, ובמסלול צמוד הקרן עולה עם מדד המחירים לצרכן. השילוב בין המסלולים קובע כמה ההחזר החודשי יכול להשתנות. את ההחזר בכל תמהיל אפשר לבדוק במחשבון משכנתא, ולהשוות הצעות של כמה בנקים לפני שבוחרים.

תשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. זה המספר שמופיע במודעות ובשיחות, והוא תמיד גבוה מהתשואה האמיתית. תשואה נטו מורידה מהשכירות את ההוצאות, ונכון לחשב אותה גם על העלות הכוללת של הקנייה, כולל מס רכישה.

נניח, להמחשה בלבד, דירה נוספת ב-2,000,000 ₪ שמושכרת ב-5,500 ₪ לחודש, חודש אחד בשנה בלי שוכר, 6,000 ₪ בשנה לתיקונים ו-2,000 ₪ לביטוח ולהוצאות שוטפות:

והחישוב הזה עוד לא כולל ריבית על משכנתא, עורך דין, תיווך ומס על השכירות. מי שקונה עם משכנתא צריך להשוות את התשואה נטו לריבית שהוא משלם, כי כשהריבית גבוהה מהתשואה, שכר הדירה לא מכסה את עלות הכסף והרווח תלוי בעליית ערך. לחישוב עם המספרים שלכם יש מחשבון תשואה משכר דירה.

על הכנסה משכירות למגורים יש שלוש דרכים לחישוב המס. עד תקרה חודשית שמתעדכנת כל שנה ההכנסה פטורה. אפשר לבחור במסלול של מס מופחת על כל ההכנסה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות. ואפשר לשלם מס לפי מדרגות המס הרגילות אחרי ניכוי הוצאות ופחת. איזה מסלול משתלם תלוי בגובה השכירות, בהוצאות ובשאר ההכנסות שלכם, ואת התקרה העדכנית בודקים באתר רשות המסים לפני הבחירה.

מס שבח משולם במכירה, על הרווח הריאלי, כלומר על עליית הערך אחרי ניכוי האינפלציה וההוצאות המותרות. מכירה של דירה יחידה יכולה להיות פטורה ממס שבח בתנאים שהחוק קובע. בדירה להשקעה בדרך כלל אין פטור, ומס השבח מקטין את הרווח שנשאר בסוף. בנוסף, כשהוועדה המקומית מאשרת תוכנית שמעלה את שווי הנכס, למשל תוספת זכויות בנייה, היא גובה היטל השבחה, ואת זה בודקים לפני קנייה ולפני מכירה. הערכה של מס השבח בעסקה מסוימת אפשר לקבל במחשבון מס שבח.

REIT היא חברה או קרן שמחזיקה נכסים מניבים, כמו משרדים, מרכזים מסחריים, מחסנים או דיור להשכרה, ומחלקת את רוב הרווחים למשקיעים כדיבידנד. היחידות נסחרות בבורסה כמו מניה, אז אפשר להיכנס בסכום קטן ולצאת בכל יום מסחר. קיימות REITs ישראליות שנסחרות בבורסה בתל אביב, קרנות סל על מדדי נדל״ן בארה״ב ובעולם, ומניות של חברות נדל״ן.

REIT לא מחליף את המינוף והשליטה של דירה, ודירה לא נותנת את הנזילות והפיזור של קרן. משקיעים רבים מחזיקים חשיפה לנדל״ן דרך קרן כחלק מתיק מפוזר, לצד או במקום דירה.

ההשוואה בין דירה להשקעה לתיק מניות מפוזר תלויה בתקופה, בעיר ובמינוף, ולכן אין לה תשובה אחת. אפשר להשוות את המבנה:

השוואה מפורטת יותר, עם התרחישים שבהם כל אחד מהם מתאים, יש בעמוד נדל״ן או מניות. מי ששואל אם בכלל עוד שווה לקנות דירה להשקעה ימצא ניתוח בעמוד האם נדל״ן עדיין משתלם בישראל.

רוב הטעויות היקרות בנדל״ן קורות לפני החתימה, כשהקונה מתאהב בדירה ובודק את המספרים אחר כך. סדר עבודה שמונע את רובן:

1. מחשבים את המזומן הנדרש: הון עצמי לפי שיעור המימון של סוג הרוכש שלכם, מס רכישה, עורך דין, תיווך ושיפוץ. מה שנשאר אחרי זה צריך להספיק לקרן חירום.
2. מקבלים אישור עקרוני למשכנתא ובודקים את ההחזר החודשי גם בתרחיש שבו הריבית עולה.
3. בודקים את הביקוש לשכירות באזור לפי מודעות של דירות דומות, ולא לפי ההערכה של המוכר או המתווך.
4. מחשבים תשואה נטו עם הוצאות אמיתיות: חודשים ריקים, תיקונים, ביטוח, ועד בית ומס על השכירות.
5. עורך הדין בודק נסח טאבו, שעבודים, חובות לוועדה המקומית והיטל השבחה פתוח.
6. בודקים תוכניות בנייה באזור ומצב הבניין, כולל מה מתוכנן ברחוב ובשכונה בשנים הקרובות.
7. רק אחרי כל זה מנהלים משא ומתן על המחיר וחותמים.

הסדר חשוב כי כל שלב יכול לפסול את העסקה, ועדיף לגלות את זה לפני שמשלמים מקדמה או שכר טרחה.

המשכנתא מגדילה את התוצאה על ההון העצמי בשני הכיוונים. משקיע שקונה דירה ב-2,000,000 ₪ עם מימון מרבי של 50% שם 1,000,000 ₪ מכספו. אם מחיר הדירה עולה 10%, הרווח הוא 200,000 ₪, כלומר 20% על ההון העצמי. אם המחיר יורד 10%, ההפסד הוא אותו סכום ואותו אחוז, והמשכנתא נשארת במלואה. החישוב לא כולל מס רכישה, ריבית ועמלות, שמקטינים את הרווח ומגדילים את ההפסד.

סיכונים נוספים שכדאי להכניס לחשבון:

• ריבית: עלייה בריבית מגדילה את ההחזר במסלולים משתנים ויכולה ללחוץ על מחירי הדירות.
• ריכוז: כל ההון בנכס אחד, בעיר אחת ובשכונה אחת.
• שוכרים: חודשים בלי שוכר, איחור בתשלום או נזק לדירה.
• נזילות: מכירה לוקחת זמן, ובשוק חלש היא לוקחת יותר.
• רגולציה ומיסוי: שינויים במס רכישה, במיסוי השכירות או בהוראות המשכנתא משנים את הכדאיות של עסקה קיימת.
• נדל״ן בחו״ל: ניהול מרחוק, חשיפה למטבע אחר, חוקים שאתם לא מכירים וחובת דיווח לרשות המסים בישראל. לפני עסקה כזו בודקים את העסקאות הקודמות של מי שמציע אותה ועובדים עם עורך דין מקומי.
• פינוי-בינוי וקבוצות רכישה: אפשרות לקנות במחיר נמוך יותר, עם סיכון של עיכובים ארוכים ושל כשל יזם. בודקים את המבנה המשפטי והבטוחות לפני חתימה.

מי שרוצה ללמוד להשוות בין נדל״ן לאפיקים בשוק ההון לפני שהוא מחליט יכול לבדוק את קורס ההשקעות של סקילס.