מחשבון משכנתא: החזר חודשי לפי תמהיל
המחשבון מחשב את ההחזר החודשי, הריבית הכוללת ולוח הסילוקין של משכנתא בעד שלושה מסלולים. בתמהיל שנטען בעמוד, משכנתא של 1,000,000 ₪ בשלושה מסלולים מתחילה בהחזר של 5,972 ₪ בחודש, ועד סוף התקופה משלמים עליה 667,923 ₪ ריבית. שנו סכום, תקופה, ריבית ושיטת החזר בכל מסלול, והתוצאה תתעדכן מיד.
מאת מכללת סקילס · עודכן:
יתרת חוב וריבית שנתית
מתאר איך החוב דועך ומה משלמים בריבית בכל שנה.
- יתרת חוב
- ריבית בשנה
איך משתמשים במחשבון משכנתא
- לכל מסלול יש שם. אפשר לשנות אותו, למשל "קל״צ" או "פריים", כדי שהסיכום ולוח הסילוקין יהיו ברורים.
- בחרו שיטת החזר לכל מסלול: שפיצר (החזר חודשי קבוע), קרן שווה (החזר יורד) או בלון (ריבית בלבד והקרן בסוף).
- הזינו את סכום ההלוואה במסלול, את התקופה בשנים ואת הריבית השנתית שהבנק הציע לכם.
- מתחת לכל מסלול מופיעים ההחזר החודשי ההתחלתי, סך הריבית וסך ההחזר. הסיכום מחבר את כל המסלולים.
- הגרף מראה איך יתרת החוב יורדת ומה משלמים בריבית בכל שנה. כפתור הייצוא מוריד את לוח הסילוקין המלא לקובץ CSV שנפתח באקסל.
הנוסחה שהמחשבון משתמש בה
כל מסלול מחושב בנפרד, חודש אחרי חודש. הריבית החודשית היא הריבית השנתית חלקי 12, והריבית של כל חודש מחושבת על היתרה שנשארה.
i = r / 12 n = 12 × tSpitzer: PMT = P × i / (1 − (1 + i)^−n)Equal principal: PMT_k = P / n + B_(k−1) × iInterest_k = B_(k−1) × i Principal_k = PMT_k − Interest_kP הוא סכום ההלוואה במסלול, r הריבית השנתית כשבר עשרוני (4.5% = 0.045), t מספר השנים, n מספר התשלומים ו-B היתרה לפני התשלום.
בשפיצר ההחזר קבוע. בהתחלה רובו ריבית, ועם הזמן החלק של הקרן גדל. בקרן שווה מחזירים את אותו סכום קרן בכל חודש, ולכן ההחזר יורד כשהיתרה קטנה.
במסלול בלון משלמים כל חודש רק את הריבית, ואת כל הקרן מחזירים בתשלום האחרון.
המחשבון לא מצמיד את היתרה למדד ולא משנה את הריבית באמצע התקופה. במסלול צמוד או משתנה התוצאה היא תרחיש שבו המדד והריבית לא זזים.
דוגמאות מחושבות
התמהיל שבמחשבון: 1,000,000 ₪ בשלושה מסלולים
קבועה לא צמודה: 400,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.8%; משתנה כל 5 צמודה: 300,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.2%; פריים: 300,000 ₪ ל-20 שנה בריבית 5.5%. ההחזר החודשי ההתחלתי של כל המסלולים יחד הוא 5,972 ₪. לאורך חיי המשכנתא משלמים 1,667,923 ₪, ומתוכם 667,923 ₪ ריבית. הריביות כאן הן דוגמה. הזינו את הריביות מההצעה שקיבלתם מהבנק.
שפיצר או קרן שווה על אותה הלוואה
משכנתא של 1,000,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.5%. בשפיצר ההחזר קבוע: 5,558 ₪ בחודש, וסך הריבית 667,497 ₪. בקרן שווה ההחזר הראשון 7,083 ₪, האחרון 3,346 ₪, וסך הריבית 564,375 ₪. קרן שווה חוסכת 103,122 ₪ ריבית, אבל בשנים הראשונות ההחזר גבוה יותר. ההחזר בקרן שווה יורד מתחת להחזר בשפיצר רק בחודש 124.
25 או 30 שנה
אותה משכנתא של 1,000,000 ₪ בריבית 4.5% בשפיצר. ל-30 שנה ההחזר 5,067 ₪ בחודש וסך הריבית 824,067 ₪. ל-25 שנה ההחזר 5,558 ₪ וסך הריבית 667,497 ₪. קיצור של חמש שנים מעלה את ההחזר ב-491 ₪ בחודש וחוסך 156,570 ₪ ריבית.
כמה משכנתא אפשר לקבל לפי ההכנסה
משק בית עם הכנסה פנויה של 16,000 ₪ בחודש. לפי הוראות בנק ישראל ההחזר לא יעלה על 50% מההכנסה, כלומר 8,000 ₪ בחודש. החזר כזה מספיק בשפיצר ל-25 שנה בריבית 4.5% להלוואה של כ-1,439,283 ₪. מי שמעדיף שההחזר יהיה 30% מההכנסה (4,800 ₪) יגיע להלוואה של כ-863,570 ₪. הבנק בודק גם את שווי הדירה, את ההון העצמי ואת ההתחייבויות האחרות שלכם.
כמה הון עצמי צריך לדירה של 2,000,000 ₪
בדירה יחידה הבנק יכול לממן עד 75% מהשווי, כלומר עד 1,500,000 ₪, וצריך לפחות 500,000 ₪ הון עצמי. בדירה חליפית המימון עד 70% (1,400,000 ₪), ובדירה להשקעה עד 50% (1,000,000 ₪). מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ושמאי משולמים מעבר להון העצמי הזה.
לוח שפיצר: 1,000,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.5%
| שנה | שולם בשנה | מתוכו ריבית | מתוכו קרן | יתרה בסוף השנה |
|---|---|---|---|---|
| שנה 1 | 66,700 ₪ | 44,547 ₪ | 22,153 ₪ | 977,847 ₪ |
| שנה 2 | 66,700 ₪ | 43,529 ₪ | 23,171 ₪ | 954,676 ₪ |
| שנה 3 | 66,700 ₪ | 42,465 ₪ | 24,235 ₪ | 930,441 ₪ |
| שנה 5 | 66,700 ₪ | 40,187 ₪ | 26,513 ₪ | 878,579 ₪ |
| שנה 10 | 66,700 ₪ | 33,511 ₪ | 33,189 ₪ | 726,585 ₪ |
| שנה 15 | 66,700 ₪ | 25,154 ₪ | 41,546 ₪ | 536,319 ₪ |
| שנה 20 | 66,700 ₪ | 14,693 ₪ | 52,007 ₪ | 298,145 ₪ |
| שנה 25 | 66,700 ₪ | 1,598 ₪ | 65,102 ₪ | 0 ₪ |
ההחזר החודשי קבוע: 5,558 ₪. בחודש הראשון 3,750 ₪ ממנו הם ריבית ורק 1,808 ₪ קרן. בלי הצמדה למדד ובלי שינוי ריבית. לוח מלא לכל חודש אפשר להוריד מהמחשבון.
החזר חודשי בשפיצר לפי סכום ותקופה (ריבית 4.5%)
| סכום המשכנתא | 20 שנה | 25 שנה | 30 שנה |
|---|---|---|---|
| 500,000 ₪ | 3,163 ₪ | 2,779 ₪ | 2,533 ₪ |
| 750,000 ₪ | 4,745 ₪ | 4,169 ₪ | 3,800 ₪ |
| 1,000,000 ₪ | 6,326 ₪ | 5,558 ₪ | 5,067 ₪ |
| 1,250,000 ₪ | 7,908 ₪ | 6,948 ₪ | 6,334 ₪ |
| 1,500,000 ₪ | 9,490 ₪ | 8,337 ₪ | 7,600 ₪ |
מחושב בנוסחת שפיצר שלמעלה. ריבית אחרת משנה את ההחזר, ולכן כדאי להזין במחשבון את הריבית שקיבלתם.
מימון מקסימלי והון עצמי מינימלי לפי סוג הדירה
| מחיר הדירה | דירה יחידה (75%) | דירה חליפית (70%) | דירה להשקעה (50%) |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 1,125,000 ₪ / הון עצמי 375,000 ₪ | 1,050,000 ₪ / הון עצמי 450,000 ₪ | 750,000 ₪ / הון עצמי 750,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 1,500,000 ₪ / הון עצמי 500,000 ₪ | 1,400,000 ₪ / הון עצמי 600,000 ₪ | 1,000,000 ₪ / הון עצמי 1,000,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 1,875,000 ₪ / הון עצמי 625,000 ₪ | 1,750,000 ₪ / הון עצמי 750,000 ₪ | 1,250,000 ₪ / הון עצמי 1,250,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 2,250,000 ₪ / הון עצמי 750,000 ₪ | 2,100,000 ₪ / הון עצמי 900,000 ₪ | 1,500,000 ₪ / הון עצמי 1,500,000 ₪ |
לפי שיעורי המימון המרביים בהוראה 329 של בנק ישראל. הבנק יכול לאשר פחות, לפי ההכנסה ושווי הדירה בשמאות.
שיעורים ונתונים בישראל
שיעור מימון מרבי (LTV): 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית, 50% לדירה להשקעה
נכון להוראת ניהול בנקאי תקין 329 בנוסח 06/26, סעיף 2 · נבדק ב- · מקור: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, חוזר 2852 מ-30.6.2026: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור
שיעור החזר מהכנסה מרבי: 50% מההכנסה הפנויה (מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה)
נכון להוראת ניהול בנקאי תקין 329 בנוסח 06/26, סעיפים 5 ו-6 · נבדק ב- · מקור: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, חוזר 2852 מ-30.6.2026: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור
חלק המשכנתא בריבית משתנה: עד 66.66% מההלוואה, כלומר לפחות שליש בריבית קבועה
נכון להוראת ניהול בנקאי תקין 329 בנוסח 06/26, סעיף 7 · נבדק ב- · מקור: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, חוזר 2852 מ-30.6.2026: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור
תקופה מרבית לפירעון: 30 שנה
נכון להוראת ניהול בנקאי תקין 329 בנוסח 06/26, סעיף 8 · נבדק ב- · מקור: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, חוזר 2852 מ-30.6.2026: הוראת ניהול בנקאי תקין 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור
מה זה תמהיל משכנתא
משכנתא בישראל מחולקת בדרך כלל לכמה מסלולים, ולכל מסלול ריבית ושיטת החזר משלו. השילוב ביניהם נקרא תמהיל.
לפי הוראה 329 של בנק ישראל, עד 66.66% מהמשכנתא יכולים להיות בריבית משתנה, כך שלפחות שליש ממנה בריבית קבועה. מסלול הפריים הוא מסלול בריבית משתנה ונספר בתוך החלק הזה. בתמהיל שבמחשבון 60% מהסכום במסלולים משתנים (המשתנה כל 5 שנים והפריים), ו-400,000 ₪ בריבית קבועה.
- קבועה לא צמודה (קל״צ): הריבית וההחזר ידועים מראש לכל התקופה. בדרך כלל הריבית בה גבוהה יותר מבמסלולים אחרים.
- קבועה צמודה למדד: הריבית קבועה, אבל היתרה עולה ויורדת עם מדד המחירים לצרכן.
- משתנה כל 5 שנים: הריבית מתעדכנת בנקודות יציאה קבועות, צמודה למדד או לא צמודה.
- פריים: ריבית בנק ישראל ועוד 1.5 נקודות אחוז, פלוס או מינוס מרווח שנקבע מול הבנק. ההחזר משתנה בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית.
מה המחשבון לא מחשב
החישוב מראה את מבנה המשכנתא בריבית קבועה לאורך כל התקופה. בפועל יש כמה דברים שמשנים את הסכום:
- הצמדה למדד. במסלול צמוד היתרה גדלה עם האינפלציה, ולכן ההחזר בפועל גבוה מהמוצג. מחשבון ריבית והצמדה ומחשבון האינפלציה עוזרים להעריך את ההשפעה.
- שינויי ריבית. במסלולי פריים ומשתנה ההחזר יעלה או ירד עם הריבית. כדאי להריץ את המסלולים האלה גם בריבית גבוהה באחוז אחד או שניים.
- עמלות. עמלת פתיחת תיק, שמאות ועמלת פירעון מוקדם לא נכללות בחישוב.
- ביטוחים. ביטוח חיים וביטוח מבנה הם תנאי לקבלת משכנתא ומוסיפים תשלום חודשי.
טעויות נפוצות
- להשוות הצעות מבנקים רק לפי ההחזר החודשי. הצעה עם החזר נמוך יותר יכולה להיות ארוכה יותר ויקרה יותר בריבית הכוללת.
- לבנות את התקציב על ההחזר הנוכחי במסלול הפריים או המשתנה. אם הריבית תעלה, ההחזר יעלה איתה.
- לשכוח שבמסלול צמוד היתרה עולה עם המדד. בשנים של אינפלציה גבוהה החוב יכול לרדת לאט מהצפוי גם כשמשלמים בזמן.
- לקחת החזר שקרוב ל-50% מההכנסה בלי מרווח ביטחון. זו התקרה שבנק ישראל מתיר, והיא לא משאירה הרבה מקום להוצאה לא צפויה.
- להניח שכל ההון העצמי הולך למימון. מס רכישה, עורך דין, שמאי, תיווך ושיפוץ דורשים כסף נוסף.
שאלות נפוצות
איך מחשבים החזר חודשי של משכנתא?
בשפיצר משתמשים בנוסחה PMT = P × i / (1 − (1+i)^−n), כאשר i הריבית החודשית ו-n מספר התשלומים. למשל, 1,000,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.5% הם 5,558 ₪ בחודש. בתמהיל מחשבים כל מסלול לחוד ומחברים.
כמה משכנתא אפשר לקבל לפי המשכורת?
בנק ישראל אוסר על הבנקים לאשר משכנתא שההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה. בהכנסה של 16,000 ₪ זה עד 8,000 ₪ בחודש, שמספיקים לכ-1,439,283 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.5%. בפועל הבנק בודק גם את ההון העצמי, את שווי הדירה ואת ההתחייבויות האחרות.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
לפחות 25% ממחיר הדירה, כי שיעור המימון המרבי לדירה יחידה הוא 75%. בדירה של 2,000,000 ₪ זה 500,000 ₪. בדירה חליפית צריך לפחות 30%, ובדירה להשקעה לפחות 50%.
מה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה?
בשפיצר ההחזר החודשי קבוע. בקרן שווה מחזירים כל חודש אותו סכום קרן, ולכן ההחזר מתחיל גבוה ויורד. על 1,000,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.5%, קרן שווה מתחילה ב-7,083 ₪ במקום 5,558 ₪ וחוסכת 103,122 ₪ ריבית.
מה זה לוח שפיצר?
לוח סילוקין שבו ההחזר החודשי קבוע. בכל חודש משלמים ריבית על היתרה, והשאר מקטין את הקרן. בחודש הראשון של משכנתא של 1,000,000 ₪ בריבית 4.5%, 3,750 ₪ מתוך 5,558 ₪ הם ריבית.
כמה מהמשכנתא אפשר לקחת בפריים?
בנוסח הנוכחי של הוראה 329 אין מגבלה נפרדת על הפריים. המגבלה היא על כל החלק בריבית משתנה: עד 66.66% מההלוואה, ולפחות שליש בריבית קבועה. הפריים נספר בתוך החלק המשתנה, יחד עם מסלולים כמו משתנה כל 5 שנים.
מה התקופה המקסימלית למשכנתא?
30 שנה. הבנקים לא רשאים לאשר משכנתא עם תקופה ארוכה יותר לפירעון סופי. תקופה ארוכה מורידה את ההחזר החודשי ומעלה את הריבית הכוללת.
האם המחשבון כולל הצמדה למדד?
לא. המחשבון מניח ריבית קבועה ומדד שלא משתנה, ולכן במסלולים צמודים ומשתנים התוצאה היא תרחיש בסיס. כדי לראות השפעה של אינפלציה אפשר להזין ריבית גבוהה יותר במסלול הצמוד או להשתמש במחשבון ריבית והצמדה.
מחשבונים ומדריכים קשורים
מקורות
המחשבון מבצע חישוב מתמטי לפי הנתונים שהזנתם ולפי הכללים שמפורטים בעמוד. הוא כלי לימודי, לא ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ מס.
רוצים להבין שוק ההון לעומק?
משכנתא היא רק חצי מהסיפור — מה עושים עם החיסכון הנותר? למדו את השפה של המשקיעים.
אחרי המספרים — איך לפעול נכון בשוק
תקציב, חיסכון, חוב חכם ובנייה שיטתית של הון
תכננו את צמיחת ההון שלכם עם חישוב חודשי מדויק
בחירת מניה, ניתוח חברה ובניית תיק לטווח ארוך
מאות מדריכים על השקעות, מיסוי, פנסיה ושוק ההון
תשואות, דיבידנד, קרנות מחקות ואיך משקיעים מישראל
ETF, השקעה פסיבית והשוואת קרנות בישראל ובעולם