מחשבון תשואה על דירה להשקעה
תשואה על דירה היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. דירה ב-1,800,000 ₪ שמושכרת ב-5,500 ₪ בחודש נותנת תשואה ברוטו של 3.67%. אחרי 4% זמן ריק בשנה ו-8,000 ₪ הוצאות שנתיות התשואה נטו יורדת ל-3.08%, וזה עוד לפני מס ועלויות הרכישה.
מאת מכללת סקילס · עודכן:
הזינו את הנתונים
איך משתמשים במחשבון תשואה על דירה
- בשדה "מחיר הנכס" כתבו את מחיר הקנייה של הדירה.
- בשדה "שכר דירה חודשי" כתבו את שכר הדירה שאתם מצפים לקבל. כדאי לבדוק מה משלמים בפועל על דירות דומות באותו אזור.
- בשדה "הוצאות שנתיות" חברו את כל מה שהמשכיר משלם בשנה: תיקונים, ביטוח מבנה, ניהול, ועד בית כשהוא על המשכיר.
- בשדה "שיעור אי-תפוסה" הזינו כמה מהשנה הדירה צפויה לעמוד ריקה בין שוכרים. חודש ריק בשנה הוא בערך 8%.
- בתוצאות תקבלו תשואה ברוטו, תשואה נטו והכנסה נטו שנתית. את עלויות הרכישה והמס אפשר לבדוק בדוגמאות בהמשך העמוד.
הנוסחה שהמחשבון משתמש בה
החישוב מתחיל משכר הדירה השנתי, מוריד ממנו את הזמן שהדירה ריקה ואת ההוצאות, ומחלק במחיר הדירה.
תשואה ברוטו = (שכר דירה חודשי × 12) / מחיר הדירההכנסה נטו = שכר דירה × 12 × (1 − אי-תפוסה) − הוצאות שנתיותתשואה נטו = הכנסה נטו / מחיר הדירהתשואה על כל העלות = הכנסה נטו / (מחיר + מס רכישה + עו"ד + תיווך + שיפוץ)התשואה מחושבת על מחיר הדירה המלא, כאילו נקנתה בלי משכנתא. כשיש משכנתא, ריבית המשכנתא היא הוצאה, והתשואה על ההון העצמי שונה.
החישוב לא כולל עליית ערך של הדירה. הוא מודד רק את ההכנסה השוטפת משכירות.
דוגמאות מחושבות
דירה ב-1,800,000 ₪ שמושכרת ב-5,500 ₪
שכר הדירה השנתי הוא 66,000 ₪, ולכן התשואה ברוטו היא 3.67%. אחרי 4% זמן ריק נכנסים בפועל 63,360 ₪, ואחרי 8,000 ₪ הוצאות נשארים 55,360 ₪ בשנה. זו תשואה נטו של 3.08%. בקצב הזה ההכנסה נטו מכסה את מחיר הדירה אחרי כ-32.5 שנים.
מה עושות עלויות הרכישה לתשואה
נניח שמס הרכישה, שכר הטרחה של עורך הדין, התיווך ושיפוץ קל מסתכמים ב-150,000 ₪. זה סכום לדוגמה. את מס הרכישה המדויק בודקים במחשבון מס רכישה. ההכנסה נטו נשארת 55,360 ₪, אבל הכסף שיצא מהכיס הוא 1,950,000 ₪, ולכן התשואה נטו על כל העלות היא 2.84% במקום 3.08%.
תשואה אחרי מס במסלול 10%
במסלול המס של 10% משלמים 10% משכר הדירה שהתקבל, בלי לנכות הוצאות. בדוגמה נכנסו 63,360 ₪, ולכן המס הוא 6,336 ₪. ההכנסה אחרי ההוצאות והמס היא 49,024 ₪, והתשואה יורדת ל-2.72%. אם שכר הדירה נמוך מתקרת הפטור, ייתכן שלא תשלמו מס בכלל, ואז התשואה נשארת 3.08%.
מתשואה ברוטו לתשואה נטו: דירה ב-1,800,000 ₪
| שלב | סכום שנתי | תשואה |
|---|---|---|
| שכר דירה מלא | 66,000 ₪ | 3.67% |
| אחרי 4% זמן ריק | 63,360 ₪ | 3.52% |
| אחרי 8,000 ₪ הוצאות | 55,360 ₪ | 3.08% |
| על כל העלות (1,950,000 ₪) | 55,360 ₪ | 2.84% |
| אחרי מס במסלול 10% | 49,024 ₪ | 2.72% |
עלויות רכישה של 150,000 ₪ הן סכום לדוגמה. השורה האחרונה מחושבת על מחיר הדירה בלבד.
תשואה ברוטו לפי מחיר הדירה ושכר הדירה החודשי
| מחיר הדירה | 4,000 ₪ בחודש | 5,500 ₪ בחודש | 7,000 ₪ בחודש |
|---|---|---|---|
| 1,200,000 ₪ | 4.00% | 5.50% | 7.00% |
| 1,800,000 ₪ | 2.67% | 3.67% | 4.67% |
| 2,500,000 ₪ | 1.92% | 2.64% | 3.36% |
| 3,500,000 ₪ | 1.37% | 1.89% | 2.40% |
תשואה ברוטו, לפני זמן ריק, הוצאות ומס.
איזה שכר דירה חודשי צריך כדי להגיע לתשואה ברוטו מסוימת
| מחיר הדירה | תשואה 3% | תשואה 4% | תשואה 5% |
|---|---|---|---|
| 1,200,000 ₪ | 3,000 ₪ | 4,000 ₪ | 5,000 ₪ |
| 1,800,000 ₪ | 4,500 ₪ | 6,000 ₪ | 7,500 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 6,250 ₪ | 8,333 ₪ | 10,417 ₪ |
שיעורים ונתונים בישראל
מס על שכר דירה למגורים בישראל במסלול המופחת: 10% משכר הדירה (שדה 222 בדוח השנתי)
נכון לשנת המס 2025, לפי טופס 1301 של רשות המסים · נבדק ב- · מקור: רשות המסים, טופס 1301 (דוח שנתי ליחיד) לשנת המס 2025: שכר דירה למגורים בשיעור 10% ושכר דירה בחו"ל בשיעור 15%
מס על שכר דירה מדירה בחו"ל לפי סעיף 122א: 15% (שדה 225 בדוח השנתי)
נכון לשנת המס 2025, לפי טופס 1301 של רשות המסים · נבדק ב- · מקור: רשות המסים, טופס 1301 (דוח שנתי ליחיד) לשנת המס 2025: שכר דירה למגורים בשיעור 10% ושכר דירה בחו"ל בשיעור 15%
שלושת מסלולי המס על שכר דירה למגורים
יחיד שמשכיר דירת מגורים בישראל בוחר בכל שנה באחד משלושה מסלולים. הבחירה משנה את התשואה נטו, ולכן כדאי להכיר אותם לפני שמשווים דירה לאפיק השקעה אחר.
- מסלול פטור. כששכר הדירה החודשי מכל הדירות יחד לא עובר את התקרה שקבועה בחוק, ההכנסה פטורה ממס. מעל התקרה הפטור קטן בהדרגה, ומשכר דירה כפול מהתקרה אין פטור. את התקרה של השנה בודקים באתר רשות המסים.
- מסלול 10%. משלמים 10% משכר הדירה, בלי ניכוי הוצאות ופחת. המסלול מתאים בדרך כלל למי ששכר הדירה שלו מעל התקרה ויש לו מעט הוצאות.
- מסלול רגיל. ההכנסה נטו, אחרי הוצאות ופחת, מתווספת להכנסה החייבת וממוסה לפי מדרגות המס השוליות. המסלול נבחן בדרך כלל כשההוצאות על הדירה גבוהות, למשל ריבית על משכנתא שנלקחה לקניית הדירה.
מה החישוב לא כולל
המחשבון מודד תשואה שוטפת משכירות. כמה דברים שמשנים את הרווח בפועל נשארים מחוץ לחישוב:
- עליית ערך או ירידת ערך של הדירה לאורך השנים. היא נבחנת בנפרד, ובמכירה עשוי לחול מס שבח.
- משכנתא. ריבית המשכנתא מקטינה את ההכנסה, והמינוף מגדיל את התשואה על ההון העצמי וגם את הסיכון. את ההחזר החודשי בודקים במחשבון המשכנתא.
- הצמדה של שכר הדירה למדד ועדכונים בחידוש חוזה. המחשבון מניח שכר דירה קבוע.
- הוצאות גדולות שלא חוזרות כל שנה, כמו החלפת מטבח או דוד. כדאי לפזר אותן על כמה שנים בתוך ההוצאות השנתיות.
איך להשוות דירה לאפיק השקעה אחר
השוו תשואה נטו, אחרי מס, לתשואה נטו של האפיק האחר. תשואה ברוטו של דירה מול תשואה של קרן מחקה אחרי דמי ניהול אינה השוואה הוגנת.
כדאי גם להביא בחשבון את מה שהמספרים לא מראים: דירה היא נכס לא נזיל, היא דורשת זמן ניהול, וכל הכסף מרוכז בנכס אחד. מנגד, אפשר לממן אותה במשכנתא, והשכירות נוטה לעלות עם הזמן.
טעויות נפוצות
- לחשב תשואה ברוטו ולהשוות אותה לתשואה נטו של השקעה אחרת.
- לשכוח את עלויות הרכישה. מס רכישה, עורך דין, תיווך ושיפוץ נכנסים לסכום ההשקעה ומורידים את התשואה האמיתית.
- להניח שהדירה תהיה מושכרת 12 חודשים בכל שנה. גם חודש ריק אחד בשנה מוריד בערך 8% מההכנסה.
- לבחור מסלול מס בלי לבדוק את שלושתם. אותה דירה יכולה לשלם מס שונה מאוד לפי המסלול.
- לספור את עליית הערך הצפויה כחלק מהתשואה השוטפת. היא לא מובטחת, ובמכירה גם עליה ייתכן מס.
שאלות נפוצות
איך מחשבים תשואה על דירה?
מכפילים את שכר הדירה החודשי ב-12 ומחלקים במחיר הדירה. 5,500 ₪ בחודש על דירה ב-1,800,000 ₪ הם 66,000 ₪ בשנה, כלומר תשואה ברוטו של 3.67%.
מה ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו?
ברוטו מחושבת על שכר הדירה המלא. נטו מורידה את הזמן שהדירה ריקה ואת ההוצאות השנתיות. בדוגמה בעמוד הברוטו היא 3.67% והנטו 3.08%.
מה נחשב תשואה טובה על דירה?
אין מספר אחד. תשואה טובה היא כזו שאחרי הוצאות, מס ועלויות רכישה עדיין עולה על מה שתקבלו באפיק חלופי באותה רמת סיכון. כדאי להשוות לשכר הדירה בפועל של דירות דומות באותה שכונה.
האם משלמים מס על שכר דירה?
תלוי בגובה שכר הדירה ובמסלול שבוחרים. יש מסלול פטור עד תקרה חודשית, מסלול של 10% משכר הדירה בלי ניכוי הוצאות, ומסלול רגיל לפי מדרגות המס. על שכר דירה מדירה בחו"ל יש מסלול של 15%.
איך מס רכישה משפיע על התשואה?
מס הרכישה מגדיל את הסכום שהשקעתם בלי להגדיל את שכר הדירה. בדוגמה בעמוד, 150,000 ₪ של עלויות רכישה הורידו את התשואה נטו מ-3.08% ל-2.84%. בדירה שאינה דירה יחידה מס הרכישה גבוה יותר, ואפשר לחשב אותו במחשבון מס רכישה.
האם להכניס את המשכנתא לחישוב התשואה?
המחשבון מחשב תשואה על מחיר הדירה המלא. עם משכנתא, ריבית המשכנתא היא הוצאה, והתשואה מחושבת על ההון העצמי שהשקעתם. המינוף יכול להגדיל את התשואה על ההון, וגם את ההפסד כשהערך יורד.
תוך כמה שנים דירה להשקעה מחזירה את עצמה?
מחלקים את מחיר הדירה בהכנסה נטו השנתית. בדוגמה בעמוד 1,800,000 ₪ חלקי 55,360 ₪ בשנה הם כ-32.5 שנים, בלי עליית ערך ובלי מס.
מחשבונים ומדריכים קשורים
מקורות
המחשבון מבצע חישוב מתמטי לפי הנתונים שהזנתם ולפי הכללים שמפורטים בעמוד. הוא כלי לימודי, לא ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ מס.
אחרי המספרים — איך לפעול נכון בשוק
מאות מדריכים על השקעות, מיסוי, פנסיה ושוק ההון
תשואות, דיבידנד, קרנות מחקות ואיך משקיעים מישראל
ETF, השקעה פסיבית והשוואת קרנות בישראל ובעולם
משיכה, מס, מסלולי השקעה והעברת כספים בין קרנות
בחירת מניה, ניתוח חברה ובניית תיק לטווח ארוך
אסטרטגיות מסחר, ניהול סיכונים וטעויות נפוצות
ללמוד את זה לעומק
קורס ניהול פיננסי אישי
אינפלציה, חיסכון מול השקעה, פנסיה, קופות גמל וקרן השתלמות.
לפרטי הקורספתחו חשבון חינם ב-30 שניות
שם ומייל בלבד — לקבלת הגישה המלאה לכלים, לניוזלטר היומי ולתיק הווירטואלי.
- תיק וירטואלי 100,000 ₪תרגול מסחר אמיתי בלי סיכון
- ניוזלטר '3 דקות שוק' יומיסיכום מקצועי לתיבת המייל בבוקר
- שמירת מאמרים + צ'אט AIפיצ'רים שדורשים חשבון
- כל האפשרויות יחדחבילה מלאה — חינם לכל החיים
ההמשך הטבעי
רוצים לראות איך מיישמים את זה בפועל?
הדרכה חינמית של 26 דקות מסבירה איך בונים תיק, מתי קונים, ואיך מנהלים סיכון — בלי הבטחות ובלי ז'רגון.
חינוכי בלבד · ללא ייעוץ השקעות · ללא התחייבות