מחשבון מס שבח במכירת דירה: חישוב לינארי ופטור דירה יחידה

מס שבח הוא 25% מהשבח הריאלי, כלומר מהרווח במכירת נכס מקרקעין אחרי ניכוי הוצאות ועליית המדד. במכירת דירת מגורים מזכה שלא בפטור, החלק של השבח שמיוחס לתקופה שעד 1.1.2014 פטור, ורק היתרה חייבת. דירה שנקנתה ב-1,500,000 ₪ ב-1.7.2010 ונמכרה ב-2,500,000 ₪ ב-1.10.2026, עם 80,000 ₪ הוצאות, חייבת לפי החישוב הזה ב-180,404 ₪ מס שבח לפני הצמדה למדד. בחרו את המסלול, הזינו מחירים, תאריכים, הוצאות ועליית מדד. מס על רווח ממניות מחשבים במחשבון מס רווח הון על מניות.

מאת מכללת סקילס · עודכן:

תוצאות

מס שבח לתשלום

180,404 ₪

19.6% מהשבח

שבח (לפני מדד)
920,000 ₪
סכום אינפלציוני (פטור)
0 ₪
שבח ריאלי
920,000 ₪
חלק פטור מהשבח הריאלי
198,383 ₪
21.6% מימי הבעלות לפני 1.1.2014
רווח אחרי מס שבח
739,596 ₪
חישוב ליחיד לפי מדריך רשות המסים 2026: 25% על השבח הריאלי וחישוב לינארי לפי ימים. ההוצאות לא מוצמדות למדד, ואין חישוב פחת, מס יסף או פריסה. המחשבון אינו ייעוץ מס.

הזינו את הנתונים

עו״ד, שמאי, תיווך, מס רכישה ששולם, השבחה.
לפי מדד המחירים לצרכן. 0 אם לא ידוע.
המספר שלכם: מס שבח לתשלום180,404 ₪

חישבתם? הדרכה חינמית של 26 דקות: מה עושים עם זה

חינוכי בלבד · ללא ייעוץ השקעות

הפרטים שלכם מאובטחים ומטופלים לפי מדיניות הפרטיות

או להכיר את מסלול הכניסה ←

איך משתמשים במחשבון מס שבח

  1. בחרו מסלול: דירת מגורים מזכה בלי פטור (חישוב לינארי מוטב), דירה יחידה שמבקשים עליה פטור, או נכס שאינו דירה מזכה (קרקע, נכס מסחרי).
  2. הזינו את מחיר הרכישה ואת תאריך הרכישה, ואת מחיר המכירה ותאריך המכירה.
  3. הזינו הוצאות מותרות: שכר טרחת עורך דין ושמאי, דמי תיווך, מס רכישה ששולם והוצאות שהשביחו את הנכס.
  4. הזינו את עליית מדד המחירים לצרכן מיום הרכישה ליום המכירה, באחוזים. אפשר לחשב אותה במחשבון ההצמדה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. השאירו 0 אם אינכם יודעים, והמס ייצא גבוה מהאמיתי.
  5. בתוצאות מופיעים השבח, הסכום האינפלציוני, השבח הריאלי, החלק הפטור והמס.

הנוסחה שהמחשבון משתמש בה

קודם מחשבים את השבח, אחר כך מורידים ממנו את החלק שנובע מעליית המדד, ואז מחלקים את השבח הריאלי לפי ימים: החלק שלפני יום המעבר (1.1.2014) פטור בדירת מגורים מזכה, והחלק שאחריו חייב ב-25%.

Gain = Sale − (Purchase + Expenses)Inflationary = Purchase × (CPI_sale / CPI_purchase − 1)Real = Gain − InflationaryExempt share = days(purchase → 1.1.2014) / days(purchase → sale)Tax = Real × (1 − Exempt share) × 25%

הסכום האינפלציוני לא חייב במס כשהנכס נקנה מ-1.1.1994. בחישוב הלינארי המוטב הוא פטור בכל מקרה.

בנכס שאינו דירת מגורים מזכה (חישוב לינארי רגיל) החלק של השבח הריאלי מ-7.11.2001 עד 31.12.2011 חייב ב-20% והשאר ב-25%. המחשבון מחשב מסלול זה רק לרכישות מ-1.1.2004, כי לרכישות מוקדמות יותר יש שיעורים והנחות נוספים.

המחשבון לא מצמיד את ההוצאות למדד ולא מחשב פחת. בחישוב הרשמי כל הוצאה מוצמדת מהיום שבו שולמה, ולכן המס בפועל יכול לצאת מעט נמוך יותר.

דוגמאות מחושבות

דירה מזכה שנקנתה ב-1.7.2010 ונמכרת ב-1.10.2026

השבח: 2,500,000 ₪ פחות 1,500,000 ₪ ופחות 80,000 ₪ הוצאות, 920,000 ₪. 21.6% מימי הבעלות היו לפני 1.1.2014, ולכן 198,383 ₪ מהשבח פטורים. על 721,617 ₪ משלמים 25%: 180,404 ₪. מי שמחשב 25% מכל השבח יקבל 230,000 ₪.

אותה עסקה עם עליית מדד של 25% (לדוגמה)

אם המדד עלה ב-25% מיום הרכישה, הסכום האינפלציוני הוא 375,000 ₪ והשבח הריאלי 545,000 ₪. אחרי הפטור הלינארי המס יורד ל-106,870 ₪. עליית המדד בפועל לתקופה שלכם נמצאת בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

דירה שנקנתה אחרי 1.1.2014

דירה שנקנתה ב-1,800,000 ₪ ב-1.3.2016 ונמכרת ב-2,400,000 ₪, עם 60,000 ₪ הוצאות. כל תקופת הבעלות אחרי יום המעבר, אין חלק פטור, וכל השבח הריאלי, 540,000 ₪, חייב ב-25%: 135,000 ₪.

דירה יחידה שנמכרת ב-6,000,000 ₪, מעל תקרת הפטור

תקרת הפטור לדירה יחידה היא 5,008,000 ₪. 16.5% ממחיר המכירה נמצאים מעל התקרה, ולכן אותו חלק מהשבח הריאלי, 496,000 ₪, חייב במס. הדירה נקנתה ב-1.1.2015, אחרי יום המעבר, והמס הוא 124,000 ₪. אותה מכירה במחיר של עד 5,008,000 ₪ הייתה פטורה כולה, כמו העסקה מהדוגמה הראשונה במסלול הפטור (0 ₪).

מגרש שנקנה ב-1.1.2008 (חישוב לינארי רגיל)

מגרש שנקנה ב-1,000,000 ₪ ונמכר ב-1.1.2026 ב-2,000,000 ₪. 222,053 ₪ מהשבח הריאלי מיוחסים לתקופה עד 31.12.2011 וחייבים ב-20%, ו-777,947 ₪ חייבים ב-25%. המס: 238,897 ₪.

חלק השבח הפטור בחישוב לינארי מוטב לפי שנת הרכישה (מכירה ב-1.10.2026, שבח ריאלי 1,000,000 ₪)

נקנתה ב-חלק פטורשבח חייבמס שבח
1.1.200052.3%476,561 ₪119,140 ₪
1.1.200541.4%586,177 ₪146,544 ₪
1.1.200832%679,907 ₪169,977 ₪
1.1.201023.9%761,157 ₪190,289 ₪
1.1.201213.6%864,303 ₪216,076 ₪
1.1.20140%1,000,000 ₪250,000 ₪
1.1.20180%1,000,000 ₪250,000 ₪
1.1.20220%1,000,000 ₪250,000 ₪

לדירת מגורים מזכה שלא בפטור. מחושב לפי ימים, כמו במחשבון.

שיעורי מס השבח על השבח הריאלי ליחיד

מסלולתקופהשיעור
דירת מגורים מזכה (לינארי מוטב)מיום הרכישה עד 1.1.20140%
דירת מגורים מזכה (לינארי מוטב)מ-2.1.2014 עד יום המכירה25%
נכס אחר (לינארי רגיל)7.11.2001 עד 31.12.201120%
נכס אחר (לינארי רגיל)מ-1.1.2012 עד יום המכירה25%

לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026. לשבח שמיוחס לתקופה שלפני 7.11.2001 חלים שיעורים אחרים שהמחשבון לא מחשב.

פטור דירה יחידה מעל התקרה (5,008,000 ₪): נקנתה ב-1.1.2015 במחצית מחיר המכירה, נמכרת ב-1.1.2026

מחיר מכירהחלק מעל התקרהשבח חייבמס שבח
5,008,000 ₪0%0 ₪0 ₪
6,000,000 ₪16.5%496,000 ₪124,000 ₪
7,500,000 ₪33.2%1,246,000 ₪311,500 ₪
10,000,000 ₪49.9%2,496,000 ₪624,000 ₪

שיעורים ונתונים בישראל

פטור ממס שבח לדירה יחידה (סעיף 49ב(2))

מוכר דירת מגורים מזכה יכול לקבל פטור מלא ממס שבח אם התנאים מתקיימים. הפטור מוגבל לשווי של 5,008,000 ₪. על החלק של המחיר שמעל התקרה משלמים מס לפי החלק היחסי שלו ממחיר המכירה.

צריך לבקש את הפטור במפורש בהצהרה על המכירה, ולמכור את כל הזכויות בדירה. התא המשפחתי (בני זוג וילדים עד גיל 18) נחשב מוכר אחד.

  • הדירה היא דירת המגורים היחידה של המוכר בישראל ובאזור.
  • המוכר מחזיק בה 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה לדירת מגורים.
  • המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שלפני המכירה.
  • דירה חלופית שנקנתה עד 24 חודשים לפני המכירה לא נספרת (18 חודשים למי שקנה אותה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025).

מה זו דירת מגורים מזכה

דירה שבנייתה הסתיימה, שבבעלות יחיד ולא חברה, שאינה מלאי עסקי, ושמשמשת או מיועדת למגורים. בנוסף היא צריכה לשמש בעיקרה למגורים ב-80% מהתקופה שמ-1.1.1998 עד המכירה, או בארבע השנים שלפני המכירה. גם דירה שעמדה ריקה נחשבת לעניין זה כדירה ששימשה למגורים.

דירה מזכה שנמכרת בלי פטור, למשל דירה שנייה, מקבלת את החישוב הלינארי המוטב. מ-1.1.2018 זה החישוב הרגיל במכירת דירה מזכה. נכס שאינו דירה מזכה, כמו קרקע או משרד, מחושב בלינארי הרגיל.

דיווח, תשלום ומה המחשבון לא מחשב

המוכר מגיש הצהרה לרשות המסים תוך 30 ימים מיום המכירה, גם כשהוא מבקש פטור. את המס לפי השומה העצמית משלמים תוך 60 ימים מיום העסקה. הקונה מעביר מקדמה על חשבון המס, 7.5% מהמחיר כשהנכס נקנה מ-7.11.2001.

מס יסף: בדירת מגורים השבח נכלל בהכנסה לעניין מס יסף רק כשמחיר המכירה גבוה מ-5,385,285 ₪ והמכירה אינה פטורה. המחשבון לא מחשב מס יסף, פריסת מס (אפשרית עד ארבע שנים), קיזוז הפסדים, פחת, הצמדת הוצאות, דירה עם זכויות בנייה (סעיף 49ז) ומכירה של שתי דירות לפי סעיף 49ה.

בעקבות מלחמת "שאגת הארי" הוארכו חלק מהמועדים לפטור, כמו המועד למכירת דירה קודמת. הפירוט בהוראת ביצוע 2/2026.

טעויות נפוצות

  • לחשב 25% מכל הרווח. המס הוא על השבח הריאלי, אחרי ניכוי הסכום האינפלציוני, ובדירה מזכה רק על החלק שאחרי 1.1.2014.
  • להניח שדירה יחידה תמיד פטורה. צריך 18 חודשי בעלות, 18 חודשים בלי מכירה אחרת בפטור, ושווי עד התקרה.
  • לשכוח להגיש הצהרה כשהמכירה פטורה. את הפטור מבקשים בהצהרה, תוך 30 ימים.
  • לנכות כל הוצאה על הדירה. מותרות הוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחה, תיווך, שמאות ומס רכישה, כשלא נוכו כבר במס הכנסה.
  • לבלבל בין מס שבח למס רווח הון על מניות. מס שבח חל על מקרקעין בלבד.

שאלות נפוצות

כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה?

25% מהשבח הריאלי ליחיד. בדירה מזכה שלא בפטור החלק שמיוחס לתקופה עד 1.1.2014 פטור. בדוגמה של המחשבון המס הוא 180,404 ₪ על שבח של 920,000 ₪.

מה זה חישוב לינארי מוטב?

חלוקה של השבח הריאלי לפי ימי הבעלות. החלק שמיום הרכישה עד 1.1.2014 פטור, והחלק שאחריו חייב ב-25%. החישוב חל על דירת מגורים מזכה שנמכרת בלי פטור.

מי פטור ממס שבח?

מוכר דירת מגורים מזכה יחידה שעומד בתנאי סעיף 49ב(2), כולל 18 חודשי בעלות, עד שווי של 5,008,000 ₪. יש פטורים נוספים, למשל העברה ללא תמורה לקרוב ודירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים.

האם משלמים מס שבח על דירה שנייה?

בדרך כלל כן, כי הפטור לדירה יחידה לא חל. אם זו דירת מגורים מזכה, השבח שמיוחס לתקופה עד 1.1.2014 פטור, וכל השאר חייב ב-25%.

אילו הוצאות מורידים מהשבח?

הוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין ושמאי, דמי תיווך ברכישה ובמכירה, מס רכישה ששולם ועוד, כשהמוכר הוציא אותן, הן קשורות לנכס הנמכר ולא נוכו במס הכנסה.

מתי משלמים מס שבח?

את ההצהרה מגישים תוך 30 ימים מיום המכירה, ואת המס לפי השומה העצמית משלמים תוך 60 ימים מיום העסקה.

מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה?

מס שבח משלם המוכר על הרווח הריאלי. מס רכישה משלם הקונה לפי מחיר הדירה. בעסקה אחת יכולים לחול שניהם.

איך מחשבים מס על רווח ממניות?

מניות לא חייבות במס שבח אלא במס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי (30% לבעל מניות מהותי). לחישוב יש מחשבון מס רווח הון על מניות.

מחשבונים ומדריכים קשורים

מקורות

המחשבון מבצע חישוב מתמטי לפי הנתונים שהזנתם ולפי הכללים שמפורטים בעמוד. הוא כלי לימודי, לא ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ מס.

אחרי המספרים — איך לפעול נכון בשוק

ללמוד את זה לעומק

קורס השקעות

מדדים וקרנות סל, הקצאת נכסים, ניתוח חברות וניהול סיכון לתיק עצמאי.

לפרטי הקורס
חשבון חינמי

פתחו חשבון חינם ב-30 שניות

שם ומייל בלבד — לקבלת הגישה המלאה לכלים, לניוזלטר היומי ולתיק הווירטואלי.

  • תיק וירטואלי 100,000 ₪
    תרגול מסחר אמיתי בלי סיכון
  • ניוזלטר '3 דקות שוק' יומי
    סיכום מקצועי לתיבת המייל בבוקר
  • שמירת מאמרים + צ'אט AI
    פיצ'רים שדורשים חשבון
  • כל האפשרויות יחד
    חבילה מלאה — חינם לכל החיים
לפתיחת חשבון חינמיכבר יש לכם חשבון? התחברות

ההמשך הטבעי

רוצים לראות איך מיישמים את זה בפועל?

הדרכה חינמית של 26 דקות מסבירה איך בונים תיק, מתי קונים, ואיך מנהלים סיכון — בלי הבטחות ובלי ז'רגון.

להדרכה החינמיתאו — מסלול מנהל תיק עצמאי →

חינוכי בלבד · ללא ייעוץ השקעות · ללא התחייבות